Huren stijgen een stuk sneller dan onze inkomens. Hoe dat komt? Het lijkt een domme vraag: er is te weinig aanbod. Punt. Er moet dus gewoon meer gebouwd worden! Maar een tekort aan woningen was er tien jaar geleden ook. En twintig jaar geleden. En dertig. Om nog maar te zwijgen over vlak na de oorlog. Er speelt een ander dingetje, en dat dingetje heet beleid. Het komt door nieuwe spelregels dat de woonlasten, bewust of onbewust, zo omhoog zijn gejaagd.

Een kwart van ons inkomen mogen we aan wonen uitgeven, vindt het Nibud, ons nationaal huishoudboek’lijk geweten. Dat ging ons al nooit zo heel goed af, maar het lukt ons de laatste tijd steeds minder goed. De zogenoemde woonquote van huurders liep tot het jaar 2015 al richting de 40 procent. We mogen ervan uitgaan dat nu, 3 jaar later, de 40 procent al ruimschoots gepasseerd is.

Vraag je een econoom een prijs te duiden, dan heeft deze één standaard reflex: vraag en aanbod. Als prijzen stijgen, komt dit doordat de vraag toeneemt ten opzichte van het aanbod. Het maakt al die economen niet uit of het nou om de markt voor tomaten, zorgdiensten, arbeid of wonen gaat. Zo hebben ze de theorie geleerd en zo zullen ze die toepassen.

Maar spelregels doen er ook toe. Wat heet: een echte vrije markt zonder regels is een fata morgana. Een mythe. Het tegenovergestelde is waar: de essentie van een markt ligt in haar spelregels. Helemaal als het gaat om wonen.

Aanbod schiet altijd tekort

Het grootste deel van de waarde van woningen, en de kosten voor huurders, bestaat uit de grondprijs (getuige bijvoorbeeld de afkoopsommen voor erfpacht in Amsterdam). Grond maken ze niet meer bij, schijnt het. Op plekken waar mensen willen wonen zal dus altijd het aanbod tekort schieten. Dat maakt de woonmarkt er een die bij uitstek door de spelregels bepaald wordt. Bij het verklaren van woningprijzen hebben we niets aan een manier van analyseren die voor een grondstof als olie of maïs wellicht nog enigszíns van pas komt.

Laten we, voordat we op zoek gaan naar een aantal van die spelregels, eerst nog eens goed kijken wat er in feite nou aan het gebeuren is op de woningmarkt, die dus in feite geen markt is.

Onderpand voor lenen

Het lijkt wel of grond en stenen alle groei opzuigen — misschien wel méér dan dat — en dat is ook zo. De stofzuigers daarbij zijn de banken en beleggers, die de almaar stijgende hypotheekrente en huren incasseren. Want een andere eigenschap van grond is dat het niet slijt. Dit, plus de schaarste, maakt dat grond een ideaal onderpand voor banken vormt om leningen op te verstrekken. Zodanig dat 80 procent van het krediet tegenwoordig niet wordt gebruikt voor fabrieken en machines, maar voor vastgoedtransacties — in een giftige spiraal van almaar stijgende prijzen, hogere onderpandswaarde, hogere lening, et cetera. 

Ter illustratie van de omvang van dit proces van ‘financialisatie’ ziet u hieronder de omvang van de Nederlandse bankbalansen als percentage van het BNP. Een groot deel van die bijna verdrievoudiging is toe te schrijven aan het financieren —  en daarmee duurder maken — van vooral bestáánde stenen.

Nieuwe spelregels: deregulering

Hiermee is eigenlijk meteen verklapt wat dan de voornaamste nieuwe spelregels zijn waardoor u nu zo duur woont: deregulering van, met name, financiële diensten. Sinds de jaren ‘80 gingen we ineens gruwelen van alles wat het perfect functionerende ideaal van de compleet vrije markt in de weg stond. Dus werden die restricties één voor één opgeruimd, onder de liefkozende noemer ‘hervormen’. 

Het meetellen van het partnerinkomen voor de berekening van de maximale hypotheek is een al vaak genoemde, specifieke invulling daarvan aan het einde van de jaren ’90. Dat is een maatregel die — het zij nog maar eens gezegd — er níet voor heeft gezorgd dat we gemiddeld mooier zijn gaan wonen. Wél is het effect ervan geweest dat het tweeverdienersschap van een mogelijkheid veranderde in een noodzaak — wilde je tenminste in staat zijn om met meer schuld tegen andere kopers op te bieden. Harder hollen om stil te staan, dus, en dat ‘groei’ noemen.

Huren omhoog, en een hoop pandjesbazen in één klap miljonair

Liberaliseren van voormalige sociale huurwoningen is een ander voorbeeld van andere spelregels, onder meer door de WOZ-waarde van woningen mee te laten tellen voor het aantal huurpunten. Huren omhoog, en een hoop pandjesbazen in één klap miljonair — een meer effectieve manier om snel de ongelijkheid te vergroten is haast niet denkbaar.

FTM beschreef recent op pregnante wijze een andere maatregel die de prijzen opjaagt: het uitponden van het voorheen gemeenschappelijk bezit der corporatiewoningen. Met een nationaal spaaroverschot van 10 procent en uitpuilende pensioenpotten, handelen we of we potverdikke zó om geld verlegen zitten dat we voorgoed en in één klap ons aan het begin van de twintigste eeuw omzichtig opgebouwde progressief erfgoed moeten liquideren.

Een voorbeeld van een relatief nieuwe spelregel is er een die het fenomeen ‘buy-to-let’ flink in de kaart speelt: banken die hebben verzonnen, en een toezichthouder die toestaat, dat ook beléggers een hypotheek kunnen krijgen voor de aankoop van een te verhuren woning, met als inkomensbasis de huurstroom. Met die extra vuurkracht tikken ze bij aankoop gewone bewoners nog makkelijker weg. Dezelfde bewoners die vervolgens noodgedwongen als húúrders de lasten van de lening en het rendement voor de belegger kunnen ophoesten. Daarmee graaft de huurder met terugwerkende kracht zijn eigen graf, want dankzíj de hoge huur kreeg de belégger van de bank zoveel geld mee. Dubbel genaaid. 

Een laatste voorbeeld van een nieuwe spelregel: ouders die hun kind belastingvrij een ton kunnen schenken ten behoeve van het aflossen van de hypotheek — althans, dat was de bedoeling. In de praktijk is het gewoon extra huizen-koopkracht voor bevoorrechte kinderen. Wat op het eerste gezicht zo eerlijk en fijn lijkt — je kind een kontje geven bij die eerste stap op de woningmarkt — betekent dat de andere kindjes óf naast de pot piesen en huurslaaf blijven, dan wel zichzelf met een hogere hypotheek moeten opzadelen om aan bod te komen. 

Wat nu?

Het jammere is dat economen tegenwoordig verleerd zijn de speciale status van grond als economisch fenomeen in acht te nemen. Hun klassieke vakbroeders, zoals David Ricardo, deden dat nog wél. Ze zagen in dat de boel nogal ontspoort als je geen oog hebt voor het feit dat qua ongelijkheid de duvel wel héél erg op de grote hoop schijt als de beschikbare lapjes grond eenmaal aan een kleine groep zijn uitgedeeld. Nota bene Adam Smith, die door liberalen wel vaker niet goed begrepen wordt, waarschuwde met dit in het achterhoofd dat de voornaamste taak van de overheid is de mínder-land-bedeelden (horigen en huurders dus) tegen de grondbezitters te beschermen.

Het gevolg is dat we aanbeland zijn in een situatie die erg lijkt op die van vóór 1890 in de VS, toen er een soortgelijke amechtige ‘grab for assets’ plaatsvond als nu bij ons in de grote steden. Want wie niet át, werd zelf gegeten, beschreef Henry George in zijn boek met de treffende titel Progress and Poverty (armoede ondanks vooruitgang — net als nu). 

Op de progressieve revolutie die daarop volgde, en die bij ons rond 1900 onder meer erfpacht en de woningwet opleverde, is het voorlopig nog wachten. De recente mode onder de gangbare economen is eerder om zich verre van de grote politiek-economische onderwerpen te houden. Als het om de woningmarkt gaat, kijken onze topeconomen liever naar veilige doch speelse marktfutiliteitjes dan naar het hierboven beschreven ‘zware werk’ van ongelijkheid en woonarmoede.