'Weg met de starterslening'

6 Connecties

Onderwerpen

Huizenprijzen VEH starterslening SVn

Organisaties

Overheid

Werkvelden

Vastgoed
66 Reacties

Vereniging Eigen Huis plaatst elke maand een stelling in haar Eigen Huis Magazine. De stelling van december: 'De starterslening kost de overheid en gemeenten handenvol geld en zorgt nauwelijks voor betere doorstroming op de woningmarkt. Afschaffen dan maar?' ' Ja,' zegt Jasper Du Pont. 'Nee,' reageert Jan Willem van Beek van Svn, de verstrekker van de lening.

ja

  Het klinkt zo sympathiek. Met een extra hypotheek nét dat laatste zetje geven zodat starters toch hun droomhuis kunnen kopen. In de jaren negentig dacht men precies zo – toen werd tussen 1994 en 1998 in stappen de maximale hypotheek van een doorsnee gezin met 86% verhoogd. De NVM waarschuwde in 1993 zelfs nog voor prijsdalingen in het goedkopere segment, omdat mensen deze woningen links zouden laten liggen nu de financieringsruimte steeg. Inmiddels weten we beter; álle huizenprijzen passen zich rap aan het nieuwe leenvermogen aan. In 1999 waren huizenprijzen met 85% gestegen waarmee een doorsnee gezin precies hetzelfde huis kon kopen als in 1994. Dat gezin had daar nu wel 33% van beide inkomens voor nodig in plaats van 31% van alleen het hoogste. Gevolg is dat de Nederlandse woonlasten na de Griekse en Deense het hoogst zijn van Europa. Tien jaar lang werd jaarlijks 20 a 40 miljard euro overwaarde geconsumeerd. Nu die geldstroom opdroogt merken we pas hoe onze private schulden – drie maal zo hoog als in de buurlanden en het dubbele van Spanje en Portugal – de economie verstikken. Als zonder starterslening huizen niet te financieren zijn, moeten niet de schulden en woonlasten omhoog maar de huizenprijzen omlaag. Ook gemeenten hebben met het aankopen van grond en verstrekken van bouwvergunningen gigantische winsten geboekt. Wanneer een stuk weiland een woonbestemming krijgt, wordt het gemiddeld 100 keer zoveel waard, terwijl maar 12% van Nederland bebouwd is. Niet de grond is schaars, maar de plekken die door gemeenten worden aangewezen om op te bouwen. Nu huizen 20% goedkoper zijn geworden zou bouwgrond 60 procent in waarde moeten zijn gedaald. In plaats van te zakken met de prijs kiezen gemeenten echter voor de starterslening. Het is één grote snooze button om vast te houden aan prijzen van weleer en de verliezen door te schuiven naar jongeren. Een huis kopen moet een weloverwogen beslissing zijn, geen noodgreep. Wie zo urgent woonruimte zoekt dat hij niet kan wachten tot zijn inkomen volstaat om te kopen, is meer geholpen met een goedkope vrijesector huurwoning. Zolang we gemeenten de middelen geven om de grond te duur te houden om deze huurwoningen rendabel te bouwen komen die woningen er nooit. De orgie van door overwaarde gedreven consumptie en groei is aan mijn generatie voorbij gegaan. De hoge huizenprijzen niet. Natuurlijk kunnen we door onze kinderen nóg meer te laten lenen nog net de after partymeepikken. Maar de kater wordt alsmaar groter, vooral voor wie als laatste in stapt. Naamloos_2

nee

Tegenbetoog door Dhr. Van Beek, directeur Svn  (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, verstrekker van de starterslening) Du Pont is geen woningmarktspecialist, maar hij heeft wel een amusante mening. Du Pont en ik zijn het met elkaar eens dat we het oneens zijn over de Starterslening. Agree to disagree. Maar wat heeft u daar aan? En waarom zou ik als directeur van SVn een pleidooi houden voor een regeling waarvan meer dan driehonderd gemeenten besloten hebben hem in te voeren? In 80 procent van de Nederlandse gemeenten kunt u voor die vraag beter bij uw lokale politici terecht. De reden dat ik toch ben ingegaan op het verzoek van Vereniging Eigen Huis om nog eens een pleidooi voor de Starterslening te houden, is dat ik wil afrekenen met onjuiste beeldvorming over de Starterslening. Tegenover die fictie wat feiten. Volgens het Kadaster hebben vanaf 2005 zo’n 750 duizend tot achthonderdduizend starters een woning gekocht waarvan maar twintig- tot dertigduizend een Starterslening hebben (3 tot 4 procent). De Starterslening is geen subsidie, maar een lening die de starters in principe gewoon terugbetalen. Het is een duwtje in de rug bij de eerste stappen op de koopwoningmarkt doordat starters de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeven te betalen. Starters betalen pas de volledige maandlast als het inkomen voldoende is. Na zes jaar betaalt 95 procent rente en aflossing. De gemiddelde koopprijs van een woning met een Starterslening is 159 duizend euro. Dat zijn dus geen villa's voor starters. De Starterslening leidt niet aantoonbaar tot ongewenste prijsopdrijving. Een Starterslening kan wel het verkoopproces versnellen, maar dat doen andere factoren ook. De Starterslening heeft met name in 2013-2014 voor heel wat werkgelegenheid en doorstroming in de huur en koopsector gezorgd. De Starterslening is ook een efficiënte regeling, maar zal zonder verdere rijksbijdrage in veel gemeenten verdwijnen. Daar gaat de woningmarkt onder lijden. Du Pont zal dan een gelukkig mens zijn, starters niet. Ook de restschuldproblematiek heeft bij de minister en de Kamer geen prioriteit. En toch gaat SVn met dat probleem aan de slag. SVn levert al 18 jaar samen met haar deelnemers oplossingen voor knelpunten in de volkshuisvesting. Of het nu gaat om starters, mensen met een restschuld, woningverbetering, energiebesparing, funderingsherstel of ouderen die hun woning moeten aanpassen om daar te kunnen blijven wonen. Oplossingen waar de markt faalt. Als u dat net als Jasper du Pont maar niks vindt, then we agree to disagree. Bovenstaande discussie werd eerder gepubliceerd in Eigen Huis Magazine, december 2014 Naschrift Jasper Du Pont Geachte heer Van Beek, Na de veelbelovende opening waarin u suggereert dat ik fictie verspreid, had ik hooggespannen verwachtingen, misschien zelfs dat u een woningmarktexpert in de arm zou hebben genomen om mijn betoog te weerleggen. Bij een dergelijke forse bewering mag je immers een onderbouwing verwachten. Helaas kon ik in uw stuk slechts twee beweringen vinden die mogelijk betrekking op mijn verhaal zouden kunnen hebben. Ik begreep later van u dat dat mogelijk komt omdat u mijn stuk vooraf helemaal niet gelezen heeft, wat het gebrek aan onderbouwing kan verklaren. Op die twee beweringen, die voor de argeloze lezer betrekking hadden kunnen hebben op mijn betoog, wilde ik bij deze nog even reageren. 1) U stelt dat startersleningen geen aantoonbaar prijsopdrijvend effect hebben Hier ben ik het deels mee eens. Niet in de zin dat het effect er niet is, of technisch niet aantoonbaar zou zijn, maar in de zin dat niemand voor het onderzoek gaat betalen. U laat uw eigen onderzoeken (pdf) ook uitvoeren door Taco van Hoek van het EIB, die al meermaals op persoonlijke titel liet weten groot voorstander te zijn van hogere leningen. De pagina in Eigen Huis magazine waar u uw betoog voor behoud van de starterslening hield zou eerst zelfs door hem gevuld worden, maar hij haakte af toen het stuk moest worden ingekort. Overigens spreekt (zelfs) de TU-Delft in een studie waar u aan meebetaalde ook van prijsopdrijvende effecten (pdf, p.56). Ik kan me zo voorstellen dat er een stevig gesprek is geweest met de auteurs na afloop. 2) U stelt dat sinds 2005 slechts 3 à 4 procent van de starters gebruik maakte van een starterslening Nu bent u pas sinds 2011 betrokken bij SVn, dus misschien mag ik u toelichten dat de starterslening in de huidige vorm pas sinds 2007 bestaat. Natuurlijk bood SVn als ‘geheel onafhankelijke stichting ondergebracht bij Bouwfonds’ sinds 2002 de leningen al, maar eigenlijk pas sinds SVn als ‘geheel onafhankelijke stichting’ werd ‘ondergebracht’ bij  Rabo Vastgoed en er 40 miljoen euro beschikbaar werd gesteld door minister Ella Vogelaar van VROM begon de regeling flink harder te lopen. Van de ‘twintig tot dertigduizend’ startersleningen die u verstrekte werden er dan ook ruim 21.500 sinds 2010 verstrekt. Door te rekenen vanaf 2005 zou u dus zomaar het risico kunnen lopen misleidende getallen te verspreiden, vooral omdat de eerste jaren veel meer woningen werden verhandeld dan nu. Ook constateer ik dat u als directeur nogal een flinke foutmarge hanteert bij de schatting (twintig- tot dertigduizend) van de afzet van uw vlaggeschip-product. Wellicht dat onderstaande tabel en grafiek u iets meer inzicht kunnen bieden in uw marktbereik. Ik gebruikte hiervoor cijfers uit uw jaarverslagen (2007-2013) en uit de OTB woningmarkt-monitor voor 2014. De cijfers voor 2007 zijn waarschijnlijk iets geflatteerd, omdat een deel van de afgesloten leningen nog onder de oude regeling vielen en derhalve niet in het jaarverslag zijn meegeteld. De cijfers over het aantal starters dat een huis kocht volgens het kadaster heb ik uit hun rapport gedestilleerd door de grafiek netjes over te trekken. De door u geschatte 750 tot 800 duizend starters sinds 2005 kan ik derhalve aanscherpen tot ‘iets minder dan 815.000′. Omdat het kadaster tot en met augustus 2014 publiceerde en OTB per kwartaal publiceert heb ik een guestimate gedaan voor de maanden juli en augustus van dit jaar. VEH_stelling_plus_naschrift_docx_-_Google_Documenten Zoals u ziet grijpt de starterslening sinds het begin van de crisis behoorlijk om zich heen en maakt inmiddels zelfs al negen procent van de starters gebruik van de lening. Dat uw marktpenetratie inmiddels twee tot driemaal groter is dan u dacht moet u een gelukkig mens maken. Omdat in slechts driekwart van de gemeenten de starterslening wordt aangeboden, mag u aannemen dat in die gemeenten het gebruik zelfs zo’n 12 procent van de starters gebruik maakt van uw lening. Twaalf procent van de starters koopt met een starterslening als die beschikbaar is! Dat is zelfs drie tot vier maal zo hoog als u dacht, dus doet u uzelf vooral niet tekort bij uw volgende beoordelingsgesprek. Dan is er bovendien nog een flink stijgende lijn te zien, en dat nog wel bij een relatief ontspannen markt. Als we ooit weer in een markt belanden waarbij starters tegen elkaar opbieden zijn de gevolgen niet te overzien. Gelukkig zullen gemeenten bij stijgende prijzen minder geneigd zijn vast te houden aan de starterslening, maar de lobbymachine om er een landelijke regeling van te maken draait natuurlijk al een poos. Overigens ging mijn verhaal niet over de omvang van het gebruik. Als huizen niet te financieren zijn kunnen we dat niet oplossen met hogere leningen, maar met lagere prijzen. Dat maakt de starterslening een fundamenteel foute keuze. VEH_stelling_plus_naschrift_docx_-_Google_Documenten

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Jasper du Pont

Gevolgd door 122 leden

Maakt zich zorgen over de mate waarin de woningmarktstarter wordt vertegenwoordigd in de politiek en media.

Volg Jasper du Pont
Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren