Voorspellingen woningmarkt van Rabobank gebaseerd op pijnlijke misrekening

    Columnist Jasper du Pont fileert - zin voor zin - de optimistische geluiden die Rabobank vorige week in haar Kwartaalbericht Woningmarkt naar buiten bracht.

    Rabobank kwam afgelopen week met een Kwartaalbericht Woningmarkt. En die zijn altijd de moeite waard om nader te bekijken. De economen van Rabobank schrijven: ‘De woningmarkt stabiliseert. De eerste tekenen daarvan zijn dat het aantal verkochte woningen niet langer daalt en de gemiddelde huizenprijs voor het eerst sinds 2010 stijgt. Daarnaast is het vertrouwen in de woningmarkt het afgelopen kwartaal verder toegenomen. Een aantal indicatoren wijst dus op een begin van herstel, maar dat is nog wel broos. In het vierde kwartaal van 2013 zal het aantal verkochte woningen toenemen. De prijzen zullen pas daarna, in de loop van 2014, aantrekken.’ Mooie opening! Laten we de belangrijkste punten van de onderbouwing even stuk voor stuk doorlopen:

    ‘...het aantal verkochte woningen niet langer daalt’

    Dit jaar registreerde het Kadaster tot en met september 74.126 verkochte woningen. Dat was zo’n 9% minder dan vorig jaar en 16,4% minder dan het jaar daarvoor. Dat de laatste paar maanden vrij goed lijken, is omdat het vorig jaar in dezelfde periode buitengewoon slecht ging (uitleg).

    ‘de gemiddelde huizenprijs voor het eerst sinds 2010 stijgt’

    Even los van het feit dat ik het niet eens ben met de suggestie dat prijsstijgingen een ‘herstel’ zouden zijn, dalen de prijzen vergeleken met een jaar geleden nog altijd. Ik ga er bij het lezen van zo’n persbericht dus vanuit dat Rabobank hier doelt op een maand-op-maand stijging bij het kadaster/CBS of een kwartaal-op-kwartaalstijging bij de NVM. Uit de achterliggende analyse blijkt dat de Rabobank kijkt naar de kwartaalcijfers van het Kadaster. Dat is opmerkelijk, want het Kadaster rapporteert per maand. Omdat de website van het CBS tijdelijk uit de lucht was in verband met onderhoud kon ik de kwartaalcijfers niet checken. Ik neem dan maar aan dat hun stelling hier klopt, anders kom ik daar op terug. Echter is de keuze voor kwartaalcijfers opmerkelijk, zeker als je kijkt naar de meer gebruikte maandcijfers. De prijsindex bestaande koopwoningen (PBK) steeg in dat geval sinds de crisis maand-op-maand in de volgende maanden: 2008: December 2009: Januari, juli, oktober 2010: Januari, februari, april, juli 2011: Maart, juli 2012: Januari, juni, november 2013: Februari, maart, juli, augustus   Zoals je ziet vindt er ieder jaar wel een tijdelijke stijging plaats. Kijken we naar de kwartaalcijfers van de NVM dan steeg de gemiddelde prijs van een woning in de volgende kwartalen: 2009: Tweede kwartaal, derde kwartaal 2010: Eerste kwartaal, tweede kwartaal 2011: Tweede kwartaal   Ook bij de NVM waren er dus in 2011 nog prijsstijgingen te rapporteren. Afgezien van 2012 was ook daar ieder jaar wel een of meerdere keren een tijdelijke stijging. De NVM rapporteerde in het eerste kwartaal van 2013 een daling van 207,6 duizend naar 206 duizend. In het tweede kwartaal daalde dit verder naar 205 duizend, waar de teller ook het derde kwartaal bleef hangen. De NVM rapporteerde in 2013 dus geen prijsstijging.

    ‘Daarnaast is het vertrouwen in de woningmarkt het afgelopen kwartaal verder toegenomen’

    Hier heb ik inmiddels redelijk wat over geschreven. In het kort komt mijn (onderbouwde) mening erop neer dat vertrouwensindexen opleven ná een stijging van de prijzen of het aantal transacties. Ze hebben geen voorspellende waarde en de onderliggende data laat zien dat de voorkeur voor koop nog steeds daalt net als de verhuisgeneigdheid.

    ‘In het vierde kwartaal van 2013 zal het aantal verkochte woningen toenemen’

    Verderop in de stukken komt de Rabobank met de cijfers en onderbouwing. Volgens hen komt het aantal verkochte woningen dit jaar uit op 115.000, slechts een fractie onder de 117.000 van vorig jaar. Zij komen op dit getal door de NVM-verkopen uit het derde kwartaal te rekenen als gepasseerde woningen bij het Kadaster in het vierde kwartaal. In de eerste drie kwartalen werden er door het Kadaster 74.126 woningen geregistreerd. De Rabo berekent dus dat er in het laatste kwartaal bijna 41 duizend bij komen. De Rabo maakt daarbij twee heel grote, heel knullige fouten. Ten eerste corrigeert de bank het totaal aantal verkochte woningen volgens NVM nógmaals voor het NVM-marktaandeel. NVM rapporteert in het derde kwartaal 22.729 verkochte woningen. Gebaseerd op haar marktaandeel zegt NVM dat er in de hele markt zo’n 30.700 huizen zijn verkocht. De Rabobank corrigeert vervolgens deze 30.700 woningen nogmaals voor het marktaandeel van 74% van de NVM om op zo’n 41 duizend woningen uit te komen. Deze 41.000 plus de reeds gepasseerde 74 duizend in de eerste drie kwartalen maakt voor de Rabo dus 115.000. Als de Rabobank niet deze dubbele correctie voor marktaandeel had toegepast, was ze uitgekomen op 74.126 + 30.700 = 104.826 woningen. Een misrekening van zo’n 10% en een desastreuze score voor 2013.
    Rabo maakt daarbij twee heel grote, heel knullige fouten
    Ten tweede loopt de NVM helemaal niet meer een kwartaal voor. Ik liet al eerder zien dat de NVM sinds het vierde kwartaal van 2010 helemaal geen voorsprong meer heeft op het Kadaster. Beide partijen laten in dezelfde cadans oplevingen en terugvallen in transactieaantallen zien. Wanneer je de NVM een kwartaal vooruit schuift in de grafiek zoals Rabobank doet, zie je dat beide partijen in tegenfase zouden belanden. Gister kreeg ik onder embargo de kadastercijfers over oktober die maandag worden gepubliceerd. Het kadaster gaf aan dat ze heel zenuwachtig worden als ik in de tussentijd voorspellingen doe. Ik probeer me dan ook te beperken tot de analyse die ik bij de cijfers van september deed: 'Ik verwacht dan ook niet dat het totaal in 2013 verkochte woningen hoger zal uitkomen dan deze 109.830, eerder lager. In 2012 werden er nog 117.261 verkochte woningen geregistreerd door het kadaster.' De hierboven genoemde 104.826 lijkt me te laag geschat trouwens, maar in december zullen er dit jaar een stuk minder woningen door het kadaster worden geregistreerd dan vorig jaar.

    ‘De prijzen zullen pas daarna, in de loop van 2014, aantrekken’

    Tsja, die hebben we vaker gehoord. Bovendien berust deze analyse dus op een zeer forse misrekening in het aantal transacties in 2013. De analyse van de Rabo blijft steevast “eerst vertrouwen omhoog, dan transacties, dan de prijs.” Persoonlijk denk ik: “Eerst vertrouwen omlaag, dan de vraagprijs, dan de transacties omhoog, dan een nieuw evenwicht op een flink lager prijsniveau”. Het persbericht van de Rabo vind je hier, het kwartaalbericht met storend veel verwijzingen naar wetenschappers om een en ander een wetenschappelijke look and feel te geven vind je hier.
    Over de auteur

    Jasper du Pont

    Jasper du Pont is een IT-consultant die zich ooit oriënteerde op een (eerste) koopwoning, maar daarbij de woningmarkt als geh...

    Lees meer

    Volg deze columnist

    Dit artikel krijg je cadeau van Follow the Money.

    Diepgravende onderzoeksjournalistiek kost tijd en geld. Steun ons en

    word lid