Als nog eens een grote meteoriet op aarde stort, overleeft naar verluidt alleen de kakkerlak dat. De woningmarkt gooit echter ook hoge ogen. Terwijl de meeste mensen hun adem inhouden en afwachten wat er gaat gebeuren als hele bedrijfstakken van het infuus van staatssteun worden gehaald, buitelen belanghebbenden op de woningmarkt over elkaar om wereldkundig te maken hoe hun broodwinning vol-ko-men bestand is tegen welke catastrofe ook.

Zo laten de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), woningwebsite Funda, het Kadaster, de TU Delft en diverse hypotheekverstrekkers bij toerbeurten weten dat nog helemaal niets wijst op een teruggang op de woningmarkt. Wie nu treuzelt, loopt zelfs risico om een heuse prijsexplosie voor de kiezen te krijgen. Dus hup: op naar de makelaar. Koop een huis!

Is dit wel zo? Als de vorige crisis ons iets geleerd heeft, is het wel dat partijen als de NVM graag in hun imposante bak met marktdata cherrypicken tot alleen de ontwikkelingen eruit springen waarvan zij willen dat je ze kent.

Gelukkig hoef je als potentiële huizenkoper — die vooral baat heeft bij een eerlijk en objectief beeld — niet op de duiding van deze marktpartijen af te gaan. Je kunt immers ook zelf in de data duiken. Nadeel daarbij is wel dat het Kadaster, de NVM en het CBS over het algemeen per maand of per kwartaal rapporteren en daarom meestal iets achterlopen op de realiteit. Wie wil weten hoe de markt nú reageert op de pandemie, kan beter kijken op websites die het huizenaanbod inzichtelijk maken, zoals HuizenZoeker, Jaap.nl en Funda. 

Precies dat deed ik voor dit artikel. Sinds een aantal jaar bezoek ik de laatstgenoemde website een paar keer per week — niet om de merkwaardige interieurs te bewonderen, maar vooral om bij te houden hoeveel woningen volgens de website op verschillende peildata waren verkocht. Uit deze data kwam na verloop van tijd een trend naar voren. Daarmee valt uit te rekenen hoe de woningverkoop zich ten opzichte van een jaar eerder ontwikkelde:

Wat blijkt: de verkoopcijfers mogen na een matig 2018 in 2019 en begin 2020 in een opgaande lijn hebben gezeten, maar die trend wordt halverwege maart van dit jaar abrupt onderbroken. Vrijwel direct nadat premier Mark Rutte op 15 maart de ‘intelligente lockdown’ afkondigde, lijkt de verkoop van woningen  met een golvende beweging weg te zakken.

Op Funda werden in de maand mei zo’n 15 procent minder bestaande woningen verkocht dan een jaar eerder. Het Kadaster loopt iets achter in de registratie, maar de komende tijd kunnen we van hen vergelijkbare cijfers verwachten.

De laatste keer dat we een terugval van deze omvang zagen, was in 2012 en 2013. Die terugval was destijds dat geheel te wijten aan de grote  — en tijdelijke — schommelingen als gevolg van de afschaffing van hypotheekrenteaftrek op aflossingsvrije hypotheken, en van de aangekondigde verhoging van de overdrachtsbelasting.

Omdat een vergelijking van de coronacrisis met de crisis in 2008 voor de hand ligt, is de ontwikkeling van de woningverkoop destijds toegevoegd met de stippellijn.

Waarom is dit anders dan de krantenkoppen?

Goed, de markt zakt dus weg. Dit beeld wijkt om twee redenen af van wat je in de meeste nieuwsberichten leest. Ten eerste vergelijken makelaars de verkoop op dit moment het liefst met die in de periode direct vóór corona. Dat wil zeggen, met januari en februari. Op de woningmarkt zijn de seizoenen echter van grote invloed op de verkoop: uit de cijfers van het Kadaster blijkt dat er in een normale meimaand 21 procent meer woningen worden verkocht dan in januari en februari van datzelfde jaar.

De tweede reden is dat de nadruk vaak wordt gelegd op de ‘Grote Regionale Verschillen’. Of, in de woorden van NVM-voorzitter Onno Hoes: de huizenmarkt laat een verschuiving zien, ‘in provincies als Groningen, Friesland, Drenthe en Zuid-Limburg, waar ik woon, gaat het sky high op het moment.’. 

Deze regionale verschillen bestaan, dat is waar. Maar als ze ter sprake komen, wordt vrijwel altijd de nadruk gelegd op de regio’s waar het wél goed gaat. Ook hier is het makkelijk goochelen met cijfers. Als je actief de ontwikkelingen per regio volgt, zijn er vrijwel altijd wel regio’s die er vanwege een (tijdelijke) groeispurt positief uitspringen. Een beetje makelaar zal zijn of haar klanten dus gerust kunnen stellen: de gemiddelde huizenprijs mag landelijk dan wegzakken, dat komt vooral door andere regio’s. Het gras in de eigen tuin is nog altijd buitengewoon groen.

Een betere manier om naar deze regionale verschillen te kijken, is door ook het totaalplaatje mee te nemen. Daarom zie je in onderstaande kaart alle regio’s in Nederland, met per Corop-gebied de ontwikkeling van het aantal verkochte woningen ten opzichte van een jaar eerder. Hoe verder je inzoomt op een gebied, hoe groter de uitschieters en hoe minder dus de nauwkeurigheid van de gehanteerde methode. Desondanks kun je zien dat niet alleen de periferie van ons land kampt met vraaguitval, maar juist ook gebieden als Den Haag, Haarlem en de noordelijke Randstad.

Nu is er ook heus iets te zeggen voor positieve duiding van de woningmarkt om het consumentenvertrouwen niet onnodig te laten wegzakken. Minder vertrouwen kan de terugval immers versterken, wat de hele economie zou kunnen raken.

Maar wie als woningzoekende echter voor waarschijnlijk de grootste financiële keuze van zijn of haar leven staat — het kopen van een eerste huis — heeft wat mij betreft recht op een objectief en integraal beeld van de markt. Het moge duidelijk zijn: bij partijen die hun geld verdienen aan de woningmarkt ga je zo’n beeld niet vinden.