De woningcorporaties staan al een paar jaar bloot aan een alles-moet–anders-manie. Onlangs publiceerde Follow the Money een artikel over de scheiding van het maatschappelijke en het commerciële vastgoed van woningcorporaties. ‘Een helse klus’, luidde de kop van dat artikel. Min of meer parallel aan die operatie moeten de corporaties de totale vastgoedportefeuille, met daarin 2,4 miljoen woningen, anders gaan waarderen. Ook hier is de kwalificatie ‘hels’ weer op zijn plaats.

De corporaties gebruiken sinds jaar en dag bedrijfswaarde als officiële waarderingsmethode. Die wordt bepaald via een zogeheten discounted cashflow-berekening. Simpel gezegd maakt de controller alle toekomstige huurinkomsten contant. Daarvan gaan de voorziene kosten voor zaken als beheer, onderhoud en modernisering weer af. Het is dus een op huurinkomsten gebaseerde waardering, die weinig zegt over de prijs die een corporatie bij verkoop kan bedingen. Maar daarin gaat verandering komen.

Marktwaarde in verhuurde staat

De nieuwe Woningwet bepaalt dat alle corporaties hun gegevens over 2016 moeten aanleveren op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Ook die nieuwe waardering is de uitkomst van een discounted cashflow-berekening, maar wel een variant die gebruikt wordt in de commerciële vastgoedsector. Hierin staan de kasstromen centraal die in de markt gerealiseerd kunnen worden.

Deze marktwaarde in verhuurde staat ligt door de bank genomen zo’n 40 procent boven de bedrijfswaarde. Op papier lijken de corporaties straks dus veel rijker. Maar aan de operationele kasstromen verandert die nieuwe waardering niets. Wel leeft in de sector de angst dat de overheid op een bepaald moment euro-tekens in de ogen krijgt en de verhuurdersheffing verhoogt.

De argumenten die het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), de financiële toezichthouder, aanvoert voor die marktwaarde in verhuurde staat, klinken overtuigend. In de eerste plaats stelt deze toezichthouder dat de beoogde scheiding van het maatschappelijke en commerciële vastgoed, alleen kan worden uitgevoerd op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Ook de controle op het weglekken van staatssteun naar de commerciële activiteiten van een corporatie (overcompensatie), kan volgens CFV niet goed worden uitgevoerd zonder de nieuwe waardering.

Omslachtig

CFV kampt verder met het probleem, dat de corporaties niet werken met een gestandaardiseerde bepaling van de bedrijfswaarde. Iedere corporatie berekent die waarde nét even iets anders. De toezichthouder moet daarom eerst alles omrekenen naar zijn eigen variant: de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Die omslachtige werkwijze komt met de invoering van één officieel waarderingsbegrip te vervallen.

Het eigen vermogen van woningcorporaties en de daarop gebaseerde ratio’s staan los van de werkelijkheid

CFV is er verder van overtuigd dat de nieuwe waardering meer inzicht geeft in de financiële gevolgen van beleidskeuzes. Woningmarktdeskundige Johan Conijn noemde tijdens een recent SOM-seminar – regelmatig georganiseerde themadagen voor professionals in de corporatiesector – als voorbeeld één fundamentele tekortkoming van waarderen op bedrijfswaarde. Hij stelde vast dat de dramatische daling van de waarde van woningen sinds 2008 bij woningcorporaties niet in de bedrijfswaarde tot uiting komt. Dat betekent ook dat het eigen vermogen en de daarop gebaseerde ratio’s los staan van de werkelijkheid. Daardoor is bijvoorbeeld het rendement op eigen vermogen van een corporatie onvergelijkbaar met dat van commerciële verhuurders als Vesteda of Syntrus Achmea.

Kritiek

Je hoort van de corporaties maar weinig principiële bezwaren tegen de nieuwe waardering. Kritiek op de uitvoering is er des te meer. Om te beginnen varen de twee belangrijkste sectorinstituten, CFV en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), ieder hun eigen koers. CFV als Zelfstandig Bestuursorgaan volgt de nieuwe Woningwet en ziet sowieso goede redenen om marktwaarde in verhuurde staat in te voeren.

WSW, dat de leningen van de sector garandeert, is een privaatrechtelijke organisatie en blijft ouderwets met bedrijfswaarde werken. Voor de corporaties betekent dit dat ze twee waarderingen naast elkaar moeten gebruiken. De sector klaagt al lang over de berg aan informatie die ze jaarlijks aan allerlei instanties moeten leveren. Deze dubbele waardering verhoogt de werkdruk nog verder en kan leiden tot hogere personeelslasten.

Bloedgroep

Voor Aedes, de belangenbehartiger van de corporaties, is het nogal vervelend dat WSW de bedrijfswaarde handhaaft. Veel leden zijn er niet blij mee en verwachten eigenlijk dat Aedes dit voor hen oplost, helemaal omdat Aedes en WSW van dezelfde bloedgroep zijn. Ze  zijn beide opgezet door en voor de corporatiesector en onderhouden er nauwe banden mee.

Aedes: ‘We zijn het op dit onderdeel niet met WSW eens’

Voor WSW is die verbondenheid met de corporaties echter geen reden om ze in dit opzicht ter wille te zijn. De organisatie staat op het standpunt dat verkoopwaarde in verhuurde staat een vorm van jezelf rijk rekenen is. Die waarde krijgt een corporatie immers alleen bij verkoop en dat gebeurt niet tot nauwelijks, mede omdat het corporatievastgoed onderpand is van een door WSW geborgde lening. Een groot punt van zorg voor het borgingsinstituut is dat er een onrealistisch idee ontstaat over de waarde van het onderpand.

Een woordvoerder van Aedes benadrukt dat er met WSW veelvuldig is gedebatteerd over deze zaak. ‘We zijn het op dit onderdeel zeker niet met elkaar eens.’

Ergernis

Dan is er nog de ergernis over de manier waarop corporaties aan die marktwaarde in verhuurde staat moeten komen. Uit de ervaringen van een groep corporaties die al langer werkt met de nieuwe waardering, is bekend dat marktwaarde in verhuurde staat gemiddeld ongeveer 70 procent bedraagt van de WOZ-waarde. Veel corporaties zouden graag op basis van dat gegeven hun bezit herwaarderen.

Het wordt nog ingewikkelder: de corporaties moeten altijd twee scenario’s doorrekenen

Maarten de Booij, directeur/bestuurder van woningcorporatie De Leeuw van Putten uit Spijkenisse (circa 4.000 eenheden), is een verklaard voorstander van die eenvoudige aanpak: ‘We hebben allemaal die WOZ-waarden in onze systemen zitten. Die zijn tot stand gekomen door officiële taxaties. Neem daar 70 procent van en je bent in 15 minuten klaar. Dat kost de hele sector 100 manuren, zeg maar 5.000 euro.’

Ultra light-versie

Maar zo gemakkelijk wordt het niet. CFV gaat werken met een doe-het-zelf-waarderingshandboek, dat overeenstemt met de waarderingsmethodiek voor commerciële vastgoedbeheerders. Waar noodzakelijk of gewenst, wordt gewerkt met taxateurs. De corporaties mogen zelf kiezen tussen een waardebepaling op basis van de full-versie, waarbij ook een taxateur wordt ingeschakeld, en de light-versie, waarbij alleen met het waarderingshandboek wordt gewerkt. Het ministerie overweegt nu ook nog een ultra light-versie. Daar ligt een verschil van inzicht, want CFV ziet daarvan niet het nut in. 

Het wordt nog ingewikkelder, want de corporaties moeten altijd twee scenario’s doorrekenen. Het ene is op basis van doorexploitatie, dat wil zeggen verhuren zonder ooit leegstaande woningen te verkopen. Dit scenario is bijvoorbeeld relevant voor krimpgebieden. Het andere scenario is op basis van een beleid waarin leegkomende woningen kunnen worden verkocht. ‘Uitponden’, heet dat in het jargon. Het scenario dat de hoogste waarde oplevert, geldt.

Mutatiegraad

De gedachtegang is dat alleen door ieder complex apart te beoordelen, er een goed beeld ontstaat van zaken als de staat van het onderhoud, de beheerkosten, de mutatiegraad en de aard van het onderliggende huurcontract. Volgens de toezichthouder kun je niet sturen op waarderingen die tot stand zijn gekomen door een afslag van de WOZ-waarde.

Toezichthouder CFV stelt dat de eenvoudige afslagmethode absoluut onwerkbaar is

Het is niet zo dat de uitkomsten van de berekeningen volgens het waarderingshandboek wel meteen een zuivere weergave van de waarde in verhuurde staat opleveren. Bij Aedes spreekt de woordvoerder van een groeimodel: ‘Het gaat om een waarde die de eerste jaren in ontwikkeling zal zijn.’ Het handboek zal ook jaarlijks worden geëvalueerd. Maar duidelijk is dat de uitkomsten nooit wiskundig exact worden. En als er daadwerkelijk een complex in verhuurde staat wordt verkocht, is het volgens Aedes verstandig alsnog een taxateur in de arm te nemen.

Je kunt je afvragen of met de verwachte onvolkomenheden in de nieuwe waardering, dat sturen op complexniveau echt zo veel beter gaat dan bij een afslag van 70 procent. Toezichthouder CFV heeft daar overigens geen twijfel over en stelt dat die afslagmethode absoluut onwerkbaar is. 

Huurdersgeld

De Booij, de man van de praktijk, vindt het allemaal te wetenschappelijk geredeneerd: ‘Het is voor de specialisten reuze leuk. Maar wat gebeurt er met die cijfers? Gaat de politiek in opperste bewondering kijken hoe veel wij maatschappelijk investeren? Dat is naïef. Gaan de huurders iets terugzien van al dat slimme en interessante rekenwerk? Nee.’

Opmerkelijk is dat noch CFV, noch Aedes een schatting heeft gemaakt van de kosten van de operatie. De Booij is daarom zelf aan het rekenen gegaan. ‘Het gaat voor een belangrijk deel om personeelskosten die niet separaat worden bewaakt, maar het zijn wel echte uren. Ik ken ook  corporaties die er een taxateur bij hebben gehaald en daarvoor best hebben betaald. En vergeet ook niet dat al die uitkomsten die via het handboek tot stand komen, weer door een accountant gecontroleerd moeten worden.’

‘Wat mij betreft is het huurdersgeld weggooien en dat doe je niet'

De Booij raamt de kosten op circa 50 euro per woning en het gaat om 2,4 miljoen woningen, waarbij hij er van uit gaat dat 10 procent door een taxateur wordt beoordeeld en een deel van het totale corporatiebezit al op marktwaarde is gewaardeerd. In totaal moet de corporatiesector volgens hem rekening houden met een bedrag van tegen de 100 miljoen euro aan kosten in het eerste jaar. Die taxaties moeten iedere drie jaar herhaald worden. ‘Wat mij betreft is dat huurdersgeld weggooien en dat doe je niet.’

Terugverdienen

De ergernis van mensen als De Booij zal de minister niet meer op andere gedachten brengen. De officiële visie is dat die kosten worden terugverdiend door een professionelere bedrijfsvoering. Effectiever benchmarken is daar volgens de minister een belangrijk onderdeel van. Maar het is wel belangrijk om voor ogen te houden dat die 100 miljoen van De Booij goed is voor ongeveer 800 corporatiewoningen. Dat is in de eerste ronde van de operatie de prijs van de gemaakte keuzes.

Maar minister Blok vindt toch al dat er al te veel sociale woningen zijn. Die zal niet wakker liggen van 800 eenheden minder.