
In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Lees meer
Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.
Grote projectontwikkelaars slaan hun slag in de woningcrisis
Vereniging Eigen Huis dupeert leden met ‘uitgeklede schilderdienst’
Corporatie De Key kaapt huurdersstichting en wil nu ook haar vermogen
Voor de gevallen woningcorporatie Vestia is het einde nabij
Covid en de woningmarkt in vijf grafieken
De woningmarkt zakt weg (en daar kan geen ronkende goednieuwsshow wat aan doen)
Corporatie-coup op het KNSM-eiland of: hoe De Key stichting Loods 6 leegzuigt
Pandemie of niet, dat pand moet leeg
Stijgende zorgkosten nopen gemeenten tot forse ozb-verhoging
Het raadsel van te lage WOZ-waarden in West Maas en Waal
Beeld door Flickr-gebruiker Frans Berkelaar © CC BY 2.0
Wonen Limburg pakt het tekort aan huurwoningen in de vrijesector aan
Particuliere investeerders in huurwoningen hebben weinig interesse in de Limburgse markt. Dat betekent dat mensen die te veel verdienen voor een sociale woning en ook geen hypotheek kunnen krijgen om een huis te kopen, tussen wal en schip raken. Corporatie Wonen Limburg heeft een oplossing bedacht.
Stel, je bent een starter in Limburg en je verdient als huishouden circa 36.000 euro. Dan verdien je te veel om recht te hebben op een sociale woning, maar de kans dat de bank je een hypotheek toekent zodat je kunt kopen, is zeer klein. Normaal gesproken is zo’n huishouden afhankelijk van vrijesectorhuur. Zoals we twee weken terug echter hebben laten zien, wordt er in Limburg nauwelijks in dit marktsegment gebouwd.
Dat is best begrijpelijk, want grote delen van de provincie kampen met krimpende of stagnerende woningmarkten. Als belegger in bouwprojecten wil je uiteraard niet alleen verhuren. Je wil er ook redelijk zeker van zijn dat je woningen geleidelijk in waarde stijgen. De kans daarop is bijna overal in de provincie klein.
De onderstaande kaart van Rabo Real Estate Finance laat zien hoe interessant gemeenten zijn voor investeringen in de vrije huursector. Je ziet dat in Limburg eigenlijk alleen Roermond en Maastricht werkelijk interessant zijn voor investeerder.
Door dit marktfalen is het in een provincie met ruim 600.000 huishoudens onontkoombaar dat een flink aantal van de wat beter verdienende starters geen woning kan vinden. De regering heeft niet echt een oplossing voor deze groep: het zittende kabinet rekent er rotsvast op dat het particuliere initiatief inspeelt op de aanwezige vraag — maar dat gebeurt dus nauwelijks.
Verder mogen corporaties volgens de Woningwet alleen bouwen in het middensegment als de gemeente daar nadrukkelijk om vraagt — en sowieso pas nadat er serieus is geprobeerd om private partijen te interesseren in het beoogde project. Dat zijn notoir ingewikkelde trajecten.
Aparte dochter
Wonen Limburg — een corporatie met 26.000 woningen door de hele provincie — vond deze situatie onaanvaardbaar en bedacht een oplossing. Op het SOM-seminar van 5 april meldde Bas Sievers, directeur Wonen en Vastgoed, dat Wonen Limburg per 2018 een aparte dochteronderneming wil opzetten. Die moet zich vooral bezighouden met het verwerven en verhuren van woningen in het middensegment van de huurmarkt.
Een flink aantal van de wat beter verdienende starters kan geen woning vinden
Wonen Limburg realiseert met de beoogde nieuwe dochter in feite twee doelen tegelijk. Alle corporaties in het hele land moeten volgens de nieuwe Woningwet dit jaar hun sociale activiteiten en hun commerciële activiteiten los van elkaar zetten. Bijna alle corporaties kozen voor de ‘gemakkelijke’ optie, de zogeheten administratieve scheiding: daarbij wordt binnen de corporatie een financieel afgeschermd hoekje gemaakt voor commerciële verhuur. Dat is een handige manier van scheiden, maar de eerder genoemde belemmerende regelgeving met betrekking tot bouw in het middensegment, blijft wel gelden.
Wonen Limburg besloot daarom dat een onafhankelijke dochter veel betere mogelijkheden biedt om een aanbieder van woningen in het middensegment tot bloei te laten komen. Zo’n aparte dochter heeft namelijk nauwelijks te maken met belemmerende regelgeving; het management moet de toezichthouders alleen aantonen dat de vennootschap financieel sterk genoeg is en dat er voldoende rendement op de woningen kan worden gemaakt.
Om wat dieper op de aanpak van Wonen Limburg in te gaan, namen we contact op met Bas Sievers en stelden we hem een aantal vragen.
Hoe groot is de behoefte in Limburg aan woningen in het middensegment?
‘Daar is onderzoek naar gedaan door ABF Research. Deze onderzoeksinstelling kwam met twee varianten. De ene is gebaseerd op een voorzichtige ontwikkeling van de huren. Dat leverde een bouwbehoefte voor de periode 2012 tot 2020 op van 2600 huurwoningen boven de liberalisatiegrens. Voor Noord-Limburg is er in dat scenario behoefte aan 700 eenheden, voor Midden-Limburg 900 en voor het zuiden van Limburg 1000.’
‘Bouwen is in Limburg niet goedkoper dan elders in het land’
‘Bij de tweede variant - die is gebaseerd op een situatie waarin alle corporaties de maximaal toegestane huurverhogingen doorvoeren - kwam de bouwbehoefte uit op 3700. De Provincie Limburg heeft dit vertaald in een woonagenda. Daarin staat letterlijk: “Hier liggen kansen voor marktpartijen.” Maar in het ABF-rapport valt te lezen dat vooral door de krimp in de provincie investeerders zich maar beperkt op Limburg richten. De Randstad en in mindere mate de Brabantse steden bleken duidelijk de voorkeur te hebben.’
Wonen Limburg bouwt op het moment beperkt in het middensegment, hoe proberen jullie dan om meer woningen in dat segment beschikbaar te stellen?
‘Bouwen is in Limburg niet goedkoper dan elders in het land, maar bestaande woningen zijn vaak wel een stuk goedkoper. We hebben het plan om corporatiebezit over te hevelen naar de nieuwe vennootschap. We willen 1280 van onze eigen geliberaliseerde woningen inbrengen. Daarnaast komen er nog 582 woningen in die we nu nog wel sociaal verhuren, maar die we gaan ophogen naar markthuur zodra ze leegkomen.’
Het is jullie ambitie om dat aantal te laten groeien, maar hoe doe je dat als je maar beperkt bouwt?
‘We worden regelmatig benaderd door beleggers die van hun bezit in Limburg af willen. Ook andere corporaties willen soms af van hun middelhuurportefeuille en benaderen ons. Op die manier kunnen we hele complexen overnemen en zo voorkomen dat de woningen één voor één verkocht worden. Onze ambitie is om in 2020 7 procent van ons bezit in de vrije huursector te verhuren. We houden overigens wel de mogelijkheid open om ook bestaand vastgoed te transformeren, flexibele woningen neer te zetten en volledig nieuwe woningen te bouwen. Maar voorlopig zal het accent op verwerving liggen.’
"De vennootschap lijkt in een behoefte te voorzien: we hebben meer vraag dan er woningen beschikbaar zijn"
Hoe financiert de vennootschap die aankopen?
‘Je mag als vennootschap niet profiteren van de mogelijkheid van de corporatie om geborgd te lenen. Dus loopt de financiering via reguliere banken. Dat betekent dat je een hoger rentepercentage betaalt. Het is nog niet duidelijk wat voor rentepercentages we moeten gaan betalen. Dat hangt af van de waarde van het onderpand en de kasstroom van de vennootschap.’
Kun je met die hogere rentelasten nog wel een betaalbare huurprijs vragen?
‘We werken met getaxeerde markthuren. Die komen tot stand in samenspraak met onafhankelijke taxateurs. Het blijkt dat de huren van woningen die we via de vennootschap aanbieden, net boven dat niveau van 711 euro per maand uitkomen. Daarmee sluiten ze netjes aan op de sociale huur die tot dat niveau loopt.
‘Het is nog onduidelijk of we woningen die een getaxeerde huurprijs hebben onder de 711 euro, ook mogen aanbieden in de vennootschap. Onder dat bedrag zit je immers in de sociale huren. Maar het is ook raar om meer dan de markthuur te vragen voor zo’n woning. Daarover zijn we nu in gesprek met de Autoriteit Woningcorporaties.’
‘Ja, het wordt een winstgevende onderneming’
We hebben het over een bedrijf dat zelf zijn broek moet ophouden. Wordt de vennootschap winstgevend?
‘Je mag alleen zo’n vennootschap opzetten als je kunt aantonen dat het om een winstgevend bedrijf gaat. Officieel heet het dat het levensvatbaar en financierbaar moet zijn. Dus ja, het wordt een winstgevende onderneming. De vennootschap lijkt bovendien in een behoefte te voorzien. We hebben meer vraag dan er woningen beschikbaar zijn.’
Wat gebeurt er met die winst, mag de vennootschap die weer herinvesteren, of moet er dividend worden uitgekeerd aan de aandeelhouder, Wonen Limburg dus?
‘In eerste instantie kan het geld worden gebruikt om de ambitie te verwezenlijken: het opzetten van een verhuurbedrijf voor het middensegment. Er moeten ook door Wonen Limburg verstrekte leningen worden afgelost. Uiteindelijk, als de zaak op de rails staat, ontvangt de corporatie als aandeelhouder dividend.’
Wonen Limburg heeft voor een vennootschap gekozen om de doelstelling zonder al te veel externe bemoeienis waar te maken. Had het ook ander gekund?
‘Op zich mag een administratief afgescheiden bedrijfsonderdeel ook best woningen kopen, maar onze aanpak past beter bij onze ambities en levert in de praktijk minder belemmeringen op. Dat bevordert weer de slagkracht.’
‘We verwachten meer van dit soort bewegingen in de sector’
Zijn jullie de enige Limburgse corporatie die zich ontfermt over het middensegment?
‘Voor zover we weten wordt er door andere corporaties heel beperkt gebouwd in dat segment. Toch verwachten we meer van dit soort bewegingen in de sector. Je krijgt naar verwachting meer verhuurders met een maatschappelijke opgave, maar werkend op een commerciële en marktconforme basis.’
Regionalisering
Het initiatief van Wonen Limburg roept een aantal vragen op. De wetgeving gaat ervan uit dat er één Nederlandse woningmarkt is. Overal gelden dezelfde inkomensnormen voor toegang tot de sociale huursector en er wordt door het hele land één liberalisatiegrens gehanteerd.
Maar met name het zuiden van Limburg heeft te maken met krimp. Dat betekent dat er meer aanbod van woningen is dan vraag. Zou het voor die krimpgebieden dan misschien een goed idee zijn om het inkomen dat toegang geeft tot een sociale woning flink te verhogen?
"Grote noordelijke corporaties als Lefier en Elkien hadden zich uitstekend geleend voor de Limburgse aanpak"
Een andere idee is om de liberalisatiegrens in krimpgebieden te verlagen, zodat er meer woningen naar de vrije sector kunnen. Daarmee voorkom je leegstand en zelfs voortijdige sloop van corporatiewoningen. De beleggers kunnen niet klagen dat hun markt zo wordt verpest, want ze zijn helemaal niet geïnteresseerd in de Limburgse markt.
Er valt veel te zeggen voor een regionalisering van de corporatiesector. Vooral in de krimpgebieden in Limburg, Groningen en Zeeuws-Vlaanderen zou het geen slecht idee zijn om het inkomen dat toegang geeft tot de sociale huursector te verhogen. Zo voorkom je kapitaalvernietiging bij de corporaties en geef je een groep starters een veel betere kans op woonruimte.
Limburgse Aanpak
Een tweede vraag is waarom het voorbeeld van Wonen Limburg in andere delen van het land geen navolging vindt. Zoals in de kaart van Rabo Real Estate Finance te zien was, is zo’n 30 procent van de gemeenten niet interessant voor private beleggers.
De doelgroep in de bedoelde gebieden zou veel baat kunnen hebben bij corporaties met een aparte vennootschap voor vrijesectorhuur. In dat opzicht is het wel jammer dat corporaties ook in die moeilijke gebieden massaal hebben gekozen voor de administratieve scheiding binnen de corporatie. Die is veel minder geschikt voor serieuze investeringen in het middensegment. Grote noordelijke corporaties als Lefier en Elkien hadden zich uitstekend geleend voor de Limburgse aanpak. Hun overwegingen zijn nooit bekendgemaakt, maar het lijkt een gemiste kans.
21 Bijdragen
Jan Smid 8
Natuurlijk heeft de overheid een oplossing. Als de markt het laat afweten waarom mogen de corporaties dan niet in de behoefte voorzien? Precies waar het beleid schuurt. Immers, de markt - en daar vallen de gemeenten en Rijksoverheid eigenlijk ook onder - staat eigenlijk stil en vindt prijzen belangrijker dan voorzien in een behoefte en de bevordering van werkgelegenheid en dus ook belastinginkomsten. Om die reden houdt het kapitalisme op te bestaan.
O Pen 13
Jan SmidJan Smid 8
O PenWillem de Vroomen 3
Jan SmidMaar tegelijk roept dat proces zelf weer nieuwe problemen op. Ten eerste daalt door modernisering de winst. Omdat arbeid de bron is van meerwaarde en winst, zorgen arbeidsbesparende machines voor een daling van de winst. Machines zelf leveren geen meerwaarde. En dus ook geen winst. Een tweede probleem is dat door machines overbodige werknemers geen loon of salaris meer ontvangen en dus de geproduceerde goederen niet meer kunnen kopen. Dankzij machines wordt er veel meer geproduceerd, maar minder geconsumeerd: Overproductie en onderconsumptie. Dalende winsten, overproductie, te weinig consumptie, verminderde economische groei, allemaal oorzaken en symptomen van de steeds weer terugkerende crises en recessies in de kapitalistische economie. Oplossingen werden en worden gezocht door kapitaal buiten de grenzen te investeren, op zoek naar grondstoffen, arbeidskrachten en nieuwe afzetmarkten. Deze eerste globalisering van de kapitalistische economie aan het eind van de negentiende eeuw leidde tot spanningen en tegenstellingen vergelijkbaar met die van de huidige globalisering. Toen die globalisering, zich manifesterend in kolonialisme en imperialisme, geen duurzame oplossing bood voor de problemen van de kapitalistische economie, bleef de alles verwoestende oorlog tussen concurrerende kapitalistische landen een laatste redmiddel: twee wereldoorlogen.
Lydia Lembeck 12
Jan SmidWillem de Vroomen 3
Jan SmidWanneer ondernemers zich zorgen maken over “onze” economie, beweren ze vaak dat de productiviteit te laag is. Ze bedoelen daarmee dat het verschil tussen kosten en opbrengsten van werknemers te klein is. Twee oplossingen: kosten verlagen of opbrengsten verhogen.
Kosten verlagen kan op verschillende manieren. De lonen en salarissen verlagen of in ieder geval niet laten stijgen, dat is een eerste. En tweede is de arbeidstijd verlengen, de werknemers langer laten werken dan b.v. acht uur per dag. Of het aantal vakantiedagen te verminderen. Ook voor het vergroten van de opbrengsten hebben ondernemers mogelijkheden. De eerste is investeren in arbeidsbesparende machines. Dat mes snijdt aan twee kanten: er zijn minder werknemers nodig, dus de loonkosten dalen. Maar ook: door het gebruik van machines kan er meer en goedkoper geproduceerd worden dan door de concurrentie. Met andere woorden: de opbrengsten nemen toe. Een tweede is de inzet van beter geschoolde werknemers. Beter geschoolde werknemers produceren beter en kunnen ook de vaak ingewikkelde machines bedienen. Ook dat leidt weer tot hogere opbrengsten.
Toen Karl Marx en Friedrich Engels ruim 150 jaar geleden de toenmalige kapitalistische economie analyseerden, beschreven zij ook de hierboven genoemde processen. Ze gebruikten andere termen. Spraken niet over werknemers, maar over arbeidersklasse. Niet over werkgevers, maar over kapitalistenklasse of bourgeoisie.
Peter Urbanus 5
Tot zo'n 15 jaar terug kon je in mijn provinciestadje nog vrij vlot een sociale huurwoning bemachtigen. De bevolking groeit hier nauwelijks, maar de huurprijzen zijn geëxplodeerd. Bizar.
Ik voorzie een parlementaire enquête.
Lydia Lembeck 12
Peter UrbanusDat de huren fors gestegen zijn was het plan van de VVD die juist wil dat de laagste inkomens zoveel mogelijk bij elkaar gestopt worden. Dan heb je een betere controle over deze mensen die niet willen. VVD'ers zijn enorm wantrouwig en geven liever zieken, ouderen, gehandicapten en mensen met lage inkomens, waaronder uitkeringen de schuld van hun situatie dan dat ze echt kijken waar de schoen wringt. Bij de VVD!
Die 15 jaar van jou ken ik hier in Rotterdam. In de aandachtswijken werden mensen met een wat hoger inkomen toegelaten in de hoop dat ze de verloedering zouden helpen tegengaan. Alhoewel ik sceptisch was bleek het te werken. Mensen spiegelden zich toch aan die keurige woningen en de straatjes kregen langzaam een beter aanzicht. Inmiddels kan je er gif op innemen dat de hogere inkomens weer vertrokken zijn en dezelfde straatjes helaas opnieuw verloederen. Ook al proberen veel mensen het wel keurig te houden.
De zieke overtuigingen van de VVD leiden ertoe dat ze een regeling verzinnen (Blok) om m.n. corporaties 'te straffen', zoals hij dat noemde, maar daar niet beperkingen bij aangaf. Het ook niet oormerkte. Corporaties kregen alle kansen een fors deel van de Verhuurderheffing door te belasten aan de huurders door waar mogelijk de hoogste huurverhogingen op te leggen. In de brief staat wel dat een voorstel is, maar je hebt je als huurder er toch bij neer te leggen.
Ik wil graag weg. Dat kan niet meer. Nergens is een woning te vinden waar ik naar toe kan. Alle huren zijn veel te hoog geworden. Huurders zitten muurvast!
Jan Smid 8
Peter UrbanusJonathan Barth 1
Dat is gewoon toepassing van het Amsterdamse trucje, maar dan in een dochteronderneming van een corporatie.
Lydia Lembeck 12
Jonathan Bartherik de lange 3
Jonathan BarthLydia Lembeck 12
erik de langeVers van de pers: https://www.aedes.nl/artikelen/corporatiestelsel/woningwet-in-de-praktijk/autoriteit-woningcorporaties-over-scheidingsvoorstellen.html?utm_source=dlvr.it&utm_medium=twitter
Peter Hendriks 7
Jonathan BarthJan Smid 8
Peter HendriksPeter Hendriks 7
Jan SmidLydia Lembeck 12
Jan SmidPeter Hendriks 7
Lydia LembeckLydia Lembeck 12
Peter HendriksSowieso vind ik dat het verkopen van sociale huurwoningen eigenlijk niet zou moeten mogen. In dit geval zullen ze toestemming nodig hebben van de AW en als ze een dochter oprichten voor de NIET DAEB dan zitten daar ook toch best nog wat haken en ogen aan nog. Ook dan worden ze nog steeds gecontroleerd door de AW dacht ik.
erik de lange 3
Peter HendriksLydia Lembeck 12