Wat gaat het nieuwe kabinet doen aan de woningnood?

Het zou interessant zijn om het nieuwe regeerakkoord met Stef Blok door te nemen. Biertje erbij, en samen kijken wat Rutte III in petto heeft voor de woningmarkt. De voormalige minister voor Wonen en Rijksdienst zou mogelijk af en toe fronsen. Neem het besluit om de verhuurdersheffing – een heffing op verhuurders van sociale huurwoningen – niet verder te verhogen. De voormalige minister voor Wonen en Rijksdienst zou goed het gevoel kunnen hebben dat daarmee zijn erfenis wordt verkwanseld.

De nieuwe coalitie handhaaft de verhuurdersheffing op het oude niveau, zeer tegen de zin van de corporaties in

Bij Blok was alles erop gericht om de corporatiesector kleiner te maken. Dat moest vooral gebeuren door de verkoop van corporatiewoningen aan grote institutionele beleggers, als pensioenfondsen en verzekeraars. Die konden ze dan vervolgens verhuren in de vrije sector. De corporaties hadden er echter weinig zin in om hun mooiste – en duurste – woningen te verkopen. Mede daarom voerde Blok de verhuurdersheffing in. Dit jaar bedraagt deze heffing 1,7 miljard euro, waarvan de corporaties 1,4 miljard euro moeten opbrengen. Om dit bedrag te kunnen betalen, moeten de corporaties wel woningen verkopen. De VVD was razend enthousiast over dit botte instrument. In het verkiezingsprogramma stond dat de heffing verder moest worden verhoogd naar 2 miljard euro per jaar.

De partijen van de nieuwe coalitie hebben ervoor gekozen om de heffing op het oude niveau te handhaven, overigens zeer tegen de zin van de corporaties in. Die hadden allicht niet gerekend op afschaffing, maar er wel op gehoopt.

Douceurtje

In werkelijkheid zal de verhuurdersheffing de komende jaren zelfs met 100 miljoen euro dalen. Vanaf 2022 mogen de corporaties 100 miljoen euro in mindering brengen op de verhuurdersheffing. Dit douceurtje is bedoeld als bijdrage aan de miljarden verslindende verduurzamingsmaatregelen, waarvan wordt verwacht dat de corporaties die zullen uitvoeren. 

Dat stabiliseren van de verhuurdersheffing is op zich goed nieuws voor iedereen die op de wachtlijst staat voor een sociale woning. Een verdere verhoging van de heffing zou hebben geleid tot nieuwe reorganisaties bij de corporaties en de ervaring leert dat het bouwen er dan meestal bij inschiet. 

Het stabiliseren van de verhuurdersheffing is als zandzakken op de dijk terwijl er eigenlijk een deltaplan nodig is

Maar relatief gezien is het stabiliseren van de verhuurdersheffing te vergelijken met zandzakken op de dijk, terwijl er eigenlijk behoefte is aan een deltaplan. In grote delen van het land moeten huishoudens zes tot veertien jaar staan ingeschreven om kans te maken op een sociale woning. De gevolgen zijn ingrijpend: veel jonge mensen kunnen niet starten op de woningmarkt, ongelukkige huwelijken blijven samen en mensen worden gedwongen om ver van hun werk te gaan wonen, of tegen veel te hoge huurprijzen iets in de vrije sector te huren.  

De vraag blijft dus waarom een heffing die in 2013 werd ingevoerd als crisismaatregel, niet wordt geschrapt nu de economie weer op volle toeren draait. Bij de huidige problemen past zo’n heffing helemaal niet. Dat geld moet worden gebruikt om alles op alles te zetten om de corporaties aan het bouwen en het verduurzamen te krijgen.

Druk op de ketel

Ook de nieuwe coalitie komt met het verhaal dat die heffing noodzakelijk is om bij de corporaties de financiële druk op de ketel te houden. Dat is in deze visie een belangrijke prikkel om de duurdere corporatiewoningen af te stoten naar het huursegment dat direct volgt op het sociale segment. Daar zijn namelijk ook enorme tekorten. 

Deze tekorten worden ook door de nieuwe coalitie niet opgelost. Het verschuiven van woningen van de ene naar de andere eigenaar levert niet één extra woning op. Er zouden eerder maatregelen genomen moeten worden om de pensioenfondsen te stimuleren om zelf nieuwe woningen te bouwen in het middensegment. Dat zou pas werkelijk bijdragen aan de oplossing van het woningtekort.

In de middenmoot

Dat brengt ons bij de tweede maatregel waar Stef Blok vast en zeker bedenkingen bij zou hebben. Onder het nieuwe kabinet krijgen de corporaties meer mogelijkheden om te bouwen in het middensegment. Dit goedkopere deel van de vrije huursector, waar de corporaties vanouds ook actief in waren, werd onder Blok bijna geheel afgegrendeld voor corporaties. Het idee was dat dit domein toebehoort aan marktpartijen en dat corporaties zich uitsluitend mochten richten op sociale woningen.

Grote delen van Nederland blijven verstoken van betaalbare vrije huurwoningen, terwijl er wel een grote behoefte aan is.

Het is de afgelopen jaren echter duidelijk geworden dat de pensioenfondsen en verzekeraars – verreweg de belangrijkste marktpartijen – woningen in het middensegment alleen willen bouwen in de grote steden, en dan nog in beperkte mate. Grote delen van Nederland blijven daardoor verstoken van dergelijke huurwoningen, terwijl er wel een grote behoefte aan is.

De nieuwe regering gaat regelen dat gemeenten voor projecten in het middensegment niet langer eerst uitgebreid op zoek moeten naar een mogelijke marktpartij met interesse in zo’n commercieel huurproject. Dit betekent dat wethouders veel sneller tot zaken kunnen komen met een corporatie.

Het is gissen hoeveel woningen dit precies gaat opleveren in het middensegment. Dit segment zal altijd een nevenactiviteit blijven voor de corporaties. Sociale huur blijft de kernactiviteit en in dat segment hebben de corporaties qua bouw van nieuwe woningen een enorme inhaalslag te maken. Vooral door de voorbereidingen op de verhuurdersheffing daalde hun productie enorm. In 2009 werden er 40 duizend woningen gebouwd en in 2014 waren dat er nog maar iets meer dan 17 duizend.

Meer vaart met de nieuwe coalitie

De plannen wijzen er in ieder geval wel op dat de coalitie zich realiseert dat de bouw van woningen te lang is verwaarloosd. Uit het akkoord blijkt dat de coalitie meer vaart wil maken.

Het werk van Rob van Gijzel, de op 1 januari van dit jaar door het ministerie aangestelde aanjager van het middensegment, begint blijkbaar vruchten af te werpen. Onder leiding van deze voormalige burgemeester van Eindhoven overleggen alle bij de woningbouw betrokken partijen over hoe de productie van woningen in het middensegment een forse impuls kan worden gegeven. 

Gemeenten en provincies moeten de aanbevelingen die uit dit overleg naar voren komen ter harte nemen volgens het nieuwe regeerakkoord. Maar wat dit concreet gaat opleveren is totaal onduidelijk. Er moeten de komende jaren honderdduizenden woningen bij in het middensegment. Zullen die er komen en zal de regering de regie naar zich toe trekken? De overheid zou bijvoorbeeld nieuwe bouwlocaties buiten de steden kunnen aanwijzen, of fiscale stimuleringsmaatregelen voor bouwende pensioenfondsen kunnen invoeren?  

In het akkoord staat wel dat het kabinet in overleg met de lagere overheden, de corporaties en andere stakeholders afspraken wil maken over het aanjagen van de woningproductie. Daarin klinkt iets door van regie vanuit Den Haag. Maar hoe zal die eruitzien en hoe concreet zijn de doelstellingen? 

En komt er trouwens weer een minister voor Wonen en Rijksdienst? Blok streefde ernaar om de woningbouw tot een strikt gemeentelijke verantwoordelijkheid te maken. Hij vond zelfs dat er na hem geen minister voor Wonen meer nodig was. Maar het probleem is onder Blok zo uit de hand gelopen dat een nieuwe minister met een oplossingsgerichte benadering nog steeds goed werk zou kunnen verrichten.

Waar hebben we het eigenlijk over?

Het regeerakkoord benadrukt dat belemmeringen om te bouwen zoveel mogelijk zullen worden weggenomen en er moet ruimte zijn voor maatwerk. Dat klinkt natuurlijk mooi, maar over welke belemmeringen gaat het hier precies? Mogen gemeenten weer buiten de grenzen van de bebouwde kom, dus in de groene gebieden, bouwen? Hoeven corporaties die bouwen in het middensegment niet langer het wettelijk verplicht rendement van 5,5 procent in te calculeren? Wordt het bouwbesluit aangepast? Deze vragen blijven vooralsnog onbeantwoord.

Over één punt is de nieuwe coalitie wel duidelijk: er wordt zeer zwaar ingezet op verduurzaming

De coalitiepartners hebben het ook over ruimte voor maatwerk. Dat is een fijn klinkende term natuurlijk, maar wat wordt ermee bedoeld? Moet iedere woning worden afgestemd op de smaak en de behoefte van de toekomstige bewoner? Die benadering past niet bij vaart maken. Het begrip kan ook slaan op regionaal maatwerk. Dan kun je bijvoorbeeld per gemeente bepalen tot waar het sociale segment moet lopen. Zonder nadere duiding is het volstrekt onduidelijk wat de coalitie in dit verband precies bedoelt.

Over één punt is de nieuwe coalitie wel duidelijk: er wordt zeer zwaar ingezet op verduurzaming. Aan het einde van deze kabinetsperiode mogen de corporaties geen woning meer opleveren met een gasaansluiting. Daarnaast moeten er tussen de 30 en 50 duizend woningen per jaar gasvrij worden gemaakt. In 2050 moeten alle woningen in Nederland gasvrij zijn. Zo bezien is die korting van 100 miljoen euro op de verhuurdersheffing een gênante fooi. Het gaat hier om miljarden aan investeringen.

Kosten koper

In de koopsector is ook het nodige aan de hand. Een aantal gezaghebbende instituten heeft Nederland geadviseerd om de maximale hypotheek verder te verlagen. Volgend jaar mag een koper precies het bedrag lenen dat het te kopen huis waard is. Onder meer De Nederlandsche Bank en het IMF vinden dat dit percentage stapsgewijs verder moet worden verlaagd tot 90 procent van de waarde. Dat zou betekenen dat een koper altijd een flink bedrag aan eigen geld moet meebrengen. Het kabinet heeft dit advies echter in de wind geslagen en houdt het maximaal te lenen bedrag op 100 procent van de waarde van de woning.

Dat zal tot een zucht van verlichting hebben geleid bij zowel mensen met koopplannen als huiseigenaren. Het betekent dat een grote groep zich nog steeds een koopwoning kan veroorloven. Dat houdt in dat de vraag naar woningen op niveau blijft en dat is weer belangrijk voor het gemiddelde prijsniveau van de woningen. Een hoog prijsniveau trekt partijen aan die koopwoningen willen bouwen.

Politieke doodzonde?

Het bedrag aan hypotheekrente dat voor de belasting mag worden afgetrokken, wordt versneld verlaagd. Vanaf 2020 zal dat vier jaar lang met drie procentpunt per jaar worden teruggebracht. Het tarief waartegen mag worden afgetrokken, wordt voor iedereen 37 procent. Een dergelijke nivellering zou vroeger een politieke doodzonde zijn geweest, maar bij de huidige lage rentestanden doet het nauwelijks pijn. Dit is dus het ideale moment om dit door te voeren.

Tot slot is er het besluit tot de geleidelijke afschaffing van de vrijstelling van het eigenwoningforfait voor huizenbezitters die hun hele hypotheek hebben afgelost. Dit forfait is een soort belasting gekoppeld aan de waarde van de eigen woning. Omdat de genoemde groep geen voordeel meer heeft van de hypotheekrenteaftrek, is er in het verleden een vrijstelling van het eigenwoningforfait ingevoerd. De nieuwe coalitie wil deze compensatie afschaffen.

Prominent VVD-lid Hans Wiegel had forse kritiek op het plan. Hij stelde dat dit een prikkel is om de hypotheek niet verder af te lossen. En daar valt weinig op af te dingen. Als je wilt dat zoveel mogelijk mensen hun hypotheek versneld aflossen, is dit geen verstandige maatregel. Aan de andere kant is het volstrekt bizar om mensen te compenseren omdat ze geen hypotheekrente meer hoeven te betalen en dus geen rente meer kunnen aftrekken.

Vooruitzien

Maar een stem als die van Wiegel wordt gehoord. Na de kritiek van Wiegel werd alsnog besloten de maatregel de verzachten. De regeling wordt nu niet afgebouwd in twintig jaar, maar in dertig jaar. Het besluit terugdraaien is blijkbaar te duur. Jaarlijks neemt de opbrengst ervan toe met 35 miljoen euro en in 2048 zal het afschaffen de schatkist jaarlijks 1 miljard euro opleveren. Blijkbaar is politiek ook voor politici die voor vier jaar zijn gekozen toch een beetje vooruitzien.