Als een jong stel om een hypotheek vraagt, tel je dan als bank dan het inkomen van de vrouw mee voor de gehele looptijd, of bijvoorbeeld alleen voor de eerste vijf jaar? En wat als ze gesteriliseerd is?

Misschien roept deze vraag verontwaardiging bij u op. Toch was dit de inzet van een fel debat in het najaar van 1983. Op dat moment gingen banken er bij het berekenen van de maximale hypotheek immers nog vanuit dat een vrouw zou stoppen met werken zodra zij moeder werd; sterilisatie elimineerde die mogelijkheid. Nadat een paar jaar eerder in Engeland berichten opdoken van stellen die met een sterilisatieverklaring probeerden een (hogere) hypotheek te krijgen, leek het fenomeen nu naar Nederland te zijn overgewaaid.

‘Mensonterend’, noemde de Vereniging Eigen Huis de optie in het Nieuwsblad van het Noorden van 21 november 1983. Ook kwam de directeur van het Bouwfonds Nederlandse gemeenten, ene H. Schipper, aan het woord: ‘Aspirant-kopers worden soms op de mogelijkheid tot sterilisatie gewezen om zo hun zekerheid voor het krijgen van gemeentegarantie te vergroten’. De belofte alleen om geen kinderen te krijgen was volgens Schipper niet voldoende: ‘Mensen kunnen wel zoveel beloven als ze graag een huis willen hebben. Een sterilisatieverklaring komt tenminste van een medicus’.

Dat de ophef om de sterilisatieverklaring ontstond kort voordat de Tweede Kamer over koopsubsidies ging stemmen, zal geen toeval zijn. Bij deze stemming zou worden besloten of de subsidies voortaan alleen nog aan gezinnen verstrekt moesten worden die deze op basis van hun gezamenlijk inkomen ook echt nodig hadden.

Er is een duidelijke stijgende trend in het aantal gezinnen dat in de vrije sector huurt

Vanuit de bouwlobby werd gewaarschuwd dat grote groepen hierdoor tussen wal en schip zouden vallen: een stel waarvan de vrouw werkte, zou immers geen subsidie meer krijgen. Dit terwijl de hypotheekverstrekker er bij het berekenen van de maximale lening vaak vanuit ging dat haar inkomen na vijf jaar zou wegvallen.

Het terugschroeven van subsidie en regulering op de woningmarkt is sinds de jaren tachtig gaande. En altijd leidt dit tot discussie over groepen die tussen wal en schip vallen. Ook altijd lijkt er maar één keuze: óf de overheid gaat weer subsidiëren, óf de maximale hypotheek wordt verhoogd, waarbij de overheid dan liefst garant staat voor eventuele schade die uit overkreditering kan volgen. Gaat de politiek niet op dreigementen over dergelijke doemscenario’s in, dan heeft zij een volledig vastgelopen woningmarkt op haar geweten, met bijhorende dakloosheid en woningnood.

Anno 2019 is er weinig nieuws onder de zon. De overheid heeft het — inmiddels standaard — stel tweeverdieners de pas afgesneden naar een sociale huurwoning, door strikte inkomenseisen te stellen aan wie aanspraak kan maken op zo’n woning. Dit gereguleerde deel van de huurmarkt laat zij ondertussen krimpen ten gunste van de vrije markt.

Ook nu hebben we te maken met een groep die tussen wal en schip valt, omdat zij niet langer in een sociale huursector terecht kan en koopwoningen voor hen te duur zijn. Deze groep ziet zich genoodzaakt om een huurwoning te zoeken in de dure vrije sector, iets wat qua budget lang niet voor iedereen haalbaar is.

Nu is er in principe niets mis met huren, ook niet in de vrije sector. Zeker als je voor het eerst gaat samenwonen is dit helemaal geen gek idee: slechts 22 procent van de stellen die voor het eerst gaan samenwonen zijn immers na 7 jaar nog met zijn tweeën bij elkaar. De rest is uit elkaar of ziet zijn woonwensen veranderen door de komst van een baby. Voor jonge gezinnen kan een huurwoning dus de nodige flexibiliteit bieden.

Uit WoON18, het driejaarlijkse onderzoek van het CBS en het ministerie van Binnenlandse Zaken, blijkt echter dat jongeren van 24 tot 35 jaar veel liever in een koophuis wonen. Van de verhuisgeneigde ondervraagden die een woonvoorkeur uitspraken, gaf zo’n 69 procent aan het liefst te willen kopen. Slechts 9 procent wil een huurwoning in het vrije segment; 21 procent hoopt op een sociale huurwoning.

Toch is er een duidelijke stijgende trend in het aantal gezinnen dat in de vrije sector huurt. Onder jonge gezinnen is deze trend het sterkst; diezelfde groep verhuist ook het vaakst. In onderstaande grafiek zette ik de cijfers uit de verschillende woononderzoeken sinds 1998 op een rij. Uit deze grafiek valt op te maken dat jongeren nu viermaal zo vaak in de vrije sector wonen als in 2002. Inmiddels woont 1 op de 8 gezinnen van tussen de 24 en 35 jaar in het vrije huursegment:

De wens van de overheid om de sociale sector doen krimpen en een grotere vrije huurmarkt te creëren, lijkt dus te slagen. Alleen is dit voor consumenten niet altijd goed nieuws. Zoals gezegd hebben zij vaak een andere voorkeur. Dit lijkt niet in de laatste plaats te liggen aan de kosten: zo geven huurders die recent naar een sociale huurwoning verhuisden, als belangrijkste reden voor hun keus op dat zij niet in de vrije sector gaan huren omdat zij dit te duur vinden.

Huurders in de vrije sector geven maandelijks 38 procent van hun netto besteedbaar inkomen uit aan wonen; voor huurders in een sociale huurwoning is dat 34 procent. Deze uitgaven als percentage van het netto besteedbaar inkomen – in vaktermen: de netto woonquote – is bij huiseigenaren gemiddeld ‘maar’ 28 procent. Daarbij worden aflossingen op de hypotheek ook nog eens meegeteld als kosten, terwijl tegenover die aflossingen wél vermogensopbouw staat.

Een aanzienlijk deel van de huurders in de vrije sector betaalt dan ook meer dan eigenlijk verantwoord is: het europese statistiekbureau Eurostat hanteert 40 procent als de grens voor overbesteding. Nu is die grens enigszins arbitrair: naarmate je meer verdien worden de kosten van overig primair levensonderhoud immers relatief kleiner en kun je een groter deel van je inkomen ‘verwonen’. Maar om toch ergens mee te kunnen rekenen, neem ik deze grens van Eurostat graag over.

In onderstaande grafiek is te zien hoeveel procent van de huishoudens op de vrije huurmarkt meer dan 40 procent uitgeeft aan hun woning. Daarnaast toont de grafiek de ontwikkeling van de gemiddelde netto woonquote van deze groep:

In de grafiek valt af te lezen dat 42 procent van de huishoudens in de vrije sector huur problematisch hoge woonlasten heeft. Hiermee lijkt het uitgeven van teveel geld aan wonen nog net niet de norm. Slechts 1 op de 5 duurhuurders met verhuisplannen wil, als zij zou verhuizen, weer een vrije sector huurwoning.

Het was dan ook wachten op ‘oplossingen’ vanuit de hypotheekbranche, waarmee voor deze groep een koophuis tóch mogelijk zou worden. Wie hier immers het ei van Columbus vindt, heeft de klanten voor het oprapen. En zo was daar ineens de ‘duurhuurhypotheek‘ van BLG wonen.

Met een zogeheten ‘huurverklaring’ wil de hypotheekverstrekker gezinnen laten aantonen dat zij een hogere hypotheeklast kunnen dragen. Als zij in het verleden immers aantoonbaar hogere lasten konden dragen voor hun huurwoning, zullen zij dat in de toekomst ook kunnen voor een hypotheek, zo is de gedachte.

Maar de Autoriteit Financiële Markten (AFM) gooide roet in het eten. De toezichthouder liet gelijk weten dat het niet de bedoeling is dat een hogere hypotheek wordt gegeven op basis van kosten die een gezin maakte in het verleden: dit mag hooguit gebeuren op basis van te verwachten hogere inkomsten in de toekomst. Daarmee zou de huurverklaring dus wel eens een doodgeboren kindje kunnen zijn.

En dat is maar goed ook. In wezen staan we nu namelijk voor dezelfde keuze als in de jaren tachtig: regulering in een deel van de markt wordt teruggeschroefd, en de discussie gaat alleen maar over de vraag of de overheid haar steun terug opvoert door bijvoorbeeld hogere inkomens toe te laten tot een sociale huurwoning, of hoe anders de consument de kosten moet gaan betalen.

Als een huurder teveel aan wonen uitgeeft, zijn niet de subsidies of leningen te laag, maar de huizen te duur.

In 1983 werd gekozen om de subsidiekraan toch nog maar even open te houden, maar uiteindelijk is deze alsnog dichtgedraaid. Toen eind jaren tachtig de inkomensgrens om in aanmerking te komen voor een koopsubsidie toch nog werd teruggeschroefd, werd tegelijk mogelijk gemaakt om op twee inkomens een hypotheek af te sluiten met gemeentegarantie, de voorloper van de nationale hypotheekgarantie.

De gevolgen zullen duidelijk zijn. Wat begon als bezuinigingsmaatregel die een beperkte groep mensen zou treffen, leidde in stappen tot extra leenruimte voor iedereen. En deze extra leenruimte werd al gauw de nieuwe standaard onder huizenkopers. De Nederlandse Bank (DNB) deed onderzoek naar deze periode en concludeerde dat de leenruimte voor gezinnen tussen 1994 en 1998 met 86 procent werd verhoogd, en tegelijk huizen 85 procent duurder werden.

Achteraf kunnen we dus concluderen dat op lange termijn niemand baat heeft gehad bij de maatregel. Alleen degenen die nog voordat de extra leenruimte in de prijzen verwerkt was een huis konden kopen, zagen hun bezit fors toenemen in waarde.

Ik vraag mij hardop af of er nu ineens een groep tussen wal en schip valt, of dat er altijd al zo’n groep was. Misschien is deze groep met het aanscherpen van inkomensnormen voor sociale huur slechts duidelijker aan te wijzen en hebben degenen die wijzen daar een belang bij. Natuurlijk is het de plicht van de overheid om mensen aan een woning te helpen, maar het verleden leert ons dat het geen enkele zin heeft om de leennorm voor een probleemgroep op te rekken — en al helemaal niet als dat tot een nieuwe norm voor álle Nederlanders leidt.

Als een duurhuurder teveel aan wonen uitgeeft, zijn niet de subsidies of leningen te laag, maar de huizen te duur. Er moet dan worden nagedacht hoe deze goedkoper kunnen worden. Dat zou kunnen door woonruimte te creëren in bestaande- of nieuwbouw, of door geldstromen naar de woningmarkt af te remmen. Maar je lost het probleem in ieder geval niet op door nóg meer geld achter dezelfde starre hoeveelheid huizen aan te jagen.