© ANP / Lex van Lieshout

  • Schuld maakt een economie kwetsbaar voor rente stijgingen!!!

Het kabinet-Rutte presenteert het huidige woningtekort als een gevolg van de crisis. Dat klopt maar ten dele: de beleidskeuzes van de afgelopen kabinetten hebben de situatie extreem verergerd. Zowel in de particuliere sector als bij de corporaties is de woningbouw door regeringsmaatregelen ernstig in het slop geraakt.

Een populair gezegde in bestuurlijke kringen is never waste a good crisis. In tijden van crisis kun je als regering of bestuur van een organisatie maatregelen nemen die nooit worden aanvaard als de conjunctuur meezit. In hoeverre zijn de kabinetten-Rutte I en II bezig geweest met het bestrijden van de crisis, en in welke mate met het realiseren van hun politieke doelen?

Aan de woningmarkt is goed te zien dat Rutte de crisis heeft gebruikt om politieke doelen te verwezenlijken. Dat heeft voor het land helemaal verkeerd uitgepakt. Er is nu een woningtekort van ongeveer 200.000. Eind 2025 moeten er tussen de 600.000 en 700.000 woningen zijn bijgebouwd, en dat wordt een lastige opgaaf. Al was het maar omdat de afgelopen tien jaar veel bouwvakkers hun gereedschap aan de wilgen hebben gehangen: ze gingen met pensioen, verloren door dalende productie van woningen hun baan, of kozen voor een minder zwaar beroep. De overgrote meerderheid zal niet meer terugkeren en een nieuwe lichting (ervaren) vakmensen zal nog jaren op zich laten wachten.

De Primos Prognose 2009 die onderzoeksbureau ABF in 2010 voor de Rijksoverheid maakte, stelde: ‘Volgens de raming wordt tussen 2010 en 2020 een groei van de [totale] woningvoorraad verwacht die wat hoger zal zijn dan de groei van de woningbehoefte. Dit betekent dat het huidige woningtekort voor een deel zal worden ingelopen. Verwacht wordt dat hierdoor in een groot aantal regio’s een meer ontspannen woningmarkt ontstaat, zodat daar in volgende jaren kan worden volstaan met een uitbreiding van de voorraad die geleidelijk afneemt en vanaf 2019 overeenkomt met de groei van de woningbehoefte.’

Dat klonk heel geruststellend. Met een woningtekort van 121.000 in 2009 en een bouwproductie van 87.000 dat jaar zou het inderdaad snel gaan, als dat tempo tenminste kon worden gehandhaafd. Maar vier jaar later bereikte de recessie haar dieptepunt en werden er slechts 45.100 nieuwe woningen opgeleverd.

Naweeën

Zien de productiecijfers er ondertussen beter uit? Wel iets, maar nog niet goed genoeg. Voordat je kunt bouwen, moet je al jaren van tevoren plannen en voorbereiden. Daardoor kampen we nu nog met de naweeën van de slechte periode. In 2017 zijn volgens het Centraal Bureau voor Statistiek 62.000 woningen gebouwd. Dat terwijl er behoefte is aan minimaal 75.000 nieuwe woningen per jaar.

Zijn de grote woningtekorten en de lage bouwproductie wel aan de crisis te wijten?

Hoe kan het dat we, acht jaar na dat geruststellende ABF-rapport, in zo’n dramatische situatie verkeren? Voor de regering is de verklaring eenvoudig: het komt allemaal door die vermaledijde crisis. Die boodschap staat met zoveel woorden ook op de Engelstalige woningmarktwebsite van de Rijksoverheid, bedoeld om buitenlandse investeerders te interesseren in de Nederlandse woningmarkt. ‘Als gevolg van de crisis vertraagde de productie van nieuwe woningen.’

Dat klinkt logisch, maar klopt het ook? Zijn die enorme jaarlijkse tekorten aan nieuwe woningen en de nog steeds veel te lage woningproductie een direct gevolg van de crisis?

Dat mensen tijdens, of net na een recessie niet snel een nieuwe woning kopen, ligt inderdaad voor de hand. Door die inzakkende vraag daalt de huizenprijs en komen er woningen onder water te staan. Je zou verwachten dat die goedkopere woningen extra vraag uitlokken, maar eigenaars verkopen liever niet in een dalende markt. En potentiële kopers aarzelen als de prijzen dalen: ze vrezen te duur uit te zijn, en wachten liever af.

Stijgende prijzen

In 2010 merkten projectontwikkelaars dat ze hun nieuw gebouwde woningen slecht konden slijten. Ze begonnen dus minder nieuwe projecten. Het aantal nieuw gebouwde woningen nam sterk af, het aantal faillissementen in zowel de ontwikkel- als de bouwsector nam snel toe. De eerste bouwvakkers verloren hun baan. Dat hing allemaal direct samen met de crisis.

Maar er was iets aan de hand met de prijsontwikkeling van Nederlandse koopwoningen tijdens de crisis (zie grafiek). Die crisis was wereldomvattend. Als de dalende woningprijzen puur het gevolg waren van de economische crisis, zouden die dalingen in de hele EU te zien zijn geweest.

Maar in buurlanden Duitsland en België stegen de prijzen van woningen tijdens de crisis juist. In Zweden daalden ze in 2008 eventjes, maar in 2009 was het leed alweer geleden. Eind 2017 lag de verkoopprijs van de gemiddelde Zweedse woning ruim 70 procent hoger dan in 2008.  De woningprijzen in het Verenigd Koninkrijk gingen onderuit, hoewel minder hard dan in Nederland; in 2014 waren ze weer op het niveau van 2008. In Nederland duurde dat tot 2017. Nederland presteerde al met al ver onder het EU-gemiddelde. Hoe kwam dat?

Hypotheekrenteaftrek

Nederlanders zijn altijd verguld geweest met de mogelijkheid hun hypotheekrente volledig af te trekken voor de belasting, waardoor de overheid meebetaalde aan hun woning. De gemiddelde koper stond er zelden bij stil dat diezelfde aftrek de prijs van koopwoningen in de loop der jaren enorm had opgedreven. Per saldo leverde die aftrek vooral de banken geld op, in de vorm van hoge inkomsten uit het hypotheekbedrijf.

Sindsdien is de hypotheekrenteaftrek niet langer heilig: ook Rutte III is verder gegaan op het ingeslagen pad

Die opgepompte woningprijzen veroorzaakten een stuwmeer aan hypotheekschulden. Daar werd Nederland ook voortdurend op gewezen door organisaties als de OESO en het IMF. Sinds de kredietcrisis stond de schuldkwestie overal hoog op de agenda; schuld maakt een economie immers kwetsbaar voor rentestijgingen. Ook de Nederlandse AAA-kredietwaardigheid moest overeind blijven. Het werd daarom tijd om die hypotheekschuld te verlagen.

Tijdens Rutte I vatte het idee post dat dit het moment was om de aftrek van hypotheekrente af te bouwen. Het kabinet besloot met ingang van 2014 het tarief waartegen hypotheekrente mag worden afgetrokken met een half procent per jaar te verlagen. Het af te trekken percentage zou in 28 jaar tijd teruggebracht van 52 procent tot 38 procent. Sindsdien is de hypotheekrenteaftrek niet langer heilig: ook Rutte III is verder gegaan op het ingeslagen pad.

Verkoop gehalveerd

In 2012 kwam Stef Blok, tijdens Rutte II minister van Wonen, met een aanscherping van de loan-to-value. Dat is de hoeveelheid geld die een koper mag lenen ten opzichte van de waarde van het huis. In jaarlijkse stapjes zou het te lenen bedrag worden teruggebracht. In 2018 zou de loan-to-value op 100 procent van de waarde van de woning bij aankoop staan; daar moesten de banken zich aan houden. Meer ruimte bieden aan mensen met een veelbelovende loopbaan in het verschiet kon niet langer.

Dat was een grote schok. Nederlanders hadden de gewoonte ontwikkeld om hun eerste woning met een hoge hypotheek te kopen. Eerst jarenlang sparen om eigen geld in te brengen, was ongebruikelijk. Met de nieuwe regeling was het niet langer mogelijk om extra geld te lenen voor een nieuwe keuken of badkamer. Vanwege die maatregel is volgens cijfers van het Kadaster de aankoop van woningen door de groep van 25 tot 45 jaar tijdens de crisis gehalveerd.

Een halvering van deze groep, waaronder veel mensen vallen die hun eerste woning kopen, betekent dat de doorstroming ernstig wordt belemmerd en de prijzen verder dalen. Mensen die een typische starterswoning bezaten, konden die moeilijker verkopen om naar een groter huis te gaan. De doorstroming stagneerde.

De prijseffecten waren dramatisch. In 2013 lag de gemiddelde woningprijs niet langer circa 5 procent onder de prijs van 2008, maar 19 procent. Die extra daling was niet te wijten aan de crisis, maar aan twee kabinetsmaatregelen. Dat werkte vervolgens door in de bouwsector, die zijn orderportefeuille helemaal zag leeglopen. Personeel werd op grote schaal ontslagen.

Timing

Waren de maatregelen van Rutte zo onverstandig? Op zich niet: beide maatregelen drukken de groei van de totale Nederlandse hypotheekschuld. De hypotheekrenteaftrek moest sowieso op de schop,  en ook de aanpassing van de loan-to-value was op zijn plaats. Die laatste maatregel maakt mensen financieel minder kwetsbaar, zeker in combinatie met een verplichte aflossing.

Je repareert je dak wanneer de zon schijnt, maar Rutte II verving de dakpannen in de stromende regen

Maar de timing van deze maatregelen kon haast niet beroerder. De diepste recessie sinds de jaren ’30 van de vorige eeuw was het slechtst denkbare moment om ze door te voeren. Je repareert je dak wanneer de zon schijnt, maar Rutte II verving de dakpannen in de stromende regen en geeft nu het weer de schuld van de waterschade.

Daar komt bij dat de waarde van een woning zwaar weegt voor het consumentenvertrouwen. Wie een flinke overwaarde op zijn huis heeft, voelt zich rijk en durft geld uit te geven; wie zijn belangrijkste bezit in waarde ziet dalen, wordt voorzichtig. De dalende woningprijzen hebben de recessie zonder twijfel verdiept.

Had het kabinet nu, bij de huidige overspannen woningmarkt, de loan-to-value verlaagd, dan zou die maatregel de markt gepast hebben en afgekoeld. Maar in 2012 veroorzaakte de maatregel een enorme prijsval en raakte de ontwikkel- en bouwsector zwaar gehavend.  

Marktverstorend systeem

Voor de bouwsector was de gifbeker nog niet leeg: er kwam meer. Ongeveer 70 procent van de woningen is in particuliere handen; de resterende 30 procent is corporatiebezit en bestaat overwegend uit sociale woningen. Bouw en exploitatie van corporatiewoningen kosten de overheid geen cent: corporaties moeten hun eigen broek ophouden. De overheid levert alleen borg via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat garant staat voor alle schulden van de corporatiesector. Het is onwaarschijnlijk dat ooit een beroep wordt gedaan op die garantie, maar het bestaan ervan maakt dat corporaties goedkoop kunnen lenen.

Hoewel het stelsel de staat niets kost en haar tegenwoordig via heffingen en belastingen juist geld oplevert, heeft de VVD een diepe afkeer van de corporatiesector. Het is een marktverstorend systeem, vindt de VVD. Corporaties verhuren mooie woningen tegen veel te lage prijzen, meent de partij, in veel gevallen aan mensen die te veel verdienen voor een sociale woning, maar dankzij huurbescherming blijven zitten waar ze zitten. 

Het ideaal van de VVD – en eigenlijk van alle partijen met een neoliberale inslag – is een sector met sobere woningen, waarin alleen mensen met een inkomen binnen de normen van de sociale sector terecht kunnen. Op het moment is dat een gezamenlijk inkomen van 36.789 euro bruto per jaar. De corporaties hebben altijd een veel bredere taakopvatting gehad, en vinden dat ze er ook voor de middenklasse zijn.

Verhuurdersheffing

Tijdens het kabinet-Rutte I ontstond een plan: de verhuurdersheffing.  De corporatiesector moest bijdragen aan het verbeteren van de staatsfinanciën. Bij corporatiekoepel Aedes begrepen ze al snel het werkelijke doel: de corporaties verder onder druk zetten. Die heffing moest pijn doen, enerzijds om de corporaties efficiënter te laten worden en anderzijds om ze te dwingen zoveel mogelijk woningen te verkopen aan particulieren en beleggers. Zodra een huurder vertrokken was, kon de belegger de woning verkopen of in de vrije sector gooien.

Rutte II zette het plan door en na wat schermutselingen werd overeengekomen dat de heffing geleidelijk zou oplopen van 1,165 miljard in 2014 tot 1,7 miljard euro in 2018. De beide Kamers gingen akkoord.

Zijn ambtenaren waarschuwden Blok dat de hele sector van slag zou raken door de invoering van de verhuurdersheffing. Reorganiseren en middelen vrijmaken om de heffing te betalen, zou prioriteit krijgen boven investeren in nieuwbouw. De minister sloeg de waarschuwing in de wind. Met 2,4 miljoen corporatiewoningen en een doelgroep van 1,8 miljoen, vond Blok minder bouwen geen enkel punt.

Karige productiecijfers

De ambtenaren kregen gelijk. De woningproductie van de corporatiesector zakte helemaal in. Werden er in 2009 nog 40.000 corporatiewoningen gebouwd, in 2011, toen de eerste plannen over de verhuurderheffing uitlekten, waren dat er 35.300. In 2015 bouwden de corporaties 14.700 woningen, in 2016 15.000. Dat zijn zeldzaam karige productiecijfers.

De corporaties zijn grotendeels ongevoelig voor de conjunctuur

In het verleden gaf de overheid de corporatiesector bij het eerste teken van een recessie meestal de ‘opdracht’ meer te investeren. De corporaties zijn grotendeels ongevoelig voor de conjunctuur: gewaarborgde financiering is voor een normale, gezonde corporatie verzekerd en voor elke nieuwe woning zijn wachtlijsten vol gegadigden. Om te zorgen dat de werkgelegenheid in de bouw op peil bleef, voerden de corporaties hun bouwactiviteiten in crisistijd altijd op en kon de bouw redelijk aan het werk blijven. Zo dempten de corporaties de gevolgen van recessies. 

Daarvan was deze keer geen sprake. De opdrachten uit de particuliere woningbouwsector droogden op. Dat gebeurde nu ook in de corporatiehoek. Het resultaat: een veel te lage bouwproductie, faillissementen en ontslagrondes bij ontwikkelaars, plus een enorme uitstroom van vakmensen uit de bouwsector.

En daar zitten we nu. Veel ontwikkelaars zijn verdwenen of hebben te diep ingeteerd op hun eigen vermogen om grote projecten aan te kunnen. Veel bouwbedrijven kampen met een gebrek aan goede vakmensen, waardoor de kosten nu snel oplopen. Kwestie van vraag en aanbod.

Fiscale lasten

De corporaties zijn bereid om vol gas te geven. Daar zou de overheid van kunnen profiteren, desnoods door met de corporatiesector af te spreken een percentage van die woningen in de vrije sector te verhuren zodra ze leegkomen.

Op Prinsjesdag werd definitief duidelijk dat de fiscale lasten voor de corporaties de komende jaren enorm zullen oplopen. Het kabinet begroot dat deze sector in 2021 bijna een miljard meer moet afdragen dan in 2018. Je kunt er gif op innemen dat dit opnieuw negatieve gevolgen zal hebben voor de bouwprojecten van de corporaties.

In april 2017 meldde de voorzitter van Aedes, Marnix Norder, dat de corporaties in 2021 op een bouwproductie van 34.000 woningen willen staan. Het fiscale drama dat zich nu aftekent, stond toen nog niet op de radar. De corporaties zullen aan die 34.000 woningen geheid een bijzonder zware dobber krijgen.

Tijdens de crisis kwam voor Rutte de bouw van voldoende woningen absoluut niet op de eerste plaats: allerlei politieke doelstellingen wogen zwaarder. Nu de crisis voorbij is en de woningnood hoog is, belijdt de regering het belang van het bouwen van nieuwe woningen met de mond.

In werkelijkheid wijst alles erop dat het kabinet de corporatiesector zo graag wil beknotten, dat ze voor lief neemt dat het zijn eigen doelstelling van 75.000 nieuwe woningen per jaar ondermijnt.

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Peter Hendriks

Gevolgd door 660 leden

Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

Lees meer

Volg deze auteur en blijf op de hoogte via e-mail

Volg Peter Hendriks
Verbeteringen of aanvullingen?   Tip de auteur Annuleren
Dit artikel zit in het dossier

Woningmarkt

Gevolgd door 736 leden

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

Lees meer

Volg dit dossier en blijf op de hoogte via e-mail

Volg dossier