De huizen in Woudenbloem die voor 150.000 euro moeten worden aangepakt, maar een WOZ-waarde hebben van 100.000 euro
© Henk Veenstra

    In Groningen hebben woningcorporaties een juridische slag gewonnen. De NAM moet de waardedaling van hun woningen in het aardbevingsgebied na taxatie vergoeden. Maar het is de vraag of hiermee alle problemen zijn opgelost. Moederbedrijf Shell lijkt zich al te hebben ingedekt. En dan is er nog die verlammende bureaucratie...

    Bij Groningse woningcorporaties was het feest vorige week. Het gerechtshof in Leeuwarden heeft op 23 januari een uitspraak gedaan in de zaak die zij hadden aangespannen tegen de NAM. De Nederlandse Aardolie Maatschappij is volgens het gerechtshof niet alleen verantwoordelijk voor de materiële schade in het Groningse aardbevingsgebied, maar ook voor de waardedaling van de corporatiewoningen die daar staan. Goed nieuws voor de corporaties dus. De vraag is alleen of de NAM die ook daadwerkelijk zal kunnen betalen.

    Samen een vuist

    Gaat het over aardbevingen in Groningen, dan gaat de aandacht in de media grotendeels uit naar particuliere woningbezitters. De beelden op het netvlies zijn die van door houten stellages gestutte boerderijen. Maar van de 175 duizend woningen in het gebied zijn er 64 duizend eigendom van de veertien corporaties die er actief zijn. Lang waren die sociale woningeigenaren een blinde vlek. Maar ze hebben te maken met dezelfde problemen als de particuliere woningbezitters.

    De financiële schade die de corporaties lijden is enorm. En, minstens zo belangrijk, de kwaliteit van wonen van de huurders is in het geding. Om effectiever te kunnen opereren trekken de veertien corporaties nu als C14 gezamenlijk op. Op die manier denken ze beter een vuist te kunnen maken tegen de regering en de NAM. 

    De NAM stelde tijdens de rechtszaak dat na herstel van de schade en het aardbevingsbestendig maken van het gebied, de waarde vanzelf zou terugkeren op het oude niveau. Bij verkoop van een woning kon dan per geval bekeken worden of er nog sprake was van waardedaling. De rechter zag dat anders. Die gaf de corporaties gelijk: de financiële schade moet direct na taxatie vergoed worden, en niet pas bij een toekomstige verkoop. 

    Shell trekt zich terug

    Maar hiermee is de kous niet af. Het is nog maar de vraag of de NAM kapitaalkrachtig genoeg is om al die schade te vergoeden. Twee dagen na de uitspraak bleek namelijk dat Shell er al op was voorbereid. Shell is voor 50 procent eigenaar van de NAM – de andere 50 procent is van Exxonmobil – en blijkt zijn aansprakelijkheid voor de maatschappij te hebben ingetrokken. Dit houdt in dat de NAM nu zelf verantwoordelijk is voor de aangerichte schade, en ook failliet kan gaan.

    De NAM lijkt niet kapitaalkrachtig genoeg om alle schade zelf te vergoeden

    Shell trok zijn aansprakelijkheid al in juni in, maar een Trouw-journalist ontdekte dit pas onlangs in het jaarverslag. De kosten kunnen nu niet meer zomaar op Shell worden verhaald. Er moet nu over bedragen worden onderhandeld. De NAM lijkt niet kapitaalkrachtig genoeg om alle schade zelf te vergoeden. Marjan van Loon, ceo van Shell, zei bij Jinek dat Shell alle schade zal vergoeden. Maar als Shell toch de hand op de knip houdt, zal de Nederlandse staat ervoor moeten zorgen dat de woningen in het gebied aardbevingsbestendig worden. Oftewel: als Shell en ExxonMobil niet over de brug komen, komt de rekening voor een groter deel bij de belastingbetaler terecht. 

    Verlammende bureaucratie

    De Nederlandse staat getuigt vooralsnog van weinig daadkracht als het gaat om afhandeling van schade in Groningen. Een groot obstakel waar de corporaties tegenaan lopen, is de verlammende bureaucratie. Het is bekend dat de particuliere woningbezitter hieronder lijdt, maar ook de woningcorporaties stuiten op stroperige procedures en een gebrek aan actie vanuit Den Haag. 

    De politiek leek het aardbevingsdossier zelfs een beetje lager op de agenda te hebben gezet. Het leek alsof het verlagen van de productie het gebied wat tot rust had gebracht. Maar daar kwam begin van dit jaar verandering in. Op 8 januari werd het polderland rond het dorpje Zeerijp in de gemeente Loppersum weer wakker geschud door een beving met een kracht van 3,4 op de schaal van Richter, en bleek de rust een illusie. 

    Den Haag begrijpt nu dat de urgentie definitief te groot is om de problematiek nog langer te negeren. Eric Wiebes, minister van Economische Zaken en Klimaat, toog meteen naar Groningen en premier Mark Rutte zei op 14 januari in Buitenhof dat er binnen twee weken een nieuw schadeprotocol zou zijn. Dat is ook hoog tijd: het oude protocol werd op 31 maart 2017 buiten werking gesteld. Met verstrekkende gevolgen voor woningbezitters én corporaties.

    Slopen en bouwen

    Follow the Money sprak met Matthieu van Olffen en Gerke Brouwer. Van Olffen is financieel directeur van Lefier. Lefier is een grote corporatie met dertigduizend woningen, waarvan er zo’n veertienduizend in het aardbevingsgebied in ruimere zin staan en vijf- tot zesduizend in het kerngebied. Gerke Brouwer is directeur/bestuurder van Woongroep Marenland. Dat is een corporatie met slechts 2500 woningen, maar ze staan wel allemaal in het hart van het aardbevingsgebied: in de gemeenten Loppersum, Appingedam Delfzijl en Eemsmond.

    Hun corporatiewoningen zijn soms zo ernstig beschadigd door aardbevingen dat er maar één oplossing rest: slopen en nieuwe woningen bouwen. Grote scheuren ontsieren de muren. Deels volgen ze de voegen en deels gaan ze door de bakstenen heen: ontwrichting. Marenland liet in oktober de bewoners van 46 woningen in Appingedam weten dat hun huizen gesloopt moeten worden. Herstel was niet lonend. 

    Je weet nooit wanneer de volgende beving komt en of je woning dan misschien instort

    De bewoners in de kern van het aardbevingsgebied leven volgens de corporatiemanagers voortdurend met een vage ongerustheid. Een veelgehoorde zorg is dat je nooit weet wanneer de volgende beving komt en of je woning dan misschien instort terwijl het gezin ligt te slapen. 

    Waardedaling van woningen

    De marktwaarde van het corporatiebezit heeft intussen aantoonbaar te lijden onder de aardbevingen. Corporaties bepalen de marktwaarde van de verhuurde woningen aan de hand van door toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties verstrekte rekenmodellen. ‘Voor het aardbevingsgebied geldt nog een aparte norm,’ vertelt Van Olffen. ‘Lefiers woningen in het gebied hebben een marktwaarde van 1,2 miljard euro. Als ze bijvoorbeeld in de zuidwesthoek van de provincie hadden gelegen, zouden ze nu volgens die berekening 83 miljoen euro meer waard zijn.’

    De waardedaling kan directe gevolgen hebben voor de financiële positie van de corporaties. De waarde van de woningen speelt via de dekkingsratio een rol bij het bepalen van de hoeveelheid geld die een corporatie geborgd kan lenen. Corporaties moeten voortdurend lenen voor nieuwbouw en verduurzaming. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verstrekt de borging, maar kan die alleen garanderen als de risico’s nauwgezet worden beheerst. De dekkingsratio is een van de criteria. 

    Maar ook bij de verkoop van lege corporatiewoningen aan particulieren kan de waarde achterblijven door de aardbevingen. ‘We hadden net voor de grote beving in Zeerijp van 8 januari drie afspraken staan voor een bezichtiging,’ zegt Gerke Brouwer, ‘en die mensen hebben na de beving alle drie afgezegd. Je weet natuurlijk niet of dat alleen een kortetermijneffect is. We merken dat we nagenoeg alleen nog verkopen aan mensen die al in het gebied wonen. Ook daarom is het noodzakelijk dat er heel snel duidelijkheid komt over veiligheidsnorm en de afhandeling van schades. Dan pas krijgen mensen weer vertrouwen.’

    Maatschappelijk onverantwoord

    En dan zijn er nog de woningen die aardbevingbestendig moeten worden gemaakt. Ook daarbij lopen de corporatiemanagers tegen tal van ergernissen aan. Matthieu van Olffen: ‘In juli 2015 is een overeenkomst met de NAM afgesloten voor een pilot. In 2015 en 2016 zouden er 1650 woningen, gelegen door het hele gebied, aardbevingsbestendig worden gemaakt. Eind 2016 waren er pas 175 klaar.’ De bewoners waren over het algemeen tevreden, maar die aantallen waren voor de C14-corporaties zeer teleurstellend.

    Het hele project is volgens Van Olffen zwaar onderschat. ‘Kennis en ervaring ontbraken en moesten onder andere uit het buitenland komen. De door de NAM in de arm genomen bouwers zijn nu wel bezig met de volgende 375 woningen.’ Om inzicht te krijgen in wat een typisch Nederlandse corporatiewoning kan weerstaan, liet de NAM bijvoorbeeld vlak bij universiteitsstad Bologna door wetenschappers een typisch Nederlandse corporatiewoning nabouwen op een trilplaat. In het aardbevingsgevoelige Italië is veel meer kennis aanwezig over aardbevingsbestendig bouwen. Dat heeft inzichten opgeleverd die worden toegepast bij de pilot. 

    Het versterken van woningen is soms duurder dan de woningen slopen en nieuwe bouwen

    Gerke Brouwer wijst erop dat het versterken van woningen soms duurder is dan de woningen slopen en er nieuwe voor in de plaats zetten. ‘We hebben in Appingedam 450 woningen uit die pilot gehaald. Het is wat ons betreft maatschappelijk onverantwoord om oude woningen aardbevingsbestendig te maken, als nieuwe neerzetten goedkoper is. We houden bij de nieuwbouw dan ook meteen rekening met de eisen van de tijd. Er komt waar dat nodig is een andere invulling. We bouwen bijvoorbeeld levensloopbestendig en houden ook rekening met de wensen van de bewoners.’

    Maar nieuwe woningen bouwen, is niet altijd mogelijk. Lefier heeft een aantal woningen in het dorp Woudenbloem bij Slochteren met een WOZ-waarde van 100.000 euro, die voor 150.000 euro zullen worden verstevigd. Die zijn namelijk onderdeel van een beschermd dorpsgezicht. 

    Wie betaalt, bepaalt

    De grote beving bij Huizinge van 3,6 op de schaal van Richter vond plaats in 2012. Dat was het moment waarop iedereen voor het eerst doorhad dat de aardbevingen niet langer te negeren waren. Er is sindsdien een systeem opgetuigd met een schadeprotocol – dat ondertussen dus buiten werking is gesteld – een Nationaal Coördinator Groningen, het Centrum Veilig Wonen en de Arbiter Bodembeweging. We zitten nu in 2018. Er is in al die jaren weinig tot stand gekomen. 

    Er deden verhalen de ronde over inspecteurs die de schadeclaims van bewoners afwimpelden en de scheuren toeschreven aan ouderdom of aan een verzakt fundament. Bekend is het verhaal van voetbalanalist Jan Mulder, die een scheur in zijn huis had en van de schade-inspecteur de vraag kreeg of hij misschien last had van mollen. Die inspecteurs werden op pad gestuurd door Centrum Veilig Wonen (CVW), het loket waar schade gemeld moet worden. De NAM betaalt voor deze organisatie en in Groningen is het duidelijk dat hier het aloude adagium geldt: wie betaalt, bepaalt. 

    'Zo’n 90 procent van de eerste beoordelingen door de NAM en het CVW is volgens de Arbiter Bodembeweging niet juist'

    Hans Alders, de Nationaal Coördinator Groningen, zei op 2 november vorig jaar tijdens een lezing in Delfzijl zeer ontevreden te zijn over de NAM en het CVW: ‘Zo’n 90 procent van de eerste beoordelingen door de NAM en het CVW is volgens de Arbiter Bodembeweging niet juist. In het nieuwe model, dat als onderdeel van het nieuwe schadeprotocol in de maak is, moet de instantie die het Centrum Veilig Wonen gaat vervangen helemaal onafhankelijk zijn, als een uitvoeringsorganisatie van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG).’ Alders ziet nog slechts een administratieve functie voor het CVW. Schade-inspecteurs van het CVW mogen van Alders die functie niet meer vervullen bij de nieuwe uitvoeringsorganisatie.

    Vanochtend meldde RTV Noord dat er een nieuw schadeprotocol ligt, dat waarschijnlijk vandaag wordt gepresenteerd. Het CVW krijgt in de nieuwe verhoudingen inderdaad alleen een administratieve functie. Een nieuw te vormen Commissie Mijnbouwschade wordt verantwoordelijk voor de beoordeling van schades. Deze nieuwe commissie staat los van de NAM.

    Enorme bedragen

    Van Olffen en Brouwer zullen blij zijn met dit nieuws. Ook zij hebben slechte ervaringen met de NAM. Onder hun Groningse koelheid is de woede voelbaar. Ze merkten dat de NAM vertraagde en dus de belangen van honderdduizenden Groningers negeerde. Van Olffen: ‘Dat had te maken met de verwachting dat op termijn het gebied rustiger zou worden. Naarmate je de gaskraan verder dichtdraait, moeten de aardbevingen in theorie afnemen. In dat geval vallen de kosten van het aardbevingsbestendig maken van de woningen een stuk lager uit. De norm waaraan de woningen moeten voldoen, zou dan minder streng zijn. Ze redeneerden dat de tijd in hun voordeel werkte. De overheid en de NAM hadden geen van beiden haast.’

    Als er inderdaad op dat niveau wordt vertraagd, dan kun je op je vingers natellen dat het om enorme bedragen gaat. Van Olffen heeft een goed beeld van wat het zou kosten om alle woningen in het gebied aardbevingsbestendig te maken. Lefier heeft gespecialiseerde constructeurs van het bouwconcern BAM laten berekenen wat het zou kosten om al haar veertienduizend woningen in het gebied aan te pakken. Van deze woningen zou 80 procent volgens de huidige NPR-richtlijn versterkt moeten worden. De kosten daarvan gaan richting 1 miljard euro. 

    Van Olffen: ‘Extrapoleer dat eens naar alle 64 duizend corporatiewoningen in het gebied. Dan zit je op 4,5 miljard euro. Als je alle 175 duizend woningen in het gebied moet aanpakken, kom je boven de 12 miljard euro uit. Dat is dan alleen het aardbevingsbestendig maken. Het repareren zit er dan nog niet bij.’

    Een krankzinnige situatie

    Brouwer concludeert dat er in Groningen een krankzinnige situatie ontstond toen het oude schadeprotocol buiten werking werd gesteld. De vanaf dat moment gemelde schade bij Centrum Veilig Wonen kreeg namelijk geen opvolging, alles lag stil. Dat betekende dat de corporaties, bij wie onderhoud en reparatie in het DNA zitten, verplicht waren zich te verbijten. Brouwer: ‘Het uitgangspunt was, we laten alle schade in principe onaangeroerd. Als we echt iets moesten repareren, dan legden we alles goed vast in rapporten en maakten we foto’s. Op die manier konden we voorkomen dat we achteraf te horen kregen dat de schade niet meer is vast te stellen.’ 

    Ook Lefier liet lichte schade aan de woningen ongemoeid, alleen als een woning leeg kwam, werd de schade gerepareerd. Van Olffen: ‘Verder repareerden we alleen als de schade te ernstig was, of als de veiligheid van de bewoners in gevaar kwam.’

    Bij aardbevingsbestendig bouwen nemen de bouwkosten met 10 tot 15 procent toe

    Niet alleen het herstel van beschadigde woningen heeft al die tijd stilgelegen, maar ook de geplande renovaties. Het was onduidelijk of corporaties moesten versterken of overgaan tot sloop en nieuwbouw. Van Olffen: ‘Het grote probleem was dat we geen norm hadden. Moeten nieuwe woningen 4 of misschien 5 op de schaal van Richter kunnen weerstaan? We wisten het niet. Wel is duidelijk dat bij aardbevingsbestendig bouwen de bouwkosten met 10 tot 15 procent toenemen.’

    Modelprovincie

    Met het nieuwe schadeprotocol moeten al deze problemen tot het verleden behoren. Maar dan nog zal het tijd en geld kosten voor de zwaar aangeslagen provincie Groningen de klappen te boven is. De twee managers zijn het erover eens dat er veel gesloopt gaat worden en ook veel herbouwd. Ze verwachten dat het nog wel vijftien jaar zal duren voor alles achter de rug is. Maar voor de toekomst daarna zijn ze optimistisch. ‘Er zal heel veel werkgelegenheid ontstaan en Groningen zal een modelprovincie zijn voor wat betreft duurzaam bouwen’ zegt Gerke Brouwer. ‘Tegelijkertijd biedt dit ons als corporaties kansen om in te spelen op demografische ontwikkelingen.’ 

    Voordat Shell de NAM op afstand bleek te hebben gezet, waren Van Olffen en Brouwer er ook nog zeer optimistisch over dat het geld er uiteindelijk komt. Brouwer: ‘We hebben die zaak over het waardeverlies ook gewonnen. Toen hadden ze die macht en de topadvocaten ook.’ Dat het geld er ooit zal komen staat vast. Maar het lijkt erop dat de rekening voor de Nederlandse belastingbetaler hoger zal uitvallen dan verwacht.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 1153 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Aardgas in Groningen

    Gevolgd door 712 leden

    Naar aanleiding van tips van lezers is Follow the Money gedoken in de ondoorzichtige wereld van de Groningse gaswinning en de...

    Volg dossier