© ANP/Remko de Waal

Woningmarkt

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.

171 Artikelen

Wat heeft minister Stef Blok in vier jaar gepresteerd?

3 Connecties

Onderwerpen

Stef Blok Woningcorporaties

Werkvelden

Woningmarkt
23 Bijdragen

Stef Blok is afgezwaaid als minister van Wonen en Rijksdienst. De VVD’er heeft de laatste jaren de sociale huurmarkt flink op de schop genomen. Daarmee wekte hij vaak veel weerstand. Hoe moeten we zijn beleid, vrij van ideologisch getinte emoties, beoordelen?

Het is nog even wennen, maar Stef Blok is niet langer minister van Wonen en Rijksdienst. Hij is overgestapt naar Justitie om Ard van der Steur op te volgen. Ronald Plasterk, de minister van Binnenlandse Zaken, neemt de portefeuille Wonen en Rijksdienst erbij. Hier en daar heerst een feeststemming, maar het is de vraag of Blok dat heeft verdiend. Dit is hét moment om de bewindsman eerlijk te evalueren.

Als overtuigd liberaal had Blok niet heel veel op met de corporatiesector. Hij zag het stelsel niet zozeer als een geweldige sociale verworvenheid, maar meer als een slecht functionerende semipublieke sector die de woningmarkt ernstig verstoort. Het was Blok een doorn in het oog dat de sector volop huishoudens huisvest die daar qua inkomen niet thuishoren. De scheefhuurders blokkeren de doorstroom. Dat is ernstig, want er zijn veel huishoudens die wel voldoen aan de inkomensnormen voor de sociale huisvesting maar al jaren op een wachtlijst staan.

Het was Blok een doorn in het oog dat de corporatiesector volop mensen huisvest die daar niet thuishoren

Ongezonde situatie

Zijn tweede observatie was dat de corporaties vele honderdduizenden woningen hebben die kwalitatief niet thuishoren in de sociale sector. Het gaat veelal om wat grotere woningen met meer dan 146 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS), die wel worden verhuurd tegen sociale huren. De minister zag dit als een ongezonde situatie, en daarmee had hij een punt. Als er een groot aantal sociale woningen is met een te hoge kwaliteit, heeft dat inderdaad ongewenste gevolgen voor de hele huurmarkt. Die kwalitatief ‘te goede’ sociale woningen zijn met geborgde leningen gebouwd, op grond die bovendien tegen een gereduceerde prijs is verworven. Dat maakt het voor private beleggers onmogelijk om goed renderende woningen te bouwen in het huursegment dat direct aansluit op het sociale segment. Bij zo’n vrijesectorwoning waar sociale huurders naartoe kunnen doorstromen, hoort een huurprijs die weliswaar hoger is dan die van een topklasse sociale woning, maar daar moet dan ook meer kwaliteit tegenover staan.

Volwassen middensegment

Scheefhuurders in de sociale sector zijn uiteraard niet bereid om meer huur te betalen voor een woning van een lagere kwaliteit. Omdat private beleggers die hogere kwaliteit niet kunnen leveren voor huren vanaf 710 euro per maand, heeft er zich geen volwassen middensegment ontwikkeld (zie ook dit artikel). Tot voor een jaar of vijf terug was dat overigens minder een probleem, omdat corporaties toen nog ruimhartig woningen toewezen aan grote delen van de lagere middenklasse. Het begrip scheefhuren bestond destijds helemaal niet.

Ooit was er ook nog een andere route voor doorstromers. Zo kochten huishoudens die het sociale segment net waren ontgroeid in het verleden vaak een woning. Er werden zelfs speciale woningen gebouwd voor deze groep, ook door corporaties. Door de jarenlange prijsstijgingen van woningen is dat nu echter geen optie meer voor de meeste scheefhuurders. 

Aansluitingsproblemen

Door dergelijke aansluitingsproblemen houden scheefhuurders tot op de dag van vandaag een aanzienlijk deel van de sociale huurvoorraad bezet. In het midden en westen van het land zijn er zelfs tientallen gemeenten die in hun sociale-woningbestand tussen de 20 en 25 procent scheefhuurders hebben zitten. Dat leidt tot veel te lange wachtlijsten.

Door de jarenlange prijsstijgingen is kopen geen optie meer voor de meeste scheefhuurders

Blok trok hieruit zijn conclusies; er moest hard worden ingegrepen. Zijn belangrijkste instrument was daarbij de verhuurderheffing. Die heffing liep jaarlijks op, en dit jaar moeten de corporaties gezamenlijk 1,7 miljard euro betalen. Dat geld was eigenlijk bedoeld om de staatskas een beetje te spekken, maar Blok zette de heffing vooral in als instrument om zijn politieke doelen te bereiken.

De verhuurderheffing heeft minstens één zeer gunstig effect gehad. Ze dwong een moddervette sector om eindelijk eens op de kosten te gaan letten. Reorganiseren alleen was echter niet voldoende om de heffing op te brengen. Corporaties moesten ook woningen verkopen en de huren verhogen.

Luxe woningen

Blok zag die huurverhogingen niet als een probleem. Zijn redenering was dat huurders met recht op huurtoeslag grotendeels worden gecompenseerd en dus weinig last hebben van die verhogingen. Scheefhuurders daarentegen ontvangen geen huurtoeslag en krijgen ook nog extra huurverhogingen. Op die manier wordt het steeds minder aantrekkelijk voor scheefhuurders om in hun sociale woning te blijven zitten.


"De verhuurderheffing dwong de moddervette sector om eindelijk eens op de kosten te gaan letten"

Op zich is wat Blok met de heffing wilde bereiken, helemaal niet onverstandig. Als zo’n operatie goed uitpakt, verkoop je je te luxe woningen met scheefhuurder en al aan private beleggers. Met dat geld kunnen corporaties bescheidener sociale woningen terugbouwen en zo de gezinnen op de wachtlijst huisvesten. Door al die verkochte sociale woningen ontstaat er een privaat huursegment dat volgt op het sociale segment.

Diepe recessie

Maar in de praktijk pakte het anders uit. Belangrijk daarbij is dat Blok zijn beleid moest uitvoeren in de diepste recessie sinds de jaren ’30 van de vorige eeuw. Heel veel mensen in sociale woningen hadden het zwaar. De werkloosheid onder sociale huurders nam enorm toe. De huurverhogingen werden voor een groot deel van de huishoudens weliswaar gedempt door de huursubsidie, maar voor heel veel gezinnen in die situatie telt ieder tientje.

Het aantal sociale huurders met risicoschulden bedraagt ondertussen 20 procent

Uit WoOn 2015, een driejaarlijks onderzoek naar wonen dat is uitgevoerd in opdracht van het ministerie, blijkt het verval van de budgettaire ruimte bij sociale huurders overduidelijk. In 2012 bedroeg de huur gemiddeld 23,8 procent van het besteedbare inkomen; in 2015 was dat 26,9 procent. Het aantal sociale huurders met risicoschulden bedraagt ondertussen 20 procent.

Het is de taak van de regering om in moeilijke tijden juist de kwetsbare groepen de helpende hand toe te steken. Het beleid van Blok heeft de recessie voor veel mensen extra zwaar gemaakt. Misschien zou het anders hebben uitgepakt als de minister zijn operatie in een periode van hoogconjunctuur had kunnen uitvoeren. 

Baat bij recessie

Aan de andere kant had Blok ook baat bij de recessie, tenminste optisch. Hij zag het aantal scheefhuurders enorm teruglopen. In 2009 waren er 660.000 goedkoop scheefhurende huishoudens, in 2012 waren dit er 545.000 en in 2015 nog maar 409.000. Dat kwam echter niet in de eerste plaats door beleid, maar vooral doordat grote aantallen scheefhuurders terugvielen in inkomen en weer reguliere sociale huurders werden.

Dan is er nog de vraag of een heffing die voor alle corporaties een gelijk promillage van de WOZ-waarde bedraagt, niet te veel een botte bijl is. Op die manier belast je de sterke en zwakke corporaties in dezelfde mate. Het was beter geweest om de sterkste schouders de zwaarste lasten te laten dragen. Nu zijn er corporaties die kreunen onder de heffing, terwijl andere alleen maar een beetje mopperen. Dat betekent ook dat sommige corporaties hun huurders kunnen ontzien, en andere juist maximaal moeten verhogen. Het was veel rechtvaardiger geweest om de hoogte van de heffing te baseren op de financiële kracht van een corporatie.

Huurverlaging

Blok had overigens dezelfde effecten kunnen bereiken door in plaats van een heffing, een verplichte huurverlaging overeen te komen met Aedes, de belangenbehartiger van de corporatiesector. Ook dan hadden de corporaties hun doelmatigheid moeten opvoeren en woningen moeten verkopen. Alleen zouden de huurders dan juist meer ruimte in hun budget hebben gekregen. Dat is zeer gunstig in een recessie, want een lagere huur betekent een bestedingsimpuls. De overheid zou op die manier bovendien een aanzienlijk bedrag aan huursubsidie hebben uitgespaard. Maar daar komt het probleem om de hoek kijken dat de heffing eigenlijk helemaal geen woningmarktinstrument was, maar een budgettaire maatregel, bedoeld om de staatskas te spekken.

De verhuurderheffing heeft het vertrouwen van de corporatiesector ondermijnd

De verhuurderheffing heeft nog een ongunstig gevolg gehad: ze heeft het vertrouwen van de corporatiesector ondermijnd. Daardoor ontstond er een overdreven voorzichtigheid, die zich vooral manifesteerde in een dalende bouwproductie. Dat gebeurde in een periode waarin flink investeren in de bouw van sociale huurwoningen, zowel economisch als volkshuisvestelijk, juist zeer gunstig was geweest. De corporaties zaten door de heffing, de stortvloed aan nieuwe regels en de kosten van de Vestia-affaire zo in de stress, dat ze de hand stevig op de knip hielden.

Die angst om te bouwen doet extra pijn omdat het aantal sociale huurwoningen al een tijdje afneemt. In 2009 was 33 procent van alle Nederlandse woningen sociaal en in 2015 nog maar 28 procent. Er zijn dus flink wat woningen verkocht. Als er dan niet wordt bijgebouwd, betekent dat gegarandeerd verder oplopende wachttijden. Dat geldt helemaal in een periode waarin vluchtelingen moeten worden gehuisvest. De trend dat er meer, maar kleinere huishoudens bijkomen, zet bovendien onverminderd door. Het korter maken van de wachtlijsten is misschien wel de belangrijkste opgave voor iedere bewindsman met de portefeuille Wonen — zelfs als dat niet expliciet staat vermeld in het regeerakkoord.


"Het was veel rechtvaardiger geweest om de hoogte van de heffing te baseren op de financiële kracht van een corporatie"

Corporatievertrouwen

Heeft Blok het per saldo goed gedaan? Hij heeft met zijn beleid het leven van veel huurders, midden in een diepe recessie, een stuk zwaarder gemaakt dan nodig was.

De door Blok ingevoerde verhuurderheffing heeft misschien geld in het laadje gebracht toen dat belangrijk was, maar als volkshuisvestelijk instrument is het een bot wapen gebleken. De maatregel ging niet uit van het principe dat de sterkste schouders de zwaarste lasten horen te dragen.

Blok heeft corporaties via de heffing gedwongen om woningen te verkopen, zonder dat er tegelijk meer woningen bijgebouwd werden. Daardoor zijn de wachtlijsten eerder langer dan korter geworden. Dat kun je de corporaties aanrekenen, maar door alle veranderingen en de heffing heerste er te veel onrust en onzekerheid in de sector om volop te durven investeren. Het corporatievertrouwen was laag.

Blok is erin geslaagd een zeer inefficiënte sector veel beter op de kosten te laten letten

Passend toewijzen

Blok is er wel in geslaagd om een zeer inefficiënte sector een stuk beter op de kosten te laten letten. Dat is een geweldig resultaat. Een andere belangrijke maatregel is dat hij door het passend toewijzen weer in te voeren, de gewoonte van corporaties om veel te grote woningen te bouwen grotendeels heeft afgestopt.  

Het is verstandig om de woningmarkt zodanig in te richten dat een sociale huursector de rest van de huurmarkt zo min mogelijk verstoort. Maar door de timing van de maatregel en de gebruikte instrumenten zijn veel sociale huurders en mensen op de wachtlijst onnodig hard geraakt. Ook zijn scheefhuurders gedemoniseerd, terwijl het werkelijke probleem is dat ze nauwelijks mogelijkheden hebben om hun sociale woning te verruilen voor een woning in het middensegement. De minister heeft het lot van mensen ondergeschikt gemaakt aan zijn liberale ideeën over hoe een corporatiesector moet worden ingepast in de woningmarkt. De vraag in hoeverre dat geoorloofd was, is uiteindelijk een politieke.

Peter Hendriks
Peter Hendriks
Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.
Gevolgd door 1626 leden
Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren