
De coronapandemie zet de wereld op zijn kop. Wie betaalt de rekening? En wie profiteert? Lees meer
Het virus SARS-CoV-2, beter bekend als het coronavirus, dook eind 2019 op in de Chinese provincie Hubei. In een paar weken tijd veroorzaakte het een epidemie, waarna het zich over de rest van de wereld verspreidde. Begin maart 2020 verklaarde de World Health Organisation de ziekte tot een pandemie en gingen landen wereldwijd 'op slot'.
Met het coronavirus is een crisis van historische proporties ontstaan, niet alleen medisch, maar ook economisch. In de vorm van steunfondsen en noodmaatregelpakketen werden bedrijven wereldwijd met vele miljarden op de been gehouden.
Waar met geld gesmeten wordt, liggen misbruik en fraude op de loer. Daarom volgt FTM de ontwikkelingen op de voet. Wie profiteert van de crisis? En welke oplossingen dienen welke belangen?
Minister Conny Helder laat mondkapjesdebat in verwarring ontaarden
20 miljoen mondkapjes van Sywert van Lienden gaan definitief de verbrandingsoven in
Corona en belastingtrucs maken van Pfizer het meest winstgevende bedrijf van Nederland
Viruswaarheid van Willem Engel lijkt uitgeraasd, waar blijft het binnengehaalde kapitaal?
Zes brandende kwesties na het rapport van Deloitte over de mondkapjesdeal
Hoe het gerucht over de vermeende corruptie van Jaap van Dissel de wereld werd ingeholpen
Sywert van Lienden maakte veel meer winst op mondkapjes dan hij het ministerie vertelde
Blijvende Q-koorts krijgt nog minder aandacht dan post-covid
Van zwarte lijst naar chief security: de onwaarschijnlijke carrièreswitch van een ict-criticus
Ministerie van VWS maakt van openbaarmaking corona-documenten een jarenlange opgave
In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Lees meer
Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.
Oude huurwoning krijgt vaak de sloopkogel, maar renovatie is de nieuwe trend
Hoogleraar renovatie: ‘Jaarlijks duizenden goede woningen slopen in ruil voor nieuwbouw is idioot’
Grote projectontwikkelaars slaan hun slag in de woningcrisis
Vereniging Eigen Huis dupeert leden met ‘uitgeklede schilderdienst’
Corporatie De Key kaapt huurdersstichting en wil nu ook haar vermogen
Voor de gevallen woningcorporatie Vestia is het einde nabij
Covid en de woningmarkt in vijf grafieken
De woningmarkt zakt weg (en daar kan geen ronkende goednieuwsshow wat aan doen)
Corporatie-coup op het KNSM-eiland of: hoe De Key stichting Loods 6 leegzuigt
Pandemie of niet, dat pand moet leeg
© Foto door Margot Polinder op Unsplash
Covid en de woningmarkt in vijf grafieken
Aan de ontwikkelingen op de woningmarkt is niet te zien dat Nederland in een diepe recessie zit. Zowel het aantal verkochte woningen als de prijzen stegen het afgelopen kwartaal met dubbele cijfers. Hoe kan dat in een pandemie met een flink afnemend consumentenvertrouwen?
Covid19 heeft tot op heden geen negatieve invloed op de verkoopvolumes in de woningmarkt. De cijfers van de NVM – de makelaarsvereniging die ongeveer 70 procent van de markt bedient – waren in de eerste twee kwartalen van 2020 nagenoeg gelijk aan die in dezelfde kwartalen van 2019. In het derde kwartaal was er zelfs sprake van een stijging van de woningverkoop van 14 procent ten opzichte van het derde kwartaal van 2019.
Hoe kan de grootste pandemie in honderd jaar zo aan de woningmarkt voorbijgaan? Covid19 veroorzaakt wereldwijd een enorme economische krimp die leidt tot een daling van het vertrouwen. In oktober 2020 stond het consumentenvertrouwen op -30, een jaar eerder was dat -1. Het gemiddelde van de afgelopen dertig jaar is -6. Voor een grote investering als het kopen van een huis heb je normaal gesproken veel vertrouwen nodig.
Er zijn twee verklaringen voor het op peil blijven van de woningverkopen. Een aantal geraadpleegde makelaars stelt dat klanten ‘voor de bui binnen’ willen zijn. Ramses Qaysi van het Utrechtse Punt Makelaars zegt daarover: ‘Mensen die in afwachting waren van de oplevering van een nieuwgebouwde woning, waren opeens bezorgd over de verkoop van hun oude woning. Ze vreesden een lagere verkoopprijs als ze bleven wachten. Dat betekent dat je dan minder eigen vermogen kunt inbrengen bij de financiering van je nieuwe woning. Ook waren mensen bang dat ze hun huis niet op tijd zouden kunnen verkopen en met dubbele lasten kwamen te zitten.’
Anderen waren al van plan om te verhuizen en denken dat dit het moment is om dat te verwezenlijken. Veel mensen hebben het huizenmarktdrama van de laatste recessie nog in het achterhoofd en vrezen dat woningen over een tijdje weer bijna onverkoopbaar zijn.
Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank, gaf op 18 oktober in het televisieprogramma Buitenhof een andere verklaring: het tekort aan woningen heeft vooralsnog een veel krachtiger invloed dan het gedaalde consumentenvertrouwen.
Record prijsstijgingen
In een droogkokende markt jagen steeds meer potentiële kopers op dezelfde woningen. Dat is te merken aan de prijzen.
De huizenprijzen zijn in het derde kwartaal 11,6 procent hoger dan in hetzelfde kwartaal van 2019, het hoogste stijgingspercentage in twintig jaar. Ook op de prijzen heeft het teruglopende vertrouwen dus weinig invloed.
Die prijsstijging duidt volgens Knot overigens niet op een zeepbel. Ze reflecteert een correcte weergave van de vraag- en aanbodverhoudingen, zei hij in Buitenhof. Er komen steeds minder woningen in de verkoop, en de behoefte aan woningen neemt niet af. Een relatief klein groepje mensen dat het kan betalen, beconcurreert elkaar op leven en dood om een steeds kleiner aantal woningen. Door de exorbitante prijsstijgingen is het kopen van een huis ondertussen voor steeds minder mensen een haalbare kaart.
Krimpend aanbod
De woningmarkt ontwikkelt zich verontrustend. In vijf jaar tijd ging hij van zeer ruim tot angstvallig krap.
Bij NVM-makelaars stonden er in het derde kwartaal gemiddeld 28.000 woningen te koop. Tellen we daarbij de makelaars die geen lid zijn van de NVM plus de woningeigenaren die zelf hun huis verkopen, dan stonden er gemiddeld 40.500 woningen in de aanbieding.
Om de trend zichtbaar te maken, richten we ons hier uitsluitend op de NVM-cijfers. Daaraan is precies af te lezen wat makelaars bedoelen met een ‘droogkokende markt’. Volgens de NVM kan een potentiële koper op dit moment nog maar kiezen uit twee woningen, waar vijf of zes gebruikelijk is. Die onevenwichtige verhouding is de oorzaak van de record brekende prijzen.
Weg uit de Randstad
Internationaal is sinds Covid een trek uit verstedelijkte gebieden zichtbaar. New Yorkers zaten tijdens de lockdown als ratten in de val, niemand mocht eruit. Er stierven 21.000 mensen. Dat niet kunnen vluchten is een schrikbeeld. Bestaat die trek uit de stad ook in Nederland?
Volgens de NVM gaf Covid slechts momentum aan een al langer bestaande trend om de Randstad te verlaten. Volgens interne cijfers van de gezamenlijke Utrechtse makelaars bleef in 2017 nog 53 procent van de Utrechters die een huis verkochten binnen de gemeente Utrecht. Dat percentage daalde in de eerste helft van 2020 naar 45 procent. Veel van de mensen die vertrekken gaan naar gemeenten in de directe omgeving, maar er zijn er ook die de Randstad helemaal achter zich laten.
De provincies Gelderland en Overijssel verwachten volgens het Woonakkoord Oost-Nederland de komende vijf jaar zo’n 60.000 huishoudens uit de Randstad op te vangen. Allemaal mensen die op zoek zijn naar een woning met een betere prijs-kwaliteitverhouding.
Die trend richting de provincies is zichtbaar in cijfers van Makelaarsland, die niet zijn gebaseerd op aantallen transacties maar op aantallen bezichtigingen. Ze laten zien dat het aantal bezichtigingen per te koop staande woning in de drie Randstadprovincies sinds juli lager is dan buiten de Randstad. Dat is deels te verklaren uit de nagenoeg drooggekookte Randstedelijke woningmarkten.
Huurmarkt koelt af
De huurmarkt reageert anders op de pandemie. De prijs per vierkante meter daalt juist, zo blijkt uit de kwartaalcijfers van verhuurdersplatform Pararius. Vooral in de grote steden gaat het om serieuze percentages.
Voor het eerste in zes jaar dalen de huren in de vrije sector: met 0,4 procent, een duidelijke trendbreuk na jaren van forse stijgingen, zo blijkt uit cijfers van Pararius.
Jasper de Groot, directeur van het platform, zag dit al langer aankomen. ‘In de grote steden zagen we al een aantal kwartalen voor Covid een afvlakking van de huurprijsstijging, die kwam niet meer boven de 5 procent uit. Dit heeft te maken met een prijsplafond dat op de dure plekken werd bereikt. Dat is het punt waarop mensen niet meer willen en kunnen betalen voor een huurwoning in de vrije sector.’ Het is niet zo dat door Covid de vraag opeens is gedaald.
Ook expats hebben door dat er iets is veranderd, zegt De Groot. ‘We horen van onze makelaars in Amsterdam dat er expats zijn die van huurwoning switchen omdat ze voor hetzelfde of minder geld een betere woning kunnen vinden.’
De uitbraak van Covid19 verlichtte de druk op de huurmarkt een beetje, genoeg voor een gemiddelde daling van de vierkantemeterprijs. In de grote steden was die daling het grootst: in Eindhoven 7,1 procent, in Amsterdam 5,9 procent, in Utrecht 2,1 procent, en in Den Haag 1,5 procent. Alleen in Rotterdam steeg de vierkantemeterprijs met 0,6 procent.
Dossier
Dossier: de Nieuwe Woningnood
Nederland kampt met een groeiende woningnood. Waarom zijn overheden niet beter voorbereid? Wie profiteren, en wat zijn de oplossingen?
In zowel de koop- als de huurmarkt veroorzaakt de pandemie geen trendomslag maar versterkt zij bewegingen die al gaande waren. Of de woningmarkt zo krachtig blijft als in de afgelopen drie kwartalen, valt te betwijfelen. De Rabobank zegt in een rapport van 8 september te verwachten dat de stijgende werkloosheid – als gevolg van de pandemie – uiteindelijk wel negatieve gevolgen heeft voor de woningmarkt. De bank anticipeerde bij het verschijnen van het rapport op een dieptepunt in de eerste twee kwartalen van 2022, en op herstel tegen het einde van 2023.
Knot zei in Buitenhof echter erg verrast te zijn over het effect van het zeer kleine aanbod van woningen. In hoeverre er een groep is die het zich kan veroorloven om de crisis te zien als koopmoment moet nog blijken. Die extreme verschillen tussen vraag en aanbod zullen in ieder geval dempend werken op een eventueel neergaande prijstrend.
27 Bijdragen
Pieter Jongejan 7
Wat meespeelt en wat Kaas Knot uiteraard niet noemt is het snel afnemende vertrouwen in onze bestuurders waaronder niet alleen politici maar ook de centrale bankiers. Bij toenemende onzekerheid door Covid 19, snel oplopende overheidsschulden in alle eurolanden en een negatieve kapitaalmarktrente halen verstandige mensen hun (spaar)geld van de bank en beleggen dit in waardevaste activa zoals onroerend goed, aandelen en goud/zilver.
Deze neiging zal nog worden versterkt als politieke partijen, zoals de PvcA, GL, D66 en SP populistische verkooppraatjes gaan afsteken en als in de NRC MMT als een serieus alternatief wordt beschouwd. Hierbij speelt ongetwijfeld mee dat de democraat Biden de Amerikaanse verkiezingen heeft gewonnen en dat de democraten MMT als een serieus alternatief beschouwen. Zelfs FTM lijkt MMT serieus te nemen.
Wellink ziet het terecht anders. Europa staat vanwege de Covid uitbraak (en de wijze van reageren) voor een existentiële crisis. De schulden van Italië, Frankijk en Spanje gaan binnen kort nar 150 tot 200% en zijn dan onhoudbaar.
Volgens Wellink gaat de keuze tussen burden sharing (waarbij de kapitaalmarktente laag blijft en de geldontwaarding sterk toeneemt of directe schuldsanering (waarbij te hoge overheidsschulden grotendeels worden kwijtgescholden, maar waarbij de euro intrinsiek wordt (bv 2 gram zilver per euro) en dus waardevast. De nominale kapitaalmarktrente kan bij een waardevaste euro laag blijven b.v. 2 à 3%.
Te verwachten is dat populistische partijen voor een rente van 0% zullen kiezen en dus voor burden sharing. Dit verklaart de stijging van de prijzen van koopwoningen.
Hendrik Eelhart 2
Pieter JongejanErwin de Waard 6
Hendrik Eelharthttps://nl.wikipedia.org/wiki/Modern_Monetary_Theory .
Pieter Jongejan 7
Hendrik EelhartDe MMT theorie is actueel omdat de veel te hoge schulden van Italië onhoudbaar zijn en nooit en te nimmer afgelost kunnen worden tegen de huidige koopkracht. De bedoeling van de centrale bankiers en het IMF (Internationaal Monetair Fonds) is om de schuldgroei onder controle te brengen door digitaal centraal bankgeld in te voeren. Dan verdwijnt het chartale geld (bankbiljetten en munten) en worden alle geldtransacties via blockchain geregistreerd. China (een dictatoriaal geleid land) is daar al mee begonnen.
Digitaal centraal bankgeld dat niet gekoppeld is aan een waardevaste standaard zoals goud of zilver geeft de rijke dictators totale macht over de gewone burgers 99,9%). Wie niet luisteren wil naar de dictator of kritiek heeft op de corruptie van de regeringsleiders zal dan gemakkelijk op pijnlijke wijze via zijn portemonnee tot de orde kunnen worden geroepen. Een soort nieuwe slavernij. Privacy verdwijnt. Iedereen moet gehoorzamen aan de alwetend veronderstelde dictator of oligarchen of communistische partij. Levensgevaarlijk dus.
Dit is het toekomstbeeld dat bij het steunen van MMT voor ons opdoemt. Dictatuur van de alwetende 0,01% rijken staat ons dan te wachten.
De linkse Nederlandse partijen blijven de mislukte euro steunen en zullen dus ook digitaal centraal bankgeld wel steunen in de valse hoop dat zij zonder geld aan de macht kunnen komen. Armoe is wat ons wacht bij het toestaan van geldontwaarding via MMT.
rik boers 1
Gerda Bultstra
rik boersAls je een flexibel arbeidsinkomen hebt, moet je rekening houden met hoge toppen en vooral diepe dalen in je inkomen. 30-60% daling is helemaal niet ongebruikelijk. Vaste lasten zo laag mogelijk houden, is dus het devies. Alle scheefhuurders hebben dan ook groot gelijk dat ze blijven zitten. En huizenbezitters die afzien van een volgende stap (groter, duurder, hogere schuld) ook.
Robbert Weel
Gerda BultstraGermain Miedema
Robbert WeelRichard Geurtsen
Cijfers zullen niet helemaal uit de lucht zijn gegrepen, maar we hebben vorige keer ook gezien dat het herfinancieren/ oversluiten een rol speelt. NVM staat wel bekend als 'cijfergoochelaar'!
Peter Hendriks 7
Richard GeurtsenJorge Hendrikx
Ik ken expats die gebruik maken van de 30% regeling is waardoor ze de eerste 5-7 jaar lang over hun inkomen maar 30% belasting betalen. (de duur is van horen zeggen).
Is uitgezocht in hoeverre bovenstaande van invloed is op de prijs van woningen....
Harold Ghurahoo 1
Jorge HendrikxMaarten Van den Oever
Maarten Van den Oever
Joop Luster 3
Jan Bart Fanoy 3
Inge 5
Jan Bart FanoyJan Bart Fanoy 3
IngeJan Ruizeveld de Winter
Jan Bart FanoyInge 5
Jan Ruizeveld de WinterHarold Ghurahoo 1
Jan Bart FanoyHarold Ghurahoo 1
Peter Hendriks 7
Harold GhurahooErk Gunne
Peter HendriksBijvoorbeeld vierkante meter prijsontwikkeling is voor de gewone lezer ook interessante informatie. Mensen kopen in deze tijd wellicht grotere (duurdere) woningen waardoor het lijkt dat huizenprijzen stijgen.
Inge 5
Harold GhurahooPetrus Harts 3
[ off topic ] Voetnoot 2: onderzoek laat zien dat mensen in 'Towns' (denk: wel een HEMA, geen Cinema) het gelukkigst zijn. Dus op zich is het goed dat mensen de 'Cities' aan het verlaten zijn.