Covid19 heeft tot op heden geen negatieve invloed op de verkoopvolumes in de woningmarkt. De cijfers van de NVM – de makelaarsvereniging die ongeveer 70 procent van de markt bedient – waren in de eerste twee kwartalen van 2020 nagenoeg gelijk aan die in dezelfde kwartalen van 2019. In het derde kwartaal was er zelfs sprake van een stijging van de woningverkoop van 14 procent ten opzichte van het derde kwartaal van 2019.

Hoe kan de grootste pandemie in honderd jaar zo aan de woningmarkt voorbijgaan? Covid19 veroorzaakt wereldwijd een enorme economische krimp die leidt tot een daling van het vertrouwen. In oktober 2020 stond het consumentenvertrouwen op -30, een jaar eerder was dat -1. Het gemiddelde van de afgelopen dertig jaar is -6. Voor een grote investering als het kopen van een huis heb je normaal gesproken veel vertrouwen nodig.

Er zijn twee verklaringen voor het op peil blijven van de woningverkopen. Een aantal geraadpleegde makelaars stelt dat klanten ‘voor de bui binnen’ willen zijn. Ramses Qaysi van het Utrechtse Punt Makelaars zegt daarover: ‘Mensen die in afwachting waren van de oplevering van een nieuwgebouwde woning, waren opeens bezorgd over de verkoop van hun oude woning. Ze vreesden een lagere verkoopprijs als ze bleven wachten. Dat betekent dat je dan minder eigen vermogen kunt inbrengen bij de financiering van je nieuwe woning. Ook waren mensen bang dat ze hun huis niet op tijd zouden kunnen verkopen en met dubbele lasten kwamen te zitten.’

Anderen waren al van plan om te verhuizen en denken dat dit het moment is om dat te verwezenlijken. Veel mensen hebben het huizenmarktdrama van de laatste recessie nog in het achterhoofd en vrezen dat woningen over een tijdje weer bijna onverkoopbaar zijn.

Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank, gaf op 18 oktober in het televisieprogramma Buitenhof een andere verklaring: het tekort aan woningen heeft vooralsnog een veel krachtiger invloed dan het gedaalde consumentenvertrouwen. 

Record prijsstijgingen

In een droogkokende markt jagen steeds meer potentiële kopers op dezelfde woningen. Dat is te merken aan de prijzen.

De huizenprijzen zijn in het derde kwartaal 11,6 procent hoger dan in hetzelfde kwartaal van 2019, het hoogste stijgingspercentage in twintig jaar. Ook op de prijzen heeft het teruglopende vertrouwen dus weinig invloed. 

Die prijsstijging duidt volgens Knot overigens niet op een zeepbel. Ze reflecteert een correcte weergave van de vraag- en aanbodverhoudingen, zei hij in Buitenhof. Er komen steeds minder woningen in de verkoop, en de behoefte aan woningen neemt niet af. Een relatief klein groepje mensen dat het kan betalen, beconcurreert elkaar op leven en dood om een steeds kleiner aantal woningen. Door de exorbitante prijsstijgingen is het kopen van een huis ondertussen voor steeds minder mensen een haalbare kaart.

Krimpend aanbod

De woningmarkt ontwikkelt zich verontrustend. In vijf jaar tijd ging hij van zeer ruim tot angstvallig krap.

Bij NVM-makelaars stonden er in het derde kwartaal gemiddeld 28.000 woningen te koop. Tellen we daarbij de makelaars die geen lid zijn van de NVM plus de woningeigenaren die zelf hun huis verkopen, dan stonden er gemiddeld 40.500 woningen in de aanbieding. 

Om de trend zichtbaar te maken, richten we ons hier uitsluitend op de NVM-cijfers. Daaraan is precies af te lezen wat makelaars bedoelen met een ‘droogkokende markt’. Volgens de NVM kan een potentiële koper op dit moment nog maar kiezen uit twee woningen, waar vijf of zes gebruikelijk is. Die onevenwichtige verhouding is de oorzaak van de record brekende prijzen. 

Weg uit de Randstad

Internationaal is sinds Covid een trek uit verstedelijkte gebieden zichtbaar. New Yorkers zaten tijdens de lockdown als ratten in de val, niemand mocht eruit. Er stierven 21.000 mensen. Dat niet kunnen vluchten is een schrikbeeld. Bestaat die trek uit de stad ook in Nederland?

Volgens de NVM gaf Covid slechts momentum aan een al langer bestaande trend om de Randstad te verlaten. Volgens interne cijfers van de gezamenlijke Utrechtse makelaars bleef in 2017 nog 53 procent van de Utrechters die een huis verkochten binnen de gemeente Utrecht. Dat percentage daalde in de eerste helft van 2020 naar 45 procent. Veel van de mensen die vertrekken gaan naar gemeenten in de directe omgeving, maar er zijn er ook die de Randstad helemaal achter zich laten. 

De provincies Gelderland en Overijssel verwachten volgens het Woonakkoord Oost-Nederland de komende vijf jaar zo’n 60.000 huishoudens uit de Randstad op te vangen. Allemaal mensen die op zoek zijn naar een woning met een betere prijs-kwaliteitverhouding. 

Die trend richting de provincies is zichtbaar in cijfers van Makelaarsland, die niet zijn gebaseerd op aantallen transacties maar op aantallen bezichtigingen. Ze laten zien dat het aantal bezichtigingen per te koop staande woning in de drie Randstadprovincies sinds juli lager is dan buiten de Randstad. Dat is deels te verklaren uit de nagenoeg drooggekookte Randstedelijke woningmarkten.

Huurmarkt koelt af

De huurmarkt reageert anders op de pandemie. De prijs per vierkante meter daalt juist, zo blijkt uit de kwartaalcijfers van verhuurdersplatform Pararius. Vooral in de grote steden gaat het om serieuze percentages. 

Voor het eerste in zes jaar dalen de huren in de vrije sector: met 0,4 procent, een duidelijke trendbreuk na jaren van forse stijgingen, zo blijkt uit cijfers van Pararius. 

Jasper de Groot, directeur van het platform, zag dit al langer aankomen. ‘In de grote steden zagen we al een aantal kwartalen voor Covid een afvlakking van de huurprijsstijging, die kwam niet meer boven de 5 procent uit. Dit heeft te maken met een prijsplafond dat op de dure plekken werd bereikt. Dat is het punt waarop mensen niet meer willen en kunnen betalen voor een huurwoning in de vrije sector.’ Het is niet zo dat door Covid de vraag opeens is gedaald. 

Ook expats hebben door dat er iets is veranderd, zegt De Groot. ‘We horen van onze makelaars in Amsterdam dat er expats zijn die van huurwoning switchen omdat ze voor hetzelfde of minder geld een betere woning kunnen vinden.’

De uitbraak van Covid19 verlichtte de druk op de huurmarkt een beetje, genoeg voor een gemiddelde daling van de vierkantemeterprijs. In de grote steden was die daling het grootst: in Eindhoven 7,1 procent, in Amsterdam 5,9 procent, in Utrecht 2,1 procent, en in Den Haag 1,5 procent. Alleen in Rotterdam steeg de vierkantemeterprijs met 0,6 procent.

In zowel de koop- als de huurmarkt veroorzaakt de pandemie geen trendomslag maar versterkt zij bewegingen die al gaande waren. Of de woningmarkt zo krachtig blijft als in de afgelopen drie kwartalen, valt te betwijfelen. De Rabobank zegt in een rapport van 8 september te verwachten dat de stijgende werkloosheid – als gevolg van de pandemie – uiteindelijk wel negatieve gevolgen heeft voor de woningmarkt. De bank anticipeerde bij het verschijnen van het rapport op een dieptepunt in de eerste twee kwartalen van 2022, en op herstel tegen het einde van 2023.

Knot zei in Buitenhof echter erg verrast te zijn over het effect van het zeer kleine aanbod van woningen. In hoeverre er een groep is die het zich kan veroorloven om de crisis te zien als koopmoment moet nog blijken. Die extreme verschillen tussen vraag en aanbod zullen in ieder geval dempend werken op een eventueel neergaande prijstrend.