De invoering van de verhuurderheffing hing in december 2013 aan een zijden draadje. De coalitie van VVD en PvdA zocht extra inkomsten en had daarom voor woningcorporaties een belasting bedacht waardoor die jaarlijks zo’n anderhalve maand aan huurinkomsten rechtstreeks aan de staatskas zouden afdragen. De Tweede Kamer was akkoord. Maar in de senaat rommelde het. 

Een aantal Eerste Kamerleden van de PvdA, onder aanvoering van huisvestingsicoon Adri Duivesteijn, zag niets in het door Stef Blok, de toenmalige minister van Wonen, gepresenteerde plan. De heffing dreigde zelfs het kabinet onderuit te halen want als die niet doorging, zouden elders extra bezuinigingen nodig zijn. Was de maatregel een kabinetscrisis waard? 

VVD-minister Blok en PvdA-senator Duivesteijn trokken zich samen terug om te kijken of er een compromis te bedenken viel. Het was op die decemberavond dat ze besloten de wooncoöperatie op te nemen in de Woningwet. In ruil daarvoor gaf Duivesteijn – knarsetandend – zijn verzet tegen de verhuurderheffing op.

‘Bevoogding door de zuilen’

Waarom hechtte Duivesteijn zoveel belang aan de coöperatie? Volgens hem had de eerste Woningwet in 1901 al ruimte moeten bieden aan deze extra eigendomsvorm. In plaats daarvan werden de woningcorporaties, vanouds gelieerd aan politieke en levensbeschouwelijke gezindten, de dominante vorm. Duivesteijn spreekt van ‘bevoogding door de zuilen’: die ontnamen mensen de ruimte voor eigen initiatief. Hij vond het prima als mensen liever huren zonder verdere verplichtingen. ‘Maar ik vind het belangrijk om burgers de mogelijkheid te geven om zelf initiatieven te ontplooien en gezamenlijk een woongemeenschap te vormen.’ 

Een coöperatie is een model waarin een groep mensen gezamenlijk een gebouw of project financiert en van zichzelf – van de eigen coöperatie – een woning huurt. Er is geen eigenaar of baas, de leden van de groep bepalen gezamenlijk het beleid. Ze beslissen zelf of en met hoeveel de huur omhoog moet, zullen die huren zo laag mogelijk houden en het onderhoud zo goed en goedkoop mogelijk uitvoeren. 

Een goed ontwikkelde coöperatiesector kan bijdragen aan het terugdringen van de woningnood, zeker in regio’s waar investeerders niet willen bouwen. Mensen met recht op een woning in het sociale-huursegment (tot 752,33 euro per maand) worden minder afhankelijk van corporaties. Huurders in het middensegment (tot 1050 euro per maand) zijn niet meer aangewezen op verhuurders met een winstoogmerk. 

Tot tien jaar terug waren er in de praktijk maar twee opties: een huis kopen of er een huren van een corporatie. Slechts 1 procent van het totaal aantal huurwoningen werd toen via private partijen verhuurd. Wooncoöperaties waren – en zijn – er eigenlijk nauwelijks. 

In bijvoorbeeld Zwitserland, Duitsland en Scandinavië groeide de coöperatie in de vorige eeuw wel uit tot een volwaardige eigendomsvorm. In Duitsland zijn er inmiddels zo’n 2000 zogeheten Wohnunggenossenschaften, die samen 2,2 miljoen woningen in eigendom hebben. Ze bieden een vorm van eigen woningbezit aan mensen die niet zelfstandig een huis kunnen betalen.

Bouwstenen voor de oprichting

Hoewel het coöperatieve wonen in Nederland ruim vijf jaar geleden een wettelijke status kreeg, leidde dat niet tot een grote toename aan coöperaties. Daarvoor zijn verschillende redenen aan te wijzen.

Om te beginnen heeft Nederland geen coöperatietraditie, ook al zijn er succesvolle voorbeelden uit het verleden. De Haagse Papaverhof uit 1917 met 128 coöperatieve woningen, bijvoorbeeld. En de Amsterdamse Samenwerking uit 1908 met 900 woningen. Beide functioneren nog altijd naar behoren. 

Het model sloeg in de vorige eeuw aanvankelijk wel aan, maar werd tot 2015 niet door de wetgever gefaciliteerd. Daardoor kon de coöperatie niet op tegen woningbouwverenigingen, die alle ruimte kregen en soms via fusies uitgroeiden tot de grote wooncorporaties die we nu kennen.

Nadat de coöperatie haar wettelijke status verkreeg, ontwikkelde Platform31, een door de overheid gefinancierde onderzoeks- en kennisorganisatie, in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken een model met ‘bouwstenen’ voor het oprichten van een wooncoöperatie. In opdracht van hetzelfde ministerie voert het nu ook een pilotstudie uit naar een coöperatieve woonvorm voor oudere Amsterdammers. 

De Amsterdamse wooncoöperatie De Warren is de eerste die zelf gaat bouwen. Eind december tekende ze een bouwcontract voor 36 houten woningen, deels in het sociale en deels in het middensegment. Twee jaar geleden kreeg de coöperatie door de gemeente al een kavel toegewezen op het Centrumeiland in de wijk IJburg.

Onder leiding van Maarten van Poelgeest, de voormalige Amsterdamse GroenLinks-wethouder voor ruimtelijke ordening, schreef een aantal specialisten Aan de slag met Wooncoöperaties! In dit rapport uit 2020 valt te lezen wat de stad van plan is: 40.000 coöperatiewoningen in 2040. Is dat realistisch? Van Poelgeest: ‘Het is natuurlijk een stip op de horizon en het zal niet allemaal nieuwbouw zijn. Je kunt ook in bestaande panden een wooncoöperatie starten. Ik verwacht wel dat het voor startende coöperaties na verloop van tijd gemakkelijker wordt. Ze hoeven niet meer zelf alles uit te vinden, er zullen ongetwijfeld specialisten komen die de weg kennen en de zaak kunnen versnellen.’ 

Crowdfunding voor aanvulling hypotheek

Het rapport van Van Poelgeest maakt ook goed duidelijk waar de problemen opdoemen. Ten eerste heeft een coöperatie niet de fiscale voordelen die een eigenaar-bewoner heeft. De hypotheekrenteaftrek wordt weliswaar afgebouwd, maar zolang die nog bestaat is hij wel een factor. Daarnaast geniet een coöperatie niet het rentevoordeel dat een corporatie wel heeft – dankzij de garantstelling op leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Een coöperatie kan ook geen hypotheeklening krijgen van meer dan 70 procent van de aankoopsom. Waar haalt ze de resterende 30 procent vandaan? 

Wooncoöperatie De Warren in Amsterdam haalde het tekort via crowdfunding bij elkaar en in Boekel in Noord-Brabant is Ecodorp bezig met een soortgelijke actie. Maar dit soort ad-hocfinanciering biedt geen structurele oplossing. Daarom is de gemeente Amsterdam van plan om een fonds op te zetten van 50 miljoen euro, waaruit coöperaties het tekort tegen marktconforme voorwaarden kunnen bij lenen. Daarmee wordt voor startende Amsterdamse coöperaties een forse belemmering weggenomen.

Maarten van Poelgeest ziet wel wat in een fonds naar het Zwitserse model. Daar betalen nieuwe coöperaties in vijftien jaar hun lening af, en hun aflossingen helpen direct weer andere coöperaties op het paard. Vijftien jaar lijkt een te korte termijn voor het afbetalen van 30 procent van de stichtingskosten. Maar, zegt Van Poelgeest, in Amsterdam hoef je naast de hypotheek misschien slechts 10 tot 12 procent mee te financieren omdat je er, vanwege het systeem van erfpacht, via de canon voor de grond betaalt. Zo’n beperkt percentage is volgens Van Poelgeest ‘zeker binnen vijftien jaar terug te betalen’. 

Schaarse bouwgrond

Naast financiering is er een andere grote belemmering: ruimte. Bouwgrond is schaars, zeker zolang binnenstedelijk bouwen de norm is. Een coöperatie met bouwplannen concurreert dus automatisch met corporaties en projectontwikkelaars. In de praktijk betekent dit dat er alleen gebouwd kan worden als de gemeente specifiek voor coöperaties percelen reserveert. Ook daar is Amsterdam het verst mee. 

De gemeente wil de komende twee jaar zeven locaties in erfpacht beschikbaar stellen en de twee jaar daarna nog eens zes. De canon voor in erfpacht verkregen grond is voor een coöperatie lager dan voor een belegger, maar hoger dan voor een corporatie. Voorwaarde is meestal ook dat er een bepaald percentage woningen in het sociale-huursegment moet worden gebouwd. Verder moet bij verkoop het prijsvoordeel op de grond alsnog aan de gemeente worden terugbetaald.

Ook elders zijn er initiatieven. Zo heeft de gemeente Delft in 2019 met wooncoöperatie Leeuwenhoek een intentieverklaring getekend voor de bouw van 33 betaalbare appartementen. En het Rotterdams Woongenootschap kreeg op de Lloydpier een kavel toegewezen voor de bouw van veertig appartementen. Natuurlijk allemaal klein bier.

Theo Capel, een Amsterdamse auteur en psycholoog in ruste, is een ervaringsdeskundige, die al jaren betoogt dat de coöperatie met haar betaalbare huren een uitkomst is voor mensen met lagere en middeninkomens, die niet kunnen kopen en ook niet in aanmerking komen voor een sociale woning. Capel is secretaris-penningmeester van Ons Nieuwe Hof, een vereniging die al jaren probeert in Amsterdam grond te krijgen om woningen te bouwen. ‘Ik woonde vroeger in een huis van de Samenwerking, daar ben er nog steeds lid van. Het concept was me dus bekend.’ 

Samenwerking zit goed bij kas en Capel stelde voor een deel van het beschikbare vermogen te gebruiken voor een nieuwe coöperatie. De ledenvergadering wilde er niets van weten en hij besloot met wat medestanders zelfstandig een coöperatie op te zetten. Capel: ‘De eerste grote stap was de financiering. We zijn met ABN Amro gaan praten en die was bereid mee te denken. We hebben een constructie opgetuigd waarbij de bank 70 procent aan hypotheek verstrekt. Het resterende tekort brengen vermogende klanten van de bank in. Die zien dat als een veilige belegging. Het nadeel is wel dat de rente veel hoger ligt dan de marktrente.’ 

Capel verwacht daarom veel van het fonds dat de gemeente Amsterdam wil oprichten: ‘Bij een eerdere berekening kwam bij ons het tekort per woning uit op 60.000 tot 70.000 euro. Het is een enorm voordeel om dergelijke bedragen via een gemeentefonds tegen een lage rente te kunnen bij lenen.’ 

Ons Nieuwe Hof van Theo Capel dong al mee naar verschillende bouwlocaties in Amsterdam – tot nu toe vergeefs. Op dit moment is de coöperatie kandidaat voor twee nieuwe percelen. Daar geldt geen plicht om ook een deel sociaal te bouwen, maar de huren zijn wel aan normen gebonden: ‘Je moet er woningen aanbieden met huren in het middensegment, zeg maar tussen 750 en 1050 euro. Het gemiddelde moet 850 euro bedragen. Dat is niet gemakkelijk te realiseren in Amsterdam.’ De coöperatie heeft een paar honderd leden, dus het vinden van huurders zal geen probleem zijn. Volgens Capel was dat voor de bank een belangrijke overweging.

Adri Duivesteijn, de PvdA’er die de coöperatie weer op de kaart zette en nog steeds alles volgt over het onderwerp, vindt dat er financieel een gelijk speelveld moet komen voor alle partijen op de woningmarkt. Hij pleit in de eerste plaats voor een landelijk garantiefonds voor wooncoöperaties om zo de rentelasten te drukken: ‘De corporaties hebben het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en voor kopers is er de Nationale Hypotheekgarantie. Zoiets moet er ook komen voor coöperaties.’

‘De rolverdeling was duidelijk: PvdA voor huurders, VVD voor eigenaar-bewoners – de coöperatie past niet in dat speelveld’

Duivesteijn erkent dat grond en financiering serieuze knelpunten zijn, maar de echte belemmeringen liggen volgens hem dieper in de historie. ‘De corporaties horen bij een verzuild Nederland. Iedere zuil wilde de mogelijkheid hebben om voor de eigen groep goede dingen te doen en daarnaast invloed te houden op de eigen achterban. Tot een jaar of tien terug werd eigenlijk de hele huurmarkt gedomineerd door de corporatiesector. Daartegenover stond de koopmarkt. De rolverdeling was duidelijk. De PvdA kwam op voor de huurders en de VVD behartigde de belangen van de eigenaar-bewoners. De coöperatie past niet in dat speelveld. In ons sociale stelsel was nooit ruimte voor burgerinitiatief, zoals de wooncoöperatie. Lodewijk Asscher heeft het overigens altijd wel begrepen. Hij woonde vroeger zelf in een appartement van Samenwerking. Hij stond ook achter mijn argumenten om de coöperatie in de wet op te nemen.’ 

Dat de wooncoöperatie nu in de Woningwet staat, gaat volgens Duivesteijn vooral in de toekomst van belang zijn: ‘Voor bewoners is het een voet tussen de deur, het is nu wachten op een bewindspersoon die werk maakt van ondersteunend beleid.’

Geur van de jaren zeventig

Alle Elbers, bestuurder van een netwerk van adviseurs in coöperatieve ondernemingsvormen, is minder opgetogen over het toekomstperspectief. Hij vindt het om te beginnen jammer dat de Woningwet uitgaat van de coöperatieve vereniging en niet van de coöperatie. Elbers: ‘Een vereniging heeft een ideëel doel. Een coöperatie voorziet leden in een stoffelijke behoefte. Door in de Woningwet de coöperatie te definiëren als ‘vereniging’ plaats je haar in de hoek van de idealisten, van de woongroepen met de geur van de jaren zeventig en dus marginaal.’

Elbers vraagt zich ook af of coöperatieve initiatieven van lokale groepjes enthousiastelingen voldoende slagkracht hebben – bijvoorbeeld om zoiets als de door Amsterdam beoogde 40.000 woningen te realiseren. ‘Projectontwikkeling is een vak. Dat blijkt wel uit het moeizame verloop van veel plannen. De groep goed gemotiveerde en voldoende deskundige toekomstige bewoners is te beperkt en in het sociale segment praktisch afwezig.’ Het is dus maar de vraag of wooncoöperaties, vormgegeven als ideële verenigingen, de volumes kunnen realiseren die Nederland nodig heeft.

In zijn contacten met gemeenten maakt Elbers vaak mee dat die coöperaties adviseren aansluiting te zoeken bij projectontwikkelaars, omdat ze zelf geen grond hebben. Maar, zegt hij, ontwikkelaars staan niet zomaar grond af. Dat doen ze alleen als het bestemmingsplan vereist dat een percentage woningen wordt toegewezen aan coöperaties.

Maar waarom moet er een coöperatieve woningsector komen? De markt kan immers zorgen voor woningen in het middensegment? Ook over wat de markt vermag, heeft Elbers zo zijn twijfels. Uiteindelijk is betaalbaarheid het punt waar alles om draait, zegt hij. ‘Het primaire doel van een belegger is rendement. De stelling dat het belang van de belegger en het maatschappelijk woonbelang parallel lopen, is het afgelopen decennium wel ontkracht.’ Volgens Elbers kan een stelsel van professioneel gerunde wooncoöperaties wel degelijk op verantwoorde wijze ruimte creëren voor een blijvend betaalbare woonsector voor de middenklasse.

Kees Diepenveen, GroenLinks-wethouder voor wonen en grondzaken in Utrecht, is dat met hem eens. Op een onlinecongres over wooncoöperaties zei hij het zo: ‘Wooncoöperaties zijn een mooie aanvulling op de reguliere koop- en huurwoningen. Die worden steeds onbereikbaarder voor lagere inkomens. Omdat wooncoöperaties geen winstoogmerk hebben, wordt er niet mee gespeculeerd. Dat biedt nieuwe kansen voor sociale en middenhuur. Daar gaan we op inzetten.’

Inzet op lokaal niveau is alleen niet genoeg. Om met Duivesteijn te spreken: de bewoner heeft een voet tussen de deur. Om de coöperatieve woonvorm echt een kans van slagen te geven, is meer nodig – meer ondersteuning en stimulering uit Den Haag.