De Amsterdamse markt voor koopwoningen is langzaam aan het droog koken. Daarbij ligt het huidige gemiddelde prijsniveau van juli (309.000 euro) al 34.000 euro boven de piek van 2008. Te veel geld jaagt achter een te beperkt aantal woningen aan. Volgens somberaars loopt bij het minste zuchtje economische tegenwind alle lucht er zo weer uit. Gevolg: al die nieuwe kopers komen onder water te staan, net als hun voorgangers van voor de recessie.

Is die angst terecht? Het risico dat de huidige generatie kopers ooit onder water komt te staan bestaat zeker, maar het is niet juist dat het huidige prijsniveau op zich betekent dat een stevige correctie van de markt aanstaande is. De situatie voorafgaand aan de recessie verschilt dermate veel van de huidige periode dat een zinvolle vergelijking eigenlijk niet mogelijk is.

Apart geval

Eerst even wat er niet is veranderd sinds 2008: de Amsterdamse woningmarkt was toen een geval apart en dat is nog steeds zo. De eigendomsverhoudingen worden gekenmerkt door een ongebruikelijk groot aantal corporatiewoningen. De corporaties bezitten 45,5 procent van de totale woningvoorraad en slechts 30,6 procent van de woningen wordt bewoond door de eigenaar. In Utrecht — die andere zeer gewilde stad in de randstad — liggen de verhoudingen een stuk gunstiger voor kopers. In de Domstad is circa 37 procent sociale huurwoning en 48 procent koopwoning. Landelijk is het percentage koopwoningen nog hoger: 59 procent.

Het zeer populaire Amsterdam, een stad die elk jaar 10.000 nieuwe inwoners moet absorberen, heeft dus een veel te krappe markt om aan de vraag naar koopwoningen van die nieuwe Amsterdammers te voldoen. Het aantal nieuwe koopwoningen neemt ook nog eens te langzaam toe. De corporaties mogen van de wethouder bovendien maar 2.000 sociale woningen per jaar verkopen. Dat is gunstig voor mensen die op de wachtlijst staan voor een sociale woning, maar de koopmarkt wordt er niet minder krap door. Zodra de economie aantrekt, gaat dat gebrek aan koopwoningen heel snel knellen en stijgen de prijzen razendsnel. Kortom, Amsterdam kan door zijn kleine koopmarkt zelfs op een vrij laag pitje al oververhitten.

Hypotheekrente

Een marktfactor die juist wel verschilt van acht jaar geleden, is de hypotheekrente. Eind 2008 betaalde een koper zo'n 6 procent rente voor een hypotheek die vijf jaar vast stond. Inmiddels zitten we daar zeker 4 procentpunten onder. Die lage hypotheekrente stuwt de prijzen op. Men kan immers veel meer bieden dan in 2008, zonder dat dit leidt tot een hogere maandlast.

Philip Bokeloh, een woningmarkteconoom van ABN Amro, maakt bij zijn analyses gebruik van de betaalbaarheidsformule van statistisch analysebureau Calcasa. ‘Je deelt de netto woonlasten door het netto-inkomen. In 2008 was de uitkomst 32 procent en in 2016 is daar nog maar 16 procent van over.’ Daar hoort wel de kanttekening bij dat de huidige koper ook moet aflossen, terwijl zijn voorganger uit 2008 nog kon kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek — en dat vaak ook deed. Dat gegeven zit niet verwerkt in de berekening, maar toch is duidelijk dat dat verschil in procentuele woonlasten mede verklaart dat de prijzen in Amsterdam nu zo hoog zijn.

Al met al zijn de prijzen die nu worden betaald slecht vergelijkbaar met die van 2008. Je kunt er wel van uitgaan dat als de hypotheekrente nu op bijvoorbeeld 5,8 procent stond, de woningen voor aanzienlijk lagere prijzen zouden worden verkocht. Kopers denken in maandlast en niet in absolute prijs.

Roekeloos

Maar wat voor profiel heeft de nieuwe Amsterdamse koper? Is de koper die zich nu op de Amsterdamse markt begeeft voorzichtiger en wat minder geneigd om zijn grenzen op te zoeken? Of drijft de zucht om een bepaalde woning te bezitten ook de huidige koper weer tot het uiterste?

In een overspannen markt worden roekeloos aangelegde kopers opeens heel zichtbaar. Dat zie je bijvoorbeeld in de bereidheid om stevig boven de vraagprijs te bieden. Sven Heinen, voorzitter van Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), meldde in mei 2016 dat 48 procent van de geïnteresseerden boven de vraagprijs bood. In het eerste kwartaal van 2015 was dat nog 25 procent. Dat duidt op een toenemende gretigheid en de bereidheid om tot de grenzen van al het mogelijke te gaan. 

Is de koper die zich nu op de Amsterdamse markt begeeft voorzichtiger en wat minder geneigd zijn grenzen op te zoeken?

Een ander teken van de verbeten vastberadenheid in de markt is het afzien van een voorbehoud van financiering. Op die manier kun je slagvaardiger handelen en je meer prudente concurrenten aftroeven. Je zit echter wel aan de koop vast, ook als het toch niet lukt om de financiering rond te krijgen. De andere optie is om 10 procent van de overeengekomen koopsom als boete te betalen.

Volgens Heinen komt het afzien van een financieringsvoorbehoud inderdaad voor: ‘Dat is iets wat we nog niet waren tegengekomen. Voor de verkoper is het natuurlijk best aangenaam, maar voor een koper is het meestal onverstandig. Ook in een overspannen markt is zo’n voorbehoud volstrekt normaal. Een woning is geen pak suiker.’

Aangescherpte hypotheekeisen

De belangrijkste reden om een ander type koper te verwachten in Amsterdam wordt gevormd door de aangescherpte hypotheekeisen. Voor de crisis mocht de bank 110 procent van de waarde van het huis als hypothecaire lening verstrekken. Dat is stapsgewijs teruggebracht tot 102 procent en over twee jaar zal dat 100 procent zijn. Dat betekent in feite dat de kosten van de koop niet meer kunnen worden meegefinancierd. De koper van nu heeft dus in ieder geval een bepaald bedrag aan eigen geld nodig. 

Overigens heeft de overheid die ‘pijn’ van een lager leenplafond ten dele teniet gedaan door de overdrachtsbelasting te verlagen, namelijk van 6 procent van de waarde van het huis tot 2 procent. Feit blijft echter dat er in ieder geval eigen vermogen moet worden ingebracht.

Voor een grote groep jonge mensen is het niet langer mogelijk om in hun werkstad te gaan wonen

Een tweede serieuze verandering is dat de inkomensnorm voor een hypotheek tegenwoordig veel meer is dan een richtlijn. Het is nu daadwerkelijk een harde norm. Vroeger kon je 4,5 keer je bruto-jaarinkomen lenen, maar bij jongere hoogopgeleide kopers — met een goed carrièreperspectief — ging de bank vaak tot 6 keer het salaris. Dat is inmiddels verleden tijd. Daarmee is het voor een grote groep jonge mensen niet langer mogelijk om in hun werkstad te gaan wonen.  

Het risicodempende effect van die strikte norm wordt volgend jaar overigens alweer wat ondergraven. Het ministerie wil voor 2017 een verhoging van het percentage van het partnersalaris, dat meetelt bij het bepalen van de hoogte van het leenbedrag. Op het moment mag 50 procent van het tweede inkomen meetellen voor het bepalen van de hoogte van de hypothecaire lening. Er zijn nu echter voorstellen om dat in 2017 op 60 procent te stellen. Dat kan in overspannen steden als Amsterdam een verder prijsopdrijvend effect hebben.

De nieuwe koper

Terug naar de nieuwe koper. Is deze gemiddeld ouder dan zijn voorganger in 2008? Heeft hij of zij gemiddeld een hoger inkomen? Is hij of zij gemiddeld minder afhankelijk van een dubbel inkomen? Volgens Heinen is daarvan allemaal geen sprake en verschilt de nieuwe generatie kopers in die opzichten nauwelijks: ‘Het zijn gemiddeld hogere inkomens die kopen in Amsterdam en dat was 10 jaar terug ook al zo.’

‘Ook in een overspannen markt is zo’n financieringsvoorbehoud volstrekt normaal. Een woning is geen pak suiker’

In Amsterdam is tussen de 25 en 30 procent starter. Dat is duidelijk lager dan de 45 procent die je landelijk ziet. Amsterdamse makelaars zien het percentage starters ook geleidelijk wat afnemen. Of al die kopers die blijkbaar al een huis hadden, eigen vermogen hebben overgehouden aan de verkoop ervan, is onduidelijk. Volgens Heinen neemt in Amsterdam bijna iedereen bij de financiering het maximale bedrag op.

Daarin wijkt Amsterdam af van de rest van Nederland. Volgens Tom van der Geest van Hypsotech, een adviesbedrijf voor de hypotheeksector, hebben kopers in de rest van Nederland tegenwoordig de neiging om terughoudender te zijn met lenen. Vaak gaan ze tot 80 à 90 procent van wat maximaal mogelijk is.

Zowel Van der Geest als Heinen nemen de trend waar dat ouders hun kinderen steunen bij de aankoop van een woning. Een verklaring hiervoor is volgens Van der Geest deels het groeiende besef dat het een verstandig idee is om wat eigen geld in een huis te stoppen. Hij is ook bijzonder blij met de schenkingsvrijstelling. In 2017 wordt het bedrag opgehoogd tot 100.000 euro.

Heinen constateert dat het verschijnsel van bijspringende ouders begon in 2013, toen de markt begon aan te trekken in Amsterdam. Heinen: ‘Het komt nu heel veel voor. Zowel schenkingen en een volledige koop voor kinderen als de zogenaamde familiehypotheek zien we regelmatig.’

Kopende expat

Een andere nieuwe trend is de kopende expat. Omdat ook de vrije huurmarkt erg klein is en de huren dus erg hoog zijn, besluiten veel expats een woning te kopen. Het belastingvoordeel van de Nederlanders is door de lage rente bijna verdwenen. Dat maakt de concurrentiestrijd op de woningmarkt voor de expats makkelijker. Ook de sterk gereduceerde overdrachtsbelasting speelt vaak een rol bij het besluit van expats om te kopen. Als zij weten dat ze hier minimaal een jaar of twee zitten, kopen ze soms een woning en rekenen erop dat ze het bij terugkeer weer gemakkelijk van de hand kunnen doen. Mogelijk zelfs met winst.

Volgens Heinen komen er jaarlijks 18.000 expats naar Amsterdam, waarvan de helft langer dan een jaar blijft wonen en werken in de stad. Een niet nader omschreven deel koopt, en deze kapitaalkrachtige groep verhoogt dus de vraag naar koopwoningen in Amsterdam nog eens extra.

Volgende crisis

Zijn de huidige Amsterdamse kopers minder kwetsbaar? Ze hebben door de hypotheekrestricties in ieder geval een kleinere hypotheekschuld en ze zullen de extreem lage rente langdurig hebben vastgezet. Het echte grote voordeel moet in de loop der jaren komen. Omdat op iedere hypotheek tegenwoordig moet worden afgelost, verkleint de hypotheekschuld geleidelijk. Ieder jaar daalt de schuld aan de bank, en na een paar jaar zal een eventuele daling van de waarde van een woning minder pijn doen bij verkoop.

Omdat op iedere hypotheek tegenwoordig moet worden afgelost, verkleint de hypotheekschuld geleidelijk

Van der Geest signaleert wel nog als gevaar dat kopers met een gebrek aan eigen geld bij de bank aankloppen voor een lening om een nieuwe keuken of badkamer te laten installeren. Van der Geest: ‘Daartegen helpen die aangescherpte hypotheekregels niet. Via een omweg maken die mensen zichzelf toch weer kwetsbaar.’

Komen er bij een volgende economische terugval minder huishoudens onder water te staan dan 10 jaar terug? Volgens econoom Bokeloh zal de opeenstapeling van maatregelen het gevaar van onder water staan zeker beperken, maar we zijn nog lang niet van het probleem af: ‘Volgens de meest recente cijfers van het CBS stonden er in 2015 1.392.000 mensen met hun huis onder water. Dat zullen er op dit moment beduidend minder zijn, als gevolg van het forse prijsherstel. Het huidige aantal komt echter nog niet in de buurt van 2006, toen het op 537.000 lag, of van 2008, toen het aantal 505.000 bedroeg.’

Dit zijn Nederlandse cijfers, maar naar verhouding zal dit effect groter zijn in Amsterdam, waar mensen vaak zeer grote risico’s nemen om een huis te bemachtigen. Zolang het niet lukt om veel meer koopwoningen toe te voegen aan het huidige bestand, zal Amsterdam een extreme woningmarkt blijven. Verder moeten we hopen dat Deutsche Bank niet op de fles gaat en dat de Europese Unie niet uit elkaar valt. Zulke rampen zullen zeker invloed hebben op het vertrouwen, en dat werkt meteen door op de lust om een nieuwe woning te kopen. Maar het huidige prijsniveau hoeft op zich geen reden te zijn voor een correctie. Het prijsniveau weerspiegelt de vraag- en aanbodverhoudingen, de lage rente en het vertrouwen in de conjunctuur.