Stel, je bent een starter in Limburg en je verdient als huishouden circa 36.000 euro. Dan verdien je te veel om recht te hebben op een sociale woning, maar de kans dat de bank je een hypotheek toekent zodat je kunt kopen, is zeer klein. Normaal gesproken is zo’n huishouden afhankelijk van vrijesectorhuur. Zoals we twee weken terug echter hebben laten zien, wordt er in Limburg nauwelijks in dit marktsegment gebouwd.

Dat is best begrijpelijk, want grote delen van de provincie kampen met krimpende of stagnerende woningmarkten. Als belegger in bouwprojecten wil je uiteraard niet alleen verhuren. Je wil er ook redelijk zeker van zijn dat je woningen geleidelijk in waarde stijgen. De kans daarop is bijna overal in de provincie klein.

De onderstaande kaart van Rabo Real Estate Finance  laat zien hoe interessant gemeenten zijn voor investeringen in de vrije huursector. Je ziet dat in Limburg eigenlijk alleen Roermond en Maastricht werkelijk interessant zijn voor investeerder.

Door dit marktfalen is het in een provincie met ruim 600.000 huishoudens onontkoombaar dat een flink aantal van de wat beter verdienende starters geen woning kan vinden. De regering heeft niet echt een oplossing voor deze groep: het zittende kabinet rekent er rotsvast op dat het particuliere initiatief inspeelt op de aanwezige vraag — maar dat gebeurt dus nauwelijks.

Verder mogen corporaties volgens de Woningwet alleen bouwen in het middensegment als de gemeente daar nadrukkelijk om vraagt — en sowieso pas nadat er serieus is geprobeerd om private partijen te interesseren in het beoogde project. Dat zijn notoir ingewikkelde trajecten.

Aparte dochter

Wonen Limburg — een corporatie met 26.000 woningen door de hele provincie — vond deze situatie onaanvaardbaar en bedacht een oplossing. Op het SOM-seminar van 5 april meldde Bas Sievers, directeur Wonen en Vastgoed, dat Wonen Limburg per 2018 een aparte dochteronderneming wil opzetten. Die moet zich vooral bezighouden met het verwerven en verhuren van woningen in het middensegment van de huurmarkt.

Een flink aantal van de wat beter verdienende starters kan geen woning vinden

Wonen Limburg realiseert met de beoogde nieuwe dochter in feite twee doelen tegelijk. Alle corporaties in het hele land moeten volgens de nieuwe Woningwet dit jaar hun sociale activiteiten en hun commerciële activiteiten los van elkaar zetten. Bijna alle corporaties kozen voor de ‘gemakkelijke’ optie, de zogeheten administratieve scheiding: daarbij wordt binnen de corporatie een financieel afgeschermd hoekje gemaakt voor commerciële verhuur. Dat is een handige manier van scheiden, maar de eerder genoemde belemmerende regelgeving met betrekking tot bouw in het middensegment, blijft wel gelden.

Wonen Limburg besloot daarom dat een onafhankelijke dochter veel betere mogelijkheden biedt om een aanbieder van woningen in het middensegment tot bloei te laten komen. Zo’n aparte dochter heeft namelijk nauwelijks te maken met belemmerende regelgeving; het management moet de toezichthouders alleen aantonen dat de vennootschap financieel sterk genoeg is en dat er voldoende rendement op de woningen kan worden gemaakt.

Om wat dieper op de aanpak van Wonen Limburg in te gaan, namen we contact op met Bas Sievers en stelden we hem een aantal vragen.

Hoe groot is de behoefte in Limburg aan woningen in het middensegment?

‘Daar is onderzoek naar gedaan door ABF Research. Deze onderzoeksinstelling kwam met twee varianten. De ene is gebaseerd op een voorzichtige ontwikkeling van de huren. Dat leverde een bouwbehoefte voor de periode 2012 tot 2020 op van 2600 huurwoningen boven de liberalisatiegrens. Voor Noord-Limburg is er in dat scenario behoefte aan 700 eenheden, voor Midden-Limburg 900 en voor het zuiden van Limburg 1000.’

‘Bouwen is in Limburg niet goedkoper dan elders in het land’

‘Bij de tweede variant - die is gebaseerd op een situatie waarin alle corporaties de maximaal toegestane huurverhogingen doorvoeren - kwam de bouwbehoefte uit op 3700. De Provincie Limburg heeft dit vertaald in een woonagenda. Daarin staat letterlijk: “Hier liggen kansen voor marktpartijen.” Maar in het ABF-rapport valt te lezen dat vooral door de krimp in de provincie investeerders zich maar beperkt op Limburg richten. De Randstad en in mindere mate de Brabantse steden bleken duidelijk de voorkeur te hebben.’

Wonen Limburg bouwt op het moment beperkt in het middensegment, hoe proberen jullie dan om meer woningen in dat segment beschikbaar te stellen?

‘Bouwen is in Limburg niet goedkoper dan elders in het land, maar bestaande woningen zijn vaak wel een stuk goedkoper. We hebben het plan om corporatiebezit over te hevelen naar de nieuwe vennootschap. We willen 1280 van onze eigen geliberaliseerde woningen inbrengen. Daarnaast komen er nog 582 woningen in die we nu nog wel sociaal verhuren, maar die we gaan ophogen naar markthuur zodra ze leegkomen.’

Het is jullie ambitie om dat aantal te laten groeien, maar hoe doe je dat als je maar beperkt bouwt?

‘We worden regelmatig benaderd door beleggers die van hun bezit in Limburg af willen. Ook andere corporaties willen soms af van hun middelhuurportefeuille en benaderen ons. Op die manier kunnen we hele complexen overnemen en zo voorkomen dat de woningen één voor één verkocht worden. Onze ambitie is om in 2020 7 procent van ons bezit in de vrije huursector te verhuren. We houden overigens wel de mogelijkheid open om ook bestaand vastgoed te transformeren, flexibele woningen neer te zetten en volledig nieuwe woningen te bouwen. Maar voorlopig zal het accent op verwerving liggen.’

Hoe financiert de vennootschap die aankopen?

‘Je mag als vennootschap niet profiteren van de mogelijkheid van de corporatie om geborgd te lenen. Dus loopt de financiering via reguliere banken. Dat betekent dat je een hoger rentepercentage betaalt. Het is nog niet duidelijk wat voor rentepercentages we moeten gaan betalen. Dat hangt af van de waarde van het onderpand en de kasstroom van de vennootschap.’

Kun je met die hogere rentelasten nog wel een betaalbare huurprijs vragen?

‘We werken met getaxeerde markthuren. Die komen tot stand in samenspraak met onafhankelijke taxateurs. Het blijkt dat de huren van woningen die we via de vennootschap aanbieden, net boven dat niveau van 711 euro per maand uitkomen. Daarmee sluiten ze netjes aan op de sociale huur die tot dat niveau loopt.

‘Het is nog onduidelijk of we woningen die een getaxeerde huurprijs hebben onder de 711 euro, ook mogen aanbieden in de vennootschap. Onder dat bedrag zit je immers in de sociale huren. Maar het is ook raar om meer dan de markthuur te vragen voor zo’n woning. Daarover zijn we nu in gesprek met de Autoriteit Woningcorporaties.’

‘Ja, het wordt een winstgevende onderneming’

We hebben het over een bedrijf dat zelf zijn broek moet ophouden. Wordt de vennootschap winstgevend?

‘Je mag alleen zo’n vennootschap opzetten als je kunt aantonen dat het om een winstgevend bedrijf gaat. Officieel heet het dat het levensvatbaar en financierbaar moet zijn. Dus ja, het wordt een winstgevende onderneming. De vennootschap lijkt bovendien in een behoefte te voorzien. We hebben meer vraag dan er woningen beschikbaar zijn.’

Wat gebeurt er met die winst, mag de vennootschap die weer herinvesteren, of moet er dividend worden uitgekeerd aan de aandeelhouder, Wonen Limburg dus?

‘In eerste instantie kan het geld worden gebruikt om de ambitie te verwezenlijken: het opzetten van een verhuurbedrijf voor het middensegment. Er moeten ook door Wonen Limburg verstrekte leningen worden afgelost. Uiteindelijk, als de zaak op de rails staat, ontvangt de corporatie als aandeelhouder dividend.’

Wonen Limburg heeft voor een vennootschap gekozen om de doelstelling zonder al te veel externe bemoeienis waar te maken. Had het ook ander gekund?

‘Op zich mag een administratief afgescheiden bedrijfsonderdeel ook best woningen kopen, maar onze aanpak past beter bij onze ambities en levert in de praktijk minder belemmeringen op. Dat bevordert weer de slagkracht.’

‘We verwachten meer van dit soort bewegingen in de sector’

Zijn jullie de enige Limburgse corporatie die zich ontfermt over het middensegment?

‘Voor zover we weten wordt er door andere corporaties heel beperkt gebouwd in dat segment. Toch verwachten we meer van dit soort bewegingen in de sector. Je krijgt naar verwachting meer verhuurders met een maatschappelijke opgave, maar werkend op een commerciële en marktconforme basis.’

Regionalisering

Het initiatief van Wonen Limburg roept een aantal vragen op. De wetgeving gaat ervan uit dat er één Nederlandse woningmarkt is. Overal gelden dezelfde inkomensnormen voor toegang tot de sociale huursector en er wordt door het hele land één liberalisatiegrens gehanteerd.

Maar met name het zuiden van Limburg heeft te maken met krimp. Dat betekent dat er meer aanbod van woningen is dan vraag. Zou het voor die krimpgebieden dan misschien een goed idee zijn om het inkomen dat toegang geeft tot een sociale woning flink te verhogen?

Een andere idee is om de liberalisatiegrens in krimpgebieden te verlagen, zodat er meer woningen naar de vrije sector kunnen. Daarmee voorkom je leegstand en zelfs voortijdige sloop van corporatiewoningen. De beleggers kunnen niet klagen dat hun markt zo wordt verpest, want ze zijn helemaal niet geïnteresseerd in de Limburgse markt.

Er valt veel te zeggen voor een regionalisering van de corporatiesector. Vooral in de krimpgebieden in Limburg, Groningen en Zeeuws-Vlaanderen zou het geen slecht idee zijn om het inkomen dat toegang geeft tot de sociale huursector te verhogen. Zo voorkom je kapitaalvernietiging bij de corporaties en geef je een groep starters een veel betere kans op woonruimte.

Limburgse Aanpak

Een tweede vraag is waarom het voorbeeld van Wonen Limburg in andere delen van het land geen navolging vindt. Zoals in de kaart van Rabo Real Estate Finance te zien was, is zo’n 30 procent van de gemeenten niet interessant voor private beleggers.

De doelgroep in de bedoelde gebieden zou veel baat kunnen hebben bij corporaties met een aparte vennootschap voor vrijesectorhuur. In dat opzicht is het wel jammer dat corporaties ook in die moeilijke gebieden massaal hebben gekozen voor de administratieve scheiding binnen de corporatie. Die is veel minder geschikt voor serieuze investeringen in het middensegment. Grote noordelijke corporaties als Lefier en Elkien hadden zich uitstekend geleend voor de Limburgse aanpak. Hun overwegingen zijn nooit bekendgemaakt, maar het lijkt een gemiste kans.