Polder bij Utrecht waar verschillende woningcorporaties grote lappen grond bezitten.

Ruimte is een schaars goed in Nederland. Wie trekt in deze strijd aan het langste eind? Lees meer

We willen natuur en recreatie, maar er moeten ook woonwijken en energiecentrales worden gebouwd. De stikstofcrisis dwingt tot het maken van scherpe keuzes. Wie trekt in deze strijd aan het langste eind? En wie delft het onderspit? In dit dossier trekt Follow the Money het land in om dat te onderzoeken.

In de strijd om openbare ruimte gaat het vaak om ontwikkelingen waar veel (belasting-)geld mee gemoeid is. Bij wie komt dit geld terecht? Wordt het in dienst van de samenleving besteed? Het is regelmatig moeilijk te controleren. Bovendien is de openbare ruimte van ons allemaal: hoe meer die onder druk komt te staan, des te belangrijker het is om een vinger aan de pols te houden hoe deze wordt ingericht.

30 artikelen

Polder bij Utrecht waar verschillende woningcorporaties grote lappen grond bezitten. © Siebe Swart / ANP

In de strijd om grond voor woningbouw verliest de corporatie het van de commerciële jongens

3 Connecties

Relaties

Woningwet

Personen

Stef Blok

Organisaties

Autoriteit Woningcorporaties
24 Bijdragen

Stef Blok, in 2015 minister voor wonen, verbood woningcorporaties te speculeren met bouwgrond. Daarmee zette hij ze op de grondmarkt op achterstand, ten gunste van commerciële partijen. En wie geen grond heeft, telt in de bouwwereld niet meer mee. Daarom houden de corporaties zelfs vast aan stukken land waarop (voorlopig) geen woningen mogen komen.

Dit stuk in 1 minuut
  • Corporaties zouden gemakkelijker en goedkoper sociale woningen kunnen bouwen als ze de afgelopen jaren de vrije hand hadden gehad bij het kopen van grond. Maar sinds de laatste wijziging van de Woningwet (2015) is het ze verboden grond te verwerven als die niet binnen vijf jaar kan worden bebouwd.
  • Het effect van die wetswijziging laat zich nu zien: corporaties hebben minder eigen grond en zijn voor nieuwbouw afhankelijk van partijen die dat nog wel hebben: projectontwikkelaars en grote bouwbedrijven. 
  • Deze moderne grootgrondbezitters hebben alle troefkaarten in handen. Bij nieuwbouwprojecten telt het belang van de woningcorporatie, en dus van de sociale huurder, nog maar nauwelijks mee.
Lees verder

Met een leuke lap landbouwgrond waarop een woonwijk moet komen win je de jackpot. De vierkantemeterprijs stijgt tot wel dertig keer de agrarische waarde. Het mooie is dat er meestal geen concurrenten zijn met vergelijkbare grond in de aanbieding. 

Voor een woningcorporatie zou het dus ideaal zijn om gemeentelijke bestemmingsplannen voor te zijn, en in een vroeg stadium een stuk land te kopen dat geschikt is voor woningbouw. Vervolgens is het een kwestie van wachten – en af en toe wat duwen – tot de gemeente besluit precies daar een nieuwe wijk neer te zetten. 

Die aanpak zou grondverwerving goedkoper maken en zelfs winstgevend, zeker als de woningcorporatie een deel van de grond weer zou kunnen doorverkopen aan een projectontwikkelaar. Maar corporaties mogen tegenwoordig alleen nog grond kopen die al in een bestemmingsplan is aangewezen voor sociale woningbouw binnen een periode van vijf jaar. 

Corporaties mogen tegenwoordig alleen grond kopen als die binnen vijf jaar wordt bebouwd

Deze regel uit de Woningwet van 2015, die tot stand kwam onder Stef Blok, minister voor wonen in het kabinet-Rutte ll, maakt het voor een corporatie in feite onmogelijk om speculatieve grondposities in te nemen. Met als gevolg dat corporaties tegenwoordig veel minder zelf ontwikkelen, maar gedwongen zijn samen te werken met een projectontwikkelaar. Het risico daarvan is dat ze hun plek aan tafel verliezen bij het plannen van nieuwe wijken, en dat de huizen voor de sociale huursector terechtkomen op de minst aantrekkelijke plekken. 

Geruchten en vage plannen

Even voor en even na de kredietcrisis van 2008 ging het er heel anders aan toe. Toen geloofden woningcorporaties overal in het land, grote en kleine, er verstandig aan te doen om ‘koude’ grond te kopen – goedkope grond zónder bestemmingsplan. Dat waren dus speculatieve aankopen, soms gebaseerd op geruchten, vage plannen of op het vertrouwen dat de wethouder wel voor bouwplannen te winnen zou zijn. 

De koopwoede was extreem. Eind 2006 bedroeg het totale grondbezit van de corporatiesector 1 miljard euro, zo blijkt uit cijfers van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), de toenmalige toezichthouder op de woningcorporaties. 

Eind 2010 stond er voor 2,1 miljard euro grond in de boeken. Voor een groot deel gekocht met geleend geld, waarover de corporaties dus rente moesten betalen, terwijl de grond in het gunstigste geval een pachtsom opbracht.

Na de kredietcrisis kwam het besef dat veel grondposities kansloze aankopen waren geweest

Na 2010, in de recessie na de kredietcrisis, begon het besef door te dringen dat veel van die grondposities in feite kansloze aankopen waren geweest. Volgens de cijfers van de toezichthouder gold maar voor ongeveer een kwart van de grond in portefeuille een woonbestemming. De economische malaise maakte afwaarderen noodzakelijk. 

In 2009 bleef de gemiddelde afwaardering nog beperkt tot 4,4 procent. Maar dat steeg snel naar 11,1 procent (2010), 10,5 procent (2011) en 14,6 procent (2012). De totale grondportefeuille van de corporaties die in 2008 nog 2,48 miljard waard was, stond in 2012 in de boeken voor 1,7 miljard. Met andere woorden: in vier jaar tijd verdampte 780 miljoen euro via afwaarderingen. 

Verkopen aan boeren

En wat is er nu nog over van dat grondbezit? In 2020 hadden de corporaties volgens cijfers van de huidige toezichthouder, de Autoriteit woningcorporaties (Aw), voor 492 miljoen euro koude grond. In 2018 was dat nog 546 miljoen. Het daalt dus nog steeds.

De Aw publiceert sinds enkele jaren geen gegevens meer van hectaren grondbezit van corporaties, maar in 2017 ging het nog om 1.768 hectare, circa tweeënhalf keer meer dan de corporaties hadden aan grond mét een bouwbestemming.

De waarde van ‘koude grond’ van corporaties

Jaar

2006

xxx

2010

xxx

2018

2019

2020

In miljoenen euro  

1.000 

 

2.100

 

795

835

712

Bron Aw/dVi 

             

Veel van die koude grond is verkocht. In 2014 bezaten de corporaties volgens de Autoriteit woningcorporaties nog 5.356 hectare grond zonder bouwbestemming. In 2015 was dat ineens gehalveerd en in 2017, de laatste keer dat het aantal hectaren werd gepubliceerd, was er nog 1.768 hectare van over. De corporaties hadden daarmee overigens nog steeds 1.040 hectare meer grond zonder bouwbestemming dan grond mét. 

Met het afstoten van de koude grond – veelal aan boeren tegen de prijs van agrarische grond – zijn vele tientallen miljoenen aan maatschappelijk vermogen weggelekt. Om hoeveel het precies gaat, is nauwelijks te becijferen.

WSG bezweek onder rentelasten

De belangrijkste aanleiding om speculeren met grond te verbieden, was het drama bij het Brabantse WSG, een corporatie die rond 2010 eigenaar was van 4.500 woningen in Geertruidenberg. De op hol geslagen directeur/bestuurder kocht in het begin van de eeuw enorme hoeveelheden grond. Hij was van plan om door heel Brabant verzorgingshuizen te bouwen.

Bij zijn ontslag bedroeg de boekwaarde van de grond 6.909 euro per woning. Om dat in perspectief te plaatsen: er waren toen zo’n 380 corporaties en gemiddeld bedroeg de waarde van hun onbebouwde gronden, volgens berekeningen van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, per woning 744 euro. WSG had genoeg grond om er nog eens 3.500 woningen bij te bouwen. De corporatie bezweek onder de rentelasten en moest na een aantal jaren kwakkelen, worden verdeeld onder corporaties in de regio.

Alle voormalige koude grond van WSG is ondertussen verkocht, meestal tegen de prijs van agrarische grond.

Lees verder Inklappen

Nog altijd is een deel van de ‘oude’ koude grond in handen van de woningcorporaties. Hoe kan dat? Sinds de Woningwet van 2015 mogen ze grond zonder bestemmingsplan toch niet langer dan vijf jaar in eigendom houden? 

Er blijkt een regeltje te zijn bedacht. De Autoriteit woningcorporaties spreekt van ‘een erfenis uit het verleden’ en staat toe dat corporaties grondposities voor onbepaalde tijd onderbrengen bij hun juridische afgescheiden commerciële afdeling. Dat is vaak een buiten de corporatie geplaatste vennootschap die de huurwoningen bouwt voor het middensegment. 

Zodra de corporatie de ‘geparkeerde’ koude grond nodig heeft voor sociale woningbouw, kan ze die overnemen van haar eigen commerciële tak, tegen de dan geldende marktprijs. 

Goed zakelijk instinct

Een goed voorbeeld is Woonstichting Accolade, een fusiecorporatie met zo’n 16 duizend woningen in Friesland. Een van haar drie rechtsvoorgangers had een bestuurder die zichzelf een goed zakelijk instinct toedichtte. Hij hoorde over plannen voor een snelle spoorverbinding door de IJsselmeerpolders en Drachten, waar zijn corporatie was gevestigd, zou een station krijgen. In zijn fantasie werd Drachten in feite een voorstad van Amsterdam en zou de vraag naar woningen enorm opleven. 

De bestuurder kocht in 2002, 2003 en 2004 agressief boerenland. Die spoorlijn kwam er echter niet en Accolade zat opeens opgescheept met 170 hectare landbouwgrond zonder vooruitzicht op een bestemmingsplan. De corporatie was pachtheer geworden.

Accolade laat weten nu nog 70 bestemmingloze hectare over te hebben. Het is haar bedoeling om vast te houden aan locaties waar een planologische wijziging valt te verwachten, om daar in de toekomst alsnog sociale huurwoningen te bouwen.

Provincie blokkeert bouw

In IJsselstein voorzag woningcorporatie Provides, die dit jaar met GroenWest uit Woerden opging in Cazas Wonen, in 2003 al dat binnenstedelijk bouwen op grenzen zou stuiten. Achttien jaar geleden kocht Provides daarom 30 hectare boerenland, in de verwachting er vrij snel huizen neer te zetten. Dat was buiten de provincie Utrecht gerekend. Die weerhoudt de gemeente, en dus ook de woningcorporatie, er tot op de dag van vandaag van om te bouwen buiten de bebouwde kom.

Henny van den Heiligenberg, de scheidende directeur/bestuurder van Provides, vertelt dat de grond ondertussen in een aan de corporatie gelieerde bv is gestald. ‘Als de provincie eindelijk toestemming geeft om te bouwen, verkoopt de bv de grond weer aan de corporatie.’ 

Van den Heiligenberg weet niet wanneer dat gebeurt: ‘De provincie blokkeert eigenlijk de woonvisie van de gemeente, maar ik zou niet willen spreken van echt koude grond.’ Hij maakt zich ook geen zorgen over de hoge kosten ervan. ‘Wij hebben die grond tegen agrarische waarde overgenomen. De boeren mogen er pachtvrij gebruik van maken. Pas bij bebouwing betalen we de volledige koopsom.’

Verkopen is geen optie

Ook grote corporaties stalden hun lang geleden aangekochte grond in een commerciële tak. Zoals een deel van de 1060 hectare van Rijnenburg, het laatste grote poldergebied bij de gemeente Utrecht, dat in handen is van corporaties – onder meer van Mitros, Portaal en GroenWest/Cazas Wonen. 

De polder Rijnenburg werd twintig jaar geleden van Nieuwegein overgeheveld naar Utrecht, om daar als bouwlocatie te kunnen dienen. Dat was voor allerlei partijen het startsein om er grond aan te kopen. Als er eenmaal een bestemmingsplan is en er gebouwd kan worden, kan de gemeente niet om deze partijen heen. Maar het gebied is vorig jaar door Utrecht bestempeld tot ‘pauzelandschap’: er kan tot nader order niet gebouwd worden. Als het aan het zittende college ligt, kan die pauze zomaar nog twintig jaar duren. 

De Utrechtse corporatie Mitros (ruim 28 duizend woningen) bezit al twintig jaar 20 hectare in de polder Rijnenburg. ‘Mitros beschouwt die locatie als zo belangrijk dat verkopen geen optie is,’ laat bestuursvoorzitter Henk Peter Kip weten. Voor de andere twee corporaties met grond in de polder geldt in feite hetzelfde verhaal, de drie trekken dan ook publicitair gezamenlijk op. 

Portaal zegt 40 hectare in Rijnenburg te hebben. GroenWest/Cazas wil niet onthullen hoeveel hectare zij er bezit, maar vorig jaar stelden de drie corporaties in een gezamenlijke brief aan hun huurders er genoeg grond te hebben voor 3.500 woningen. Ze zeggen in die brief ook eigenaar te zijn van 10 procent van de polder. Bij een totale oppervlakte van ruim 1000 hectare zouden ze dus samen 106 hectare bezitten. Dat zou betekenen dat GroenWest 46 hectare heeft.

De grote Amsterdamse corporatie Ymere verwierf ver voor 2015 koude grond in Zeewolde – die lap is eveneens ‘geparkeerd’. Sinds minister Blok in 2016 de woningmarktregio’s invoerde, ligt hij buiten het toegestane werkgebied van Ymere. 

Verkopen zou voor de hand liggen. Maar het lijkt erop dat de corporatie nog even afwacht of de nieuwe kern Eemvallei Stad in Flevoland wordt gebouwd. Dat zou de grond in Zeewolde flink in waarde doen stijgen.

Rekbare termijn

Grond parkeren in een aparte vennootschap, buiten het ‘sociale hart’ van de corporatie, is dus een handige truc. Is die te herhalen? 

Het antwoord is nee. De Woningwet stelt dat voor stukken grond verworven na 1 juli 2015 ‘aannemelijk moet zijn dat de activiteit waarvoor deze zijn aangekocht, past binnen artikel 45 van de Woningwet.’ Kortom: voor deze grondposities moet duidelijk zijn dat ze in de toekomst een woonbestemming hebben. Echt koude grond is niet toegestaan.

Een corporatie die grond koopt, mag hem vijf jaar aanhouden zonder tot bouwen te komen. Hoe hard handhaaft de Autoriteit Woningcorporaties op die termijn? Geregeld komen projecten niet tot stand, en blijft de corporatie zitten met grond zonder bouwbestemming. Dringt de Autoriteit dan aan op snelle verkoop? 

In feite is alle grond al verdeeld: de bezitters zijn projectontwikkelaars en bouwbedrijven

De toezichthouder ontkent dit: ‘Bij kansrijke grondposities is dit voor zover bekend niet het geval geweest.’ Met andere woorden, als de corporatie maar kan aantonen dat haar koude grond in de toekomst toch wel bebouwd wordt, is de vijfjaarstermijn rekbaar.

Werken de beperkte mogelijkheden voor aanschaf van koude grond belemmerend voor corporaties? In de praktijk niet. In feite is alle grond in Nederland al verdeeld en er valt niet zoveel meer te kopen. De grote bezitters zijn de projectontwikkelaars en de bouwbedrijven. 

Aan tafel

De tijd dat corporaties grond kochten en zelf bouwprojecten ontwikkelden, is grotendeels voorbij. De nieuwe aanpak is dat een projectontwikkelaar aan de slag gaat met ‘de woonvisie’ van een gemeente in de hand. Daarin staat ook beschreven hoeveel woningen bestemd moeten zijn voor sociale en/of gereguleerde huur. Dat is meestal 20 of 30 procent.

Een ontwikkelaar gaat dan praten over afname van de sociale woningen, die de corporatie van hem koopt om ze te kunnen verhuren.

Een nadeel is dat een ontwikkelaar de woningen ook mag verkopen aan een belegger, die ze dan meestal verhuurt voor de hoogst mogelijke huurprijs binnen het gereguleerde systeem. Daar heeft de doelgroep van woningcorporaties – mensen met de allerlaagste inkomens – niets aan. Dat maakt die oude grondposities van corporaties zo belangrijk. Met grond zit je aan tafel en kun je eisen stellen. Daarom houden de woningcorporaties graag vast aan het beetje koude grond dat ze nog in handen hebben.