Wat woningmarkteconomen misten

    Woningmarkteconomen gebruiken sinds de crisis hun gevoel in plaats van hun modellen om de woningprijzen te voorspellen. Logisch want hun modellen deugden niet.

    Woningmarktspecialisten zijn maar gestopt met het doen van concrete voorspellingen, schreef het Financieele Dagblad (FD) gisteren. De onzekerheid is te groot. Het FD constateert dat de meeste koffiedik kijkers al lang hun woningmarktmodellen het raam uit hebben gegooid. ‘Vrijwel alle analisten hebben enkele jaren geleden afscheid moeten nemen van hun wiskundige modellen waarmee de marktontwikkelingen redelijk konden worden voorspeld,’ schrijft het FD. ‘Sindsdien laten ze zich meer door hun gevoel leiden.’ Dat is misschien niet zo verwonderlijk, want zoals het FD ook vaststelt ‘bijna alle marktvorsers zagen dat hun modellen de omslag in de markt van eind 2008 niet hadden voorspeld’.
     Het CPB schreef in 2008 een onderzoek waaruit bleek dat ‘de overwaardering [op de Nederlandse woningmarkt] van circa 10% in 2003 geslonken is tot circa 0% in 2007.’ Woningmarkt hoogleraar Marc Francke beweerde in 2010 nog dat ‘de reële prijzen in 2009 niet boven de evenwichtsprijs liggen’, wat ‘impliceert dat er geen sprake kan zijn van een woningprijscorrectie als gevolg van overwaardering.’ Peter Boelhouwer, directeur van vastgoedinstituut OTB Delft en een veel aangehaalde mediaeconoom, verwachtte ook een gematigde prijsontwikkeling. 'Allesoverziend heeft Nederland een gezonde woningmarkt', schreef Peter Boelhouwer in 2008. 'Het zou best wel eens kunnen zijn dat we rond de zomer het ergste gehad hebben.' En ten slotte, de economen van de Rabobank, die permanent goedgemutst zijn (zie grafiek). 'Omdat de fundamentals sterk zijn, verwachten wij per saldo een beperkte verdere stijging van de huizenprijzen', schreven de economen van de Rabobank in november 2008. 'Voor 2008 voorzien wij een nominale prijsstijging met 1,5 procent en in 2009 bedraagt deze ongeveer 1 procent.'

    Grafiek 1: Voorspellingen van de woningprijzen door de Rabobank en uitkomsten (Bron: Rabobank en Kadaster)

    Hoe komt het dat economen er zo naast zaten? Volgens Merijn Knibbe, die de publicaties van woningmarkteconomen onderzocht, hadden economen ‘een ongegrond vertrouwen in economische modellen en econometrische schattingen’ en negeerden ze ‘historische, vergelijkende en statistische informatie.’ Economen hadden volgens Knibbe veel meer naar de kredietstromen moeten kijken. ‘In Nederland is de omzet op de woningmarkt beperkt door de stroom van hypothecair krediet.’
     Het is niet zo moeilijk om te zien waarom de financiële sector een doorslaggevende invloed heeft op de prijsvorming. Elke woningmarktbubbel is eigenlijk een kredietbubbel. Het woningaanbod is bijna volledig inelastisch, dat wil zeggen dat als de vraag stijgt er niet opeens veel meer woningen beschikbaar komen. Gevolg is dat de banken, door het versoepelen en aanscherpen van de kredietvoorwaarden, een enorme invloed hebben op de prijzen.

    Grafiek 2: Bedrag aan nieuwe hypotheken en woningprijsindex (Bron: CBS/NVM)

    Economen hadden dus meer aandacht moeten schenken aan institutionele veranderingen op de hypothecaire kredietmarkt. Woningmarkthausses komen niet zomaar uit de lucht vallen. Bij de vorige woningmarktbubbel in de jaren ’70 was er ook een aanleiding. In 1973 schafte de Nederlandsche Bank de kredietregulering, een systeem waarbij DNB de kredietgroei van banken aan banden legde, af. Ook werden de solvabiliteitseisen, de hoeveelheid eigen vermogen die een bank moet aanhouden voor hypothecaire leningen, teruggeschroefd. Gevolg was dat de woningmarkt werd overspoeld door een stortvloed aan krediet.
     Idem bij de huidige bubbel. Nieuwe hypotheekvormen die optimaal gebruik maakten van de hypotheekrenteaftrek werden verzonnen;  banken begonnen het tweede inkomen mee te rekenen bij het verstrekken van hypotheken; en om de kredietgroei te financieren begonnen banken gebruik te maken van ‘securitisaties’ (het verpakken en doorverkopen van hypotheken). De overheid stimuleerde dit alles met starterleningen, hypotheekgaranties en last but not least de hypotheekrenteaftrek.
     Dat de kredietgroei ooit moet eindigen spreekt voor zich. De toestroom van nieuwe kopers die bereidt is zich nog dieper in de schulden te steken remt af, waardoor ook de prijsstijgingen afvlakken. Banken scherpen hun kredietvoorwaarden aan. Kopers wachten met kopen tot ze hun eigen woning hebben verkocht. Het woningaanbod neemt toe. Gedwongen verkopen nemen toe. Enzovoorts.
     Omdat woningmarkteconomen deze dynamische relatie tussen financiële sector en vastgoedmarkt grotendeels negeerden waren ze niet in staat de crisis te zien aankomen. Het is begrijpelijk dat woningmarktspecialisten geen exacte voorspellingen meer doen, daarvoor zijn er simpelweg teveel onzekerheden. Zeker nu de crisis heeft toegeslagen en het beleid elk half jaar lijkt te veranderen. Maar dat pleit economen nog niet vrij. Wie vóór de crisis meer aandacht had besteed aan de kredietontwikkeling, had, in tegenstelling tot de geleerde heren, kunnen zien dat de Nederlandse woningmarkt op een instabiel fundament was gebouwd.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Jesse Frederik

    In de zomer van 2011 ontvingen we per email een open sollicitatie van de 22-jarige Jesse Frederik uit Nijmegen die zichzelf o...

    Volg Jesse Frederik
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren