Diana Bruinsma is zichtbaar opgetogen. Ze heeft haar bovenwoning in de Leidse Professorenwijk net te koop gezet. Ze gaat met het gezin verhuizen naar Gouda. ‘We hebben daar een heel mooi huis gevonden met drie slaapkamers en een tuin. Zo heerlijk voor de kinderen.’ Diana werkt in Gouda en kijkt ernaar uit om met de fiets naar haar werk te kunnen.

Maar waarom juist nu de stap gezet? ‘We kregen een kaart van een makelaar in de brievenbus. Daarop stond dat een vergelijkbare woning in de straat was verkocht voor 310.000 euro. Dat was een halve ton meer dan wat wij in 2010 hebben betaald. Dat zette ons aan het denken. Zouden we de tien procent aankoopkosten al hebben terugverdiend? Toen ging het opeens heel hard.’

Rentedaling

Leiden is een goed voorbeeld van een stad waar de woningprijzen in korte tijd zijn gestegen tot boven de niveaus van 2008, het jaar waarin de huizenmarkt begon in te zakken. In het eerste kwartaal van 2008 stond de gemiddelde transactieprijs in Leiden op 271.000 euro. In het laatste kwartaal van 2013 was de gemiddelde prijs van een Leidse woning weggezakt tot 223.000 euro. Ondertussen kost zo’n gemiddelde woning weer 320.000 euro. Een huis in Leiden is sinds 2013 dus gemiddeld bijna een ton duurder geworden.

Diana profiteert met haar verhuizing naar het in dezelfde regio liggende Gouda van de grote regionale verschillen op de woningmarkt. Door te verhuizen naar Gouda krijgen Diana en haar man meer waar voor hun geld. In deze gemeente staat de gemiddelde verkoopprijs op 231.000 euro. Dat is niet alleen een stuk lager dan in Leiden, maar de gemiddelde prijs staat ook nog onder die van 2008. Gerekend ten opzichte van 2013 is er in Gouda wel sprake van een stevig herstel, maar dat loopt achter op Leiden.

Buiten de populaire steden wordt het feestje over het algemeen wat minder uitbundig gevierd. Grote delen van het land, vooral landelijke gebieden, staan nog beneden de piek van 2008. Maar ook daar is de trend opwaarts. De woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis is optimistisch: ‘Het zal langer duren, maar ook daar zullen de prijzen terugkomen op het piekniveau.’

Tegen elkaar opbieden

Dat lijkt ook logisch; alle seinen staan tenslotte op groen. Rabobank verwacht dat in 2017 de prijzen nog eens met 7,6 procent zullen stijgen en in 2018 met 7 procent. De vraag is hoe lang die stijging kan doorgaan. Waar is al die uitbundige groei en dat aanhoudende optimisme eigenlijk op gebaseerd? En is er niet opnieuw een luchtbel in de maak?

Om te beginnen is de lage rente een belangrijk gegeven. In november 2008 stond de gemiddelde hypotheekrente op zijn meest recente top: 5,61 procent. Aan het eind van het tweede kwartaal van 2017 was de rente 2,41 procent. Je kunt nu dus veel meer lenen terwijl je maandlasten gelijk blijven.

Meer lenen dan eigenlijk de bedoeling was, is in een markt met heel veel kopers en maar een beperkt aantal aanbieders een wapen dat wordt ingezet bij een biedingsstrijd. Er is door de lage rente meer ruimte voor kopers om tegen elkaar op te bieden. Mensen die eigenlijk 90 procent wilden financieren komen dan uiteindelijk toch uit op bijvoorbeeld 95 procent.

Inhaalslag

Er is nog een tweede reden waarom de prijzen zo omhoogschieten. Tijdens de crisis waren maar weinig mensen optimistisch genoeg om een woning te kopen. Ze bleven jarenlang zitten waar ze zaten. Zelfs in Amsterdam was het in die tijd moeilijk om je woning snel te verkopen, ondanks de stevig gedaalde prijzen. Het is niet zo dat bijna niemand meer genoeg vertrouwen had in de eigen financiële situatie, maar kopen in een dalende markt voelt voor de meeste mensen heel griezelig. Je hebt steeds het gevoel dat je beter kunt wachten totdat de prijzen nog wat verder zijn gedaald.

Er was ook nog een groep die zijn woning jarenlang niet kón verkopen. Door de daling van de prijzen kregen veel mensen bij een eventuele verkoop te weinig geld binnen om de hypotheek in haar geheel te kunnen aflossen. Ze zouden dan met een restschuld blijven zitten van vaak tienduizenden euro’s. Dat gold voor honderdduizenden huishoudens. Reden genoeg om rustig te blijven zitten, in afwachting van betere tijden. Dat heeft een verlammend effect gehad op de woningmarkt.

Nu de woningmarkt uit zijn diepe winterslaap is ontwaakt, komt een deel van die uitgestelde aankoop- en verkooptransacties alsnog op gang. En dat heeft gevolgen voor de prijzen.

Tekort aan woningen

De derde prijsopdrijvende factor is het enorme tekort aan woningen. Veel mensen willen in de steden wonen, maar daar zijn veel te weinig woningen. Alles bij elkaar schatte Peter Boelhouwer, een in de woningmarkt gespecialiseerde hoogleraar aan de TU Delft, het bestaande tekort in een interview met FTM op 200.000. Zet de corporatiewoningen op 30 procent, en de vrije sectorhuur op 10 procent, dan resteert er een tekort aan koopwoningen van circa 120.000.

Tijdens de zeer langdurige recessie stond de woningbouw op een laag pitje. In 2009 werden er bijna 58 duizend koopwoningen opgeleverd. In 2014 waren dat er nog maar 28 duizend. Daardoor is er een tekort ontstaan, terwijl de vraag nu enorm toeneemt. Dat is een recept voor prijsstijgingen.

Vertrouwen

Een belangrijke voorwaarde voor de aankoop van een woning is dat je vertrouwen hebt in je toekomst. Dat is de vierde factor. In 2013 stond het consumentenvertrouwen gemiddeld op -35. Begin 2015 passeerde de index het nulniveau en ondertussen staan we op +26. Alle somberheid is in tweeënhalf jaar weggesmolten.

Er zit nóg een belangrijke drijvende kracht achter de prijsstijgingen. In met name Amsterdam en Utrecht hebben investeerders zich op de markt begeven. Die kopen woningen op om ze vervolgens te verhuren in de lucratieve vrije sector. Uit cijfers van het kadaster blijkt dat in Amsterdam in de eerste helft van 2017 17 procent van de transacties bestond uit verkopen aan beleggers.

Tot slot weten veel mensen niet goed wat ze met hun spaargeld moeten doen. Op de bank levert het niets op. De woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Makelaars zegt dat de leden regelmatig zien dat babyboomers besluiten om bij te springen als hun kinderen voor de zoveelste keer het onderspit dreigen te delven in een biedingsstrijd. Zo drijft het spaargeld van ouders de woningprijzen verder op.

Grote risico’s

Al die factoren samen zorgen voor een geweldig positief sentiment op de woningmarkt. Maar is dat terecht? Hoe lang houdt deze trend stand?

De Rabobank rekent voor de komende twee jaar op duidelijk hogere woningprijzen, maar heeft er ook belang bij om de stemming er een beetje in te houden.

Het eerste scenario is dat de woningmarkt een zachte landing maakt. Dat wil zeggen dat de prijzen geleidelijk naar een nieuw stabiel prijsniveau groeien. Niemand waagt zich aan een voorspelling wanneer die toestand bereikt zal zijn. Zoals eerder vermeld rekent Rabobank voor de komende twee jaar op duidelijk hogere woningprijzen, maar een hypotheekverstrekker als de Rabobank heeft er belang bij om de stemming er een beetje in te houden.

De Vereniging Eigen Huis (VEH), de belangenbehartiger van de woningbezitters, heeft geen belang bij het kunstmatig in stand houden van het optimisme. Volgens VEH is er sprake van een dalend vertrouwen in de markt. In december 2016 piekte de stemmingsindicator van de belangenbehartiger op 121, waarbij 100 staat voor een neutraal sentiment. In augustus 2017 was die indicator gedaald naar 112.

Dalende transacties

Er is nog een aanwijzing dat er een kentering gaande is. De Nederlandse Vereniging van Makelaars constateert dat het aantal verkopen nu lager ligt dan een jaar geleden. Daarmee wordt de stijging die werd ingezet in het tweede kwartaal van 2013 voor het eerst onderbroken. De prijzen reageren voorlopig nog niet. In augustus stond de gemiddelde prijs op 258.000 euro en dat was 9 procent meer dan in augustus 2016.

Deze ontwikkelingen lijken te wijzen op een geleidelijke stabilisering van de markt. Maar er zijn ook scenario’s denkbaar waarbij de woningmarkt plotseling onderuitgaat.

ECB koopt leningen op

De rente wordt al jarenlang laag gehouden door Europese Centrale Bank (ECB). De ECB koopt zelfs staats- en bedrijfsleningen op om de rente te drukken en het sluiten van nieuwe leningen te stimuleren. (Lees meer hierover in het dossier)

Dit beleid zal niet oneindig doorgaan. Als het wordt afgebouwd, stijgt de rente. Omdat de hypotheekrente meestijgt, wordt het duurder om geld te lenen en komen de woningprijzen onder druk. Als de markt begint te dalen, hebben potentiële kopers de neiging om te wachten op nog lagere prijzen en verdwijnt de vaart uit de handel. Zo kan de trend door een kleine verhoging van de rente al omslaan.

Leenbeperkingen

Boelhouwer noemt nog een mogelijk risico: de verdere beperking door de overheid van de omvang van een hypothecaire lening ten opzichte van de waarde. Dat zit zo. De hoeveelheid geld die kopers kunnen lenen via een hypotheek is sinds 2013 steeds met één procentpunt van de waarde van het te kopen huis afgenomen. Volgend jaar mag je precies 100 procent van de waarde van de te kopen woning lenen. Dat betekent dat mensen spaargeld nodig hebben om de aankoopkosten te betalen, het huis in te richten en misschien nog wat te verbouwen.

Die stapsgewijze afbouw van het te lenen percentage van de waarde van het pand hoeft niet te stoppen bij 100 procent. Nederlanders hebben op dit moment ten opzichte van hun inkomen de hoogste hypotheekschuld ter wereld. Dat vormt een risico voor de economie. Het IMF, de Nederlandsche Bank en het Financieel Stabiliteitscomité – een club economen die het regeringsbeleid beoordeelt aan de hand van financiële criteria – dringt erop aan om het te lenen bedrag stapsgewijs verder te verminderen tot 90 procent van de koopprijs. Als dat gebeurt, gaan de huizenprijzen waarschijnlijk weer fors dalen.

Het doemscenario

Het grote doemscenario is volgens Boelhouwer dat de huidige irrationaliteit aanhoudt. Boelhouwer bedoelt daarmee dat veel mensen nu alleen geïnteresseerd zijn in de verwerving van een woning en te weinig nadenken over de risico’s op de langere termijn. In Amsterdam en Utrecht wordt al vaak meteen boven de vraagprijs geboden. Die ‘gekte’ stuwt de prijzen steeds verder op. Boelhouwer: ‘Stel je voor dat de prijzen nog twee tot drie jaar 8 procent per jaar stijgen en dat de rente dan omhooggaat, dan heb je een enorm probleem. Dan staan de prijzen heel hoog terwijl de leencapaciteit onderuitgaat. Dan krijg je een correctie.’

Er is in ieder geval één belangrijke prijsopdrijvende factor die nog jarenlang het prijsniveau zal ondersteunen. De Nederlandse bevolking groeit nog steeds. En het gebrek aan woningen in de gebieden waar mensen naartoe willen, zal de komende jaren alleen maar toenemen. Dat zal in ieder geval een bodem in het prijsniveau leggen. Maar of dat nu een reden is om blij te zijn met dat woningtekort, is een ander verhaal.