Weg met de hypotheekschuld!
We kunnen veel leren van de lange bijbelse traditie van schuldkwijtschelding. De Nederlandse woningmarkt heeft een schone lei nodig.
Het schuldenprobleem is van alle tijden. Al in de aller eerste samenlevingen hadden schulden de vervelende neiging groter te worden dan de betalingscapaciteit. De agrarische beschavingen in Mesopotamië (3000-800 voor christus) kenden al schuld en rente. In Sumer had een groot deel van de bevolking een soort rekening-courant openstaan bij de tempels en paleizen. Gedurende het jaar deed men aankopen op krediet en stond men dus rood op de rekening-courant. Pas als de oogst binnenkwam werden de schulden weer vereffent.
Opa vertelt
Periodiek zorgde dit voor problemen. Een oogst mislukte, de schulden werden steeds groter door de magie van samengestelde rente en boeren vielen in een schuldval. Ze moesten hun land, hun dochters en in het ergst geval zichzelf verkopen aan crediteuren. Wanneer door droogte de oogst mislukte kon dit grote sociale onrust veroorzaken. Mensen vluchtten weg uit de stad of kwamen in opstand.
Periodiek werden daarom de schulden kwijtgescholden. Als er een nieuwe koning aan de macht kwam in Sumer verklaarde deze het ‘jubileum’ en werd er met een ‘schone lei’ begonnen. Letterlijk een schone lei, want de schulden waren genoteerd op kleitabletten die werden schoongeveegd.
Het eerste woord voor vrijheid dat we kennen is het Sumeriaanse amagi (zie boven), een woord dat als eerst werd gebruikt in de context van schuldkwijtschelding. Letterlijk betekent het ‘terug naar moeder’: de kinderen die in slavernij waren verkocht mochten terug naar hun familie.
Naar het heden
Na al die tijd bestaat het schuldenprobleem nog steeds. Volgens ING staan eind 2013 800.000 hypotheken ‘onder water’ (een hogere schuld dan de woningwaarde). Een ongezonde situatie. De hypotheekschulden belemmeren het functioneren van de woningmarkt en ze zijn een grote last voor de economie.
In Nederland is het zo dat veel verkopers een minimum vraagprijs hebben, omdat ze hun hypotheek moeten aflossen. Hierdoor blijven de vraagprijzen eigenlijk te hoog en bouwt een stuwmeer aan woningaanbod zich op. Markten kunnen alleen werken als prijzen zich aanpassen. Hoge hypotheekschulden belemmeren die aanpassing.
Ongeveer de helft van de Nederlandse hypotheekschuld is aflossingsvrij. Nog eens zo’n 20 procent bestaat uit belegging- en levenhypotheken, waarop de rendementen sterk tegenvallen. Het gevolg is dat er een enorme hoeveelheid hypotheekschuld is die niet afgelost wordt en die binnen afzienbare tijd ook niet afgelost kan worden. Een enorme last voor vooral 18 tot 45 jarigen, die een leven van schulden in het vooruitzicht hebben.
Door de onderwaardes besluiten mensen ook steeds meer te sparen. Begrijpelijk, maar funest voor de economie.
Een schone lei
Schulden die niet betaald kunnen worden zullen ook niet betaald worden. De vraag is alleen hoe ze niet betaald gaan worden. Net als duizenden jaren geleden zullen schulden moeten worden weggeschreven. Banken moeten hun verliezen nemen. Zij hebben op grote schaal leningen verstrekt zonder na te denken over hoe en wanneer ze worden afgelost. Daar hebben ze jarenlang de vruchten van geplukt, maar het feest is nu voorbij.
Nederlandse wetgeving is erg crediteurvriendelijk. Hierdoor zijn mensen als de dood om hun woning met verlies te verkopen en hoeven banken nauwelijks verlies te nemen. Door hier verandering in te brengen wordt de last van aanpassing meer bij de banken neergelegd.
Het invoeren van een verplicht non-regres regime dwingt banken hun verlies te nemen. Bij non-regres hypotheken kunnen banken alleen nog aanspraak maken op het onderpand (de woning), maar niet de resterende schuld verhalen op de persoon zelf. Dit betekent dat banken bij een gedwongen verkoop meteen moeten afboeken. Dit verbetert de onderhandelingspositie voor debiteuren. Het zorgt er ook gelijk voor dat banken stoppen met het verstrekken van tophypotheken die groter zijn dan de woningwaarde.
Alleen een non-regres regime is echter nog niet genoeg om de schuldenlast te reduceren. Ook voor mensen die nog niet acuut in de problemen zitten moet de schuldenlast worden gereduceerd. Banken hebben een prikkel nodig om te heronderhandelen over de hypotheekschuld. Woningbezitters moeten het recht krijgen hun woning te verkopen aan een nieuw op te richten corporatie voor financieel herstel (CFS). De CFS koopt woningen tot €350.000 op voor 95 procent van de WOZ-waarde en verhuurt ze vervolgens terug aan woningbezitters. De jaarlijkse huur wordt vastgesteld op de koopprijs gedeeld door vijftien.
Niet alleen kunnen mensen door deze maatregel in hun huis blijven bij wanbetaling (mits ze de huur kunnen betalen), maar banken krijgen ook een grotere prikkel om te heronderhandelen over hypotheken die ver boven de waarde van de woning liggen. Als ze dat niet doen kunnen ze immers een lening kwijt raken en moeten ze een verlies nemen. De hypotheekschuld wordt zo meer in lijn gebracht met de waarde van de woning, waardoor een gezondere aflossingspraktijk weer mogelijk wordt.
Conclusie
Verlaging van de hypotheekschuld zal hoe dan ook plaatsvinden. Iedereen is het er over eens dat deze op dit moment te hoog is. In plaats van deze schuldreductie door een moeizaam proces van jarenlange aflossing te laten plaatsvinden kunnen we iets leren van het oude Sumerië. De woningmarkt moet weer met een schone lei beginnen.
