Woningmarkt nog steeds doodziek

2 Connecties

Organisaties

NVM

Werkvelden

Woningmarkt
6 Bijdragen

De kwartaalcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars laten opnieuw een verslechtering zien van de woningmarkt.

Hoed u als zelfs makelaars zeggen dat het een slecht kwartaal was! De laatste cijfers van de NVM laten een flinke daling van de prijs en het aantal woningtransacties zien. 

 

Met name de kwartaal op kwartaal daling van 17 procent in het aantal woningtransacties was opmerkelijk slecht. Deze daling is enigszins vertekend doordat het tweede kwartaal buitengewoon goed was. Het was lange tijd niet zeker of het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting zou worden gehandhaafd, waardoor kopers hun aankoop in het tweede kwartaal naar voren haalden. Ook op jaar op jaar daalde het aantal woningtransacties echter flink. 
 
Het komende kwartaal zal waarschijnlijk een lichte verbetering laten zien, omdat per 1 januari 2013 nieuwe striktere regels ingaan. Voor 2013 zijn de verwachtingen echter nog slechter. Maatregelen uit het Lenteakkoord als het beperken van tophypotheken en het verplicht annuïtair aflossen, hoewel misschien nodig, zullen de woningmarkt dieper in het slop trekken. 
 
Rigide woningprijzen
De prijzen daalden met 2,8 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal. De gemiddelde transactieprijs bedroeg in het derde kwartaal €209.000. Opmerkelijk is dat de gemiddelde vraagprijs van het woningaanbod zo’n €290.000 bedraagt. Een flink verschil met de transactieprijs. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs met 7,4 procent gedaald, terwijl de transactieprijs met maar liefst 16,7 procent is gedaald. 
 
Dit geeft nog maar eens aan dat de bied- en vraagprijs erg ver uit elkaar liggen op de woningmarkt. In Nederland vertaalt de lagere vraag naar woningen zich vooral in een groeiende stuwmeer aan woningaanbod en niet in rappe prijsdalingen. Dit valt ook goed te zien in de NVM cijfers. In het tweede kwartaal van 2008 kon 85 procent hun woning binnen een jaar verkopen, inmiddels slaagt nog maar 54 procent hierin. 
 
Grafiek 1: Woningaanbod naar looptijdklassen (Bron: NVM)
 
De prijsaanpassing gaat in Nederland erg moeizaam. Waar in de Verenigde Staten de eerste tekenen van een woningmarktherstel zich beginnen af te tekenen blijft het in Nederland zwaar weer. De meest voor de hand liggende reden is dat prijzen in Nederland minder flexibel zijn omdat  zoveel woningen ‘onder water’ staan (de schuld is hoger dan de waarde van de woning). In de VS is dit niet zo’n probleem omdat men niet persoonlijk aansprakelijk is voor de restschuld. Wordt een woning met verlies verkocht dan moet de bank dit verlies nemen, niet de verkoper zelf. In Nederland wil echter niemand overblijven met een restschuld, omdat verkopers vaak voor een hogere rente aansprakelijk zijn voor de restschuld. Het gevolg is dat Nederlanders een soort vraagprijsvloer hebben, namelijk de waarde van de hypotheek.
 
Om het aanbod weg te werken zijn echter lagere prijzen nodig dan dat mensen kunnen vragen. Zonder realistische prijzen zal de slow motion crisis op de woningmarkt blijven voortwoekeren. 

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Jesse Frederik

In de zomer van 2011 ontvingen we per email een open sollicitatie van de 22-jarige Jesse Frederik uit Nijmegen die zichzelf o...