Wanneer gaat belangenorganisatie RICS zich bemoeien met omstreden vastgoedtaxaties?

    Het gesjoemel met vastgoedtaxaties moet afgelopen zijn. Columnist Ruud de Wit roept nu belangenorganisatie RICS op om al het omstreden vastgoed te onderwerpen aan een hertaxatie. Inclusief de Roermondse beerput rond Jos van Rey, Piet van Pol en VolkerWessels.

    De kwaliteit van vastgoedtaxaties blijven met een zekere regelmaat de aandacht vragen, onder meer in het kader van beweerde corruptie door de Roermondse oud-wethouder Jos van Rey. Toen ik vorige week las dat de Rijksrecherche alle documentatie van een onderzoek naar de gang van zaken rond de aankoop van het ECI-gebouw heeft gevorderd, moest ik aan het artikel van Wendy Verschoor denken. Zij is Director Real Estate Advisory bij PwC en voorzitter van de RICS, een onafhankelijke, internationale belangenorganisatie van register accountants, makelaars en taxateurs. Verschoor schreef in Vastgoedmarkt van 17 juli een lezenswaardig artikel over de wenselijkheid om modellen te gaan gebruiken bij het taxeren. Ik citeer haar inleiding: ‘De complexiteit en het belang van taxaties zijn in hoog tempo toegenomen. De vraag naar taxaties door de toename van het aantal objecten, zoals corporatiewoningen, en een hogere frequentie van taxaties van commercieel onroerend goed zijn de belangrijkste redenen om het taxatieproces te modeleren. Sinds het uitbreken van de crisis kan niet meer worden afgegaan op het buikgevoel en een summiere onderbouwing van een waarde worden gegeven. Wet- en regelgeving én toezichthouders dwingen tot een verdere professionalisering van het taxatieberoep. Consistentie, objectiviteit en transparantie zijn essentieel voor de geloofwaardigheid van de sector en het publieke vertrouwen in taxaties.’

    Quick and dirty

    Verschoor geeft in het artikel een overzicht van professionele standaarden en taxatievoorschriften en daaraan gekoppelde wet- en regelgeving. Zij besluit haar artikel met de volgende tekst: ‘De tijd van een ‘quick and dirty’ taxatie is voorbij in een snel veranderend financieel landschap en een toegenomen aantal stakeholders. Iedere taxatie moet met de nodige waarborgen zijn omkleed en moet voldoen aan de vereisten van consistentie, objectiviteit en transparantie. De eerste stappen zijn gezet met de 28 aanbevelingen en ‘good practices’ van het Platform Taxateurs en Accountants (PTA). De volgende stap is het nieuwe taxatieregister voor alle taxateurs, waarvoor op dit moment wordt gewerkt t aan instroomvoorwaarden, beroeps- en gedragsregels, tuchtrecht en permanente educatie. In ieder geval worden door de sector al de nodige stappen gezet om verder te professionaliseren, onder meer door leveranciers van software en rekenmodellen, die accountskantoren als onafhankelijke derde inschakelen voor de validatie van hun modellen en systemen.’

    Misbruik maken van taxaties

    De RICS heeft zelf ook een scala aan aanbevelingen en voorschriften met betrekking tot het integer omgaan met taxaties. Maar volgens mij zit het probleem niet zozeer in het taxeren op zích – wat immers altijd een inschatting van waarde is op een aantal min of meer subjectieve criteria – maar om het mis/gebruik ervan. Dus wanneer een eigenaar, financier of een andere betrokkene ‘oneigenlijke’ invloed uitoefent op de uiteindelijke uitkomst van de taxatie, omdat de uitkomst van een eerdere waardedaling niet overeenkomt met zijn belangen. Een simpel voorbeeld: Ik wil mijn huis verbouwen en vraag bij de bank een extra hypotheek aan. Die bank wil een taxatie van een gekwalificeerd en erkend taxateur. Ik benader zo’n taxateur en die geeft een waarde van het huis die de bank waarschijnlijk niet zal overtuigen om mij de extra hypotheek te verstrekken.
    'Wie vraagt, bepaalt, zeker als het economisch en financieel goed gaat'
    Vervolgens vraag ik die taxateur om nog eens naar de waardebepaling te kijken en dan blijkt dat de waarde van de taxatie ook hoger kan uitvallen. Iedereen gelukkig. Ík in de allereerste plaats, maar daarnaast ook de taxateur (vanwege een hogere provisie) en de hypotheekverstrekker, want er kunnen nu zaken met mij worden gedaan. We weten allemaal dat dit soort taxaties schering en inslag zijn, alle goede voornemens van RICS, NVM en de toezichthouders ten spijt. Wie vraagt, bepaalt, zeker als het economisch en financieel goed gaat en de waarden toch gewoon blijven doorstijgen. Zélfs als er drie of meer taxaties nodig zijn op hetzelfde object om iedereen tevreden te stellen.

    Vastgoed onder water

    Maar nu we al enige jaren in een economische en financiële crisis zitten, blijkt dat de oude taxatiegebruiken met een neergang van de markt nauwelijks rekening hebben gehouden. Aangenomen en vastgelegde waarden blijken ineens heel anders te liggen en meestal flink lager. Met alle gevolgen voor de financiers, de hypotheekverstrekkers en ook hypotheeknemers van dien, zeker als de overeengekomen rentebedragen niet langer meer kunnen worden opgebracht en het vastgoed onder water komt te staan. Dat gaat in Nederland om 1,4 miljoen woningen (cijfers CBS van begin 2013, oftewel 34 procent van alle koopwoningen; dit percentage zal sindsdien niet zijn gedaald!), om nog maar niet te spreken over commercieel vastgoed.

    Jos van Rey

    De inval bij het Utrechtse onderzoeksbureau Necker van Naem viel nagenoeg samen met de publicatie van dat onderzoek in opdracht van een commissie van de gemeenteraad naar de gang van zaken rond deze aankoop. In het rapport wordt het voormalige Roermondse college van burgemeester en wethouders, dat in 2007 aantrad, de hoofdschuldige genoemd van het debacle rond cultuurfabriek ECI in de stad. Maar ook de toenmalige gemeenteraad van de stad krijgt een harde veeg uit de pan, want de raad deed helemaal niets om te achterhalen of het allemaal wel verantwoord was wat de bestuurders van de gemeente – onder wie Jos van Rey – bij deze aankoop uitspookten.

    De Roermondse berusting

    Ik heb al een aantal keren over dit ‘prachtige’ voorbeeld van misplaats vastgoedgedrag door Jos van Rey en zijn collegabestuurders in Roermond geschreven. Ook bij deze verkoop is er gesjoemeld met de taxaties. Het Limburgs Dagblad schreef er afgelopen week een vernietigend stuk over: ‘De wens om van het vervallen fabriekscomplex in Roermond een cultureel centrum te maken, was geen doel op zich, maar slechts een middel om het gebouw te restaureren, zo concludeert Necker van Naem in opdracht van een onderzoekscommissie uit de gemeenteraad. […]Het publieke belang van een zo laag mogelijke prijs, speelde volgens de onderzoekers een ondergeschikte rol. De gemeenteraad werd op cruciale momenten niet of nauwelijks geïnformeerd, maar berustte daarin.’ Het pijnlijke voor zowel het onderzoeksbureau Necker van Naem, alsmede voor alle personen die door het bureau zijn geïnterviewd in het kader van het rapport, is dat de afgesproken vertrouwelijkheid van de achterliggende informatie, ten onrechte is gegarandeerd, omdat deze nu toch bij justitie terecht is gekomen. Want de gespreksverslagen van interviews met medewerkers van de gemeente, oud-medewerkers en externen, evenals interne aantekeningen van die gesprekken heeft het bureau Necker van Naem moeten inleveren. Overigens, Jos van Rey zelf was zo slim te weigeren aan het rapport mee te werken.
    'de afgesproken vertrouwelijkheid van de achterliggende informatie is ten onrechte gegarandeerd'
    Hoewel de vertrouwelijkheid dus is geschonden, vind ik het een goede zaak dat het openbaar ministerie tot deze stap is overgegaan. Want nu kan pas echt duidelijk worden welke (taxatie)spelletjes er door de toenmalige wethouder Tilman Schreurs en zijn vriend en mede-wethouder Jos van Rey zijn gespeeld om er een - voor Piet van Pol/VolkerWessels - zo optimaal mogelijke prijs voor het ECI-gebouw op tafel te krijgen. Want dat het bedrag dat Roermond aan Van Pol en VolkerWessels heeft betaald, aanzienlijk hoger moet liggen dan een eerdere taxatie, lijkt zonneklaar.

    Déjà vu

    Van Pol en VolkerWessels hebben dat spelletje met taxaties – dankzij Jos van Rey – overigens ook uitgehaald bij een ander Roermonds project, namelijk het kantoorgebouw aan het Kazerneplein, deels bestemd als stadskantoor. Zie hiervoor mijn blog uit maart 2012. Ook toen zijn er drie vertrouwelijke, nooit gepubliceerde taxaties aan te pas gekomen om een voor Van Pol en VolkerWessels zo gunstig mogelijke prijs (15,5 miljoen euro tegen andere taxaties van rond de 11 miljoen euro) uit te halen. Dat trok direct de aandacht van het OM, omdat het juist in het belang van de gemeente Roermond was (met Van Rey als wethouder) om de prijs zo laag mogelijk te houden. Inmiddels is de waarde van dit kantoorgebouw nog meer gedaald – en dus het boekwaardeverlies voor de gemeente – omdat de belangrijkste huurder van het gebouw, Essent, heeft aangekondigd begin volgend jaar te vertrekken. Essent, dat in 2011 naar dit gebouw verhuisde en 40 procent van het kantoorpand huurde (2650 m2), heeft er dus maar drie jaar ingezeten. Dat scheelt Roermond als eigenaar 350.000 euro aan huurinkomsten en dat in een lokale kantorenmarkt die toch al problematisch is.

    Nacalculatie

    Het zou een goede zaak zijn als de taxatiekoepel RICS een ledencommissie samenstelt die omstreden taxaties van collega-taxateurs gaat beoordelen. Zéker als deze taxaties in de media aan de kaak worden gesteld. En dan niet als betrokken marktpartij en ook niet als verlengstuk van justitie, maar puur ter ondersteuning van het publieke belang en bijvoorbeeld de media. Alleen als dát gebeurt hebben allerlei codes – met eventuele schorsing of het schrappen van lidmaatschap als blijkt dat er bewust met de taxaties is gemanipuleerd – pas echt zin.
    'Ik daag haar uit de rekenmodellen los te laten op taxaties die in Roermond hebben plaatsgevonden onder supervisie van Jos van Rey'
    In het artikel in Vastgoedmarkt houdt RICS-voorzitter Verschoor een pleidooi voor het gebruikmaken van rekenmodellen en daaraan gekoppelde software bij het taxeren van vastgoed. Ik daag haar uit dat eens los te laten op taxaties die in Roermond hebben plaatsgevonden onder supervisie van de politiek – lees: Jos van Rey – en die te maken hebben gehad met Roermondse projecten van Piet van Pol en VolkerWessels. Dát zou duidelijkheid opleveren en de geloofwaardigheid van de Nederlandse taxatiesector pas echt doen vergroten.  

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Ruud de Wit

    Volg Ruud de Wit
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren