Een aantal PvdA’ers met veel verstand van wonen heeft de koppen bij elkaar gestoken en een heel nieuw beleid voor de woningmarkt geformuleerd. Onze waarden van het wonen luidt de titel van de notitie. Het zijn niet de minsten die hebben meegeschreven. Denk aan mannen als partijvoorzitter Hans Spekman en wooncoryfee Adri Duivesteijn, maar ook aan vakmensen als Lex de Boer, de directeur/bestuurder van woningcorporatie Lefier, en voormalig Rotterdams woonwethouder Hamit Karakus, thans directeur van de gerenommeerde Haagse onderzoeksorganisatie voor stad en regio Platform 31.

Luchtfietserij

Het hoge niveau van de leden van de werkgroep heeft niet kunnen voorkomen dat het plan nogal wat luchtfietserij bevat. De werkgroep realiseert zich dat blijkbaar, want in de notitie staat: Het zal een forse inspanning vragen om een parlementaire meerderheid achter de uitwerking van onze woonwaarden te krijgen. Dat voelt een beetje als een verhulde waarschuwing dat dit plan in geen honderd jaar werkelijkheid zal worden.

Het heeft veel weg van een actie die de kiezer eraan moet herinneren dat de PvdA een linkse partij is en geen neoliberale

Waarom hebben ze dan toch zo’n notitie geschreven? Het heeft veel weg van een actie die de kiezer eraan moet herinneren dat de PvdA een linkse partij is en geen neoliberale. Henk Nijboers initiatiefnota tegen de uitwassen van private equity was ook zo’n poging een links geluid te laten horen. Zulke opfrissers van het geheugen zijn hard nodig, want de kiezer ziet heel weinig sociaaldemocratisch esprit in het zittende VVD/PvdA-kabinet.

Al bij de coalitieonderhandelingen heeft de PvdA het typisch socialistische onderwerp wonen weggeven aan de VVD. Stef Blok, de minister van Wonen en Rijksdienst, heeft die gelegenheid met beide handen aangegrepen om de corporatiesector kleiner en armer te maken. Minister van Financiën Jeroen Dijsselbloem (PvdA) heeft trouwens ook nooit gezegd dat bij nader inzien de corporaties de verhuurdersheffing wel konden laten zitten.     

Drie kernwaarden

Maar goed, wat behelst het nieuwe plan precies? De werkgroep stelt dat het steeds marktconformer geworden woonbeleid toe is aan een drastische heroriëntatie. Dat moet gebeuren op basis van drie kernwaarden: toegankelijkheid, betaalbaarheid en zeggenschap.  

Er moeten volgens de notitie tussen de 500.000 en 1 miljoen woningen bij komen in Nederland. Hoeveel daarvan zich in de sociale sector moeten bevinden, blijkt niet uit de notitie. Wel is duidelijk dat in het plan van de werkgroep de huidige inkomensgrens voor toelating tot de sociale huursector niet meer van toepassing is. De nieuwe doelgroep is veel minder strak gedefinieerd en waarschijnlijk groter: ‘De doelgroep van het sociale woonstelsel bestaat uit alle mensen voor wie het commerciële woonstelsel niet toegankelijk is.’ Om te bepalen wie daartoe behoort, worden de bestaande Nibud-normen en regionale woningmarktcijfers gehanteerd.

Aan de hand van die regionale woningmarktcijfers kan worden bepaald hoe gespannen een bepaalde woningmarkt is. Een gezin met drie kinderen in Amsterdam met een inkomen van 40.000 euro per jaar, kan geen woning kopen of er een huren in de vrije sector. In Delfzijl of Kerkrade is dat geen enkel probleem. Het Amsterdamse gezin zou recht hebben op een sociale huurwoning, het Groningse en Limburgse gezin niet.

Europese Commissie

Opvallend is dat de werkgroep niets zegt over de eis van de Europese Commissie uit 2010. Nederland kreeg toen de oekaze om het sociale en het commerciële domein in de woningmarkt strak te definiëren. Zo is de inkomensgrens voor sociale huur ontstaan, die op het moment op 35.739 euro ligt. Als die overboord gaat en door een diffuse regeling wordt vervangen, staan de lobbyisten van de vastgoedbeleggers zo weer bij Mededingingszaken in Brussel op de stoep — en dan hebben ze een punt.

De nieuwe doelgroep is veel minder strak gedefinieerd en waarschijnlijk groter

Aan de andere kant verschilt het toewijzingssyteem dat de PvdA-notitie voorstaat, niet zoveel van het Franse of het Oostenrijkse systeem. Ook daar wordt per regio bekeken wat realistische toewijzingsinkomens zijn en ook daar telt het aantal leden van een huishouden mee. Dus wie weet zou Nederland er met wat gesoebat in Brussel mee wegkomen.

Aanbodnorm

Een ander belangrijk punt in de notitie is de beschikbaarheid van woningen. Nu moeten huurders die een sociale huurwoning nodig hebben, vaak jaren wachten op een woning, in Utrecht en Amsterdam respectievelijk bijna tien jaar en meer dan 12 jaar. Dat moet afgelopen zijn, vinden de PvdA’ers. Hun plan is om een aanbodnorm te introduceren.

Volgens het principe van de  aanbodnorm moet een gemeente ervoor zorgen dat er een paar procent meer sociale huurwoningen zijn dan waaraan behoefte is. Dat overschot biedt de mogelijkheid om gemakkelijker in te spelen op noodsituaties. De corporatie mag dat overschot in de tussentijd tegen markthuur verhuren in de vrije sector. Pas als er een structureel overschot is, mag een corporatie huizen verkopen. Verkopen puur om geld te genereren is passé.

Melkkoe

De corporaties moeten dus in veel gemeenten behoorlijk bijbouwen. De wachtlijsten moeten wegsmelten. Dat kost veel geld en daarom willen de PvdA’ers gemeenten verplichten om voor corporaties weer met redelijke grondprijzen te komen. De stichtingskosten van een grondgebonden woning bestaan voor wel 30 procent uit grondkosten. Dat komt vooral doordat de gemeenten hun grondbedrijf als melkkoe zijn gaan gebruiken. De vraag is wel hoe de gemeenten dat verlies aan inkomen dan weer moeten compenseren. Via de OZB of uit het gemeentefonds? Macro-economisch bekeken zijn het uiteindelijk broekzak-vestzak-maatregelen.

Verder moet er een Rijksfonds voor het Wonen komen. Daarin moeten succesvolle corporaties hun overwinsten stoppen. Armere corporaties, die niet uit eigen middelen aan hun aanbodnorm kunnen voldoen, kunnen dan uit dat fonds een soort bouwsubsidie ontvangen. Zeker in het begin zal ook de overheid geld moeten storten in dat fonds. Dat mag echter geen probleem zijn, want in de plannen van de werkgroep wordt de huurtoeslag geschrapt. Dat geeft de regering de financiële ruimte om een bodem in dat fonds te leggen. Volgens de nota moet de sector uiteindelijk zichzelf kunnen bedruipen.

Betaalbaarheid

Dat brengt ons op het onderwerp betaalbaarheid. Die eerder genoemde afschaffing van de huurtoeslag wordt mogelijk doordat de huur wordt losgekoppeld van de kwaliteit van de woning. Omdat in de notitie wordt voorgesteld iedereen een vaste woonquote te laten betalen, hoeft de overheid voor niemand meer huurtoeslag bij te passen. Op basis van kwaliteit of locatie kan de huur 10 procent hoger of lager uitvallen, maar dat zijn overzichtelijke bedragen van een paar tientjes per maand.

Macro-economisch bekeken zijn het uiteindelijk broekzak-vestzak-maatregelen

Het klinkt allemaal mooi, maar is het plan ook haalbaar? Na wat plussen en minnen achterop een bierviltje wordt niet echt duidelijk hoe de PvdA dit allemaal wil bekostigen. De huren op basis van de woonquote moeten uiteraard zodanig laag zijn dat mensen zonder pijn afscheid kunnen nemen van de huurtoeslag. Die huurtoeslag bedraagt op het moment 3,6 miljard euro per jaar. Dat bedrag komt dus linksom of rechtsom voor rekening van de corporaties. De verhuurdersheffing komt te vervallen in het plan. Dat scheelt weer 1,7 miljard euro in de kosten. Maar 3,6 miljard min 1,7 miljard levert 1,9 miljard op. Dus uiteindelijk is de sector 200 miljoen euro slechter af, dan wanneer zowel de huurtoeslag als de verhuurdersheffing gehandhaafd zouden blijven. Door lagere grondkosten kunnen de corporaties wel goedkoper bouwen, maar verreweg het meeste bezit staat er al jaren.

Liberaliseren

Je zou dat financiële probleem natuurlijk kunnen oplossen door de woonquote aanzienlijk hoger te maken dan het Nibud adviseert, maar dan dreigen er  betaalbaarheidsproblemen. Het bouwbudget opkrikken door sociale huurwoningen met veel WWS-punten te liberaliseren, nu een belangrijke inkomstenbron voor veel corporaties, zou niet meer zijn toegestaan.

Al met al is niet duidelijk waar de corporaties de middelen vandaan zouden moeten halen om aan die aanbodnorm te voldoen. Corporaties klagen op het moment al dat ze veel te weinig ruimte hebben om te investeren. Dat zal alleen maar erger worden.

Woningcoöperatie

Omdat Adri Duivesteijn mee heeft geschreven aan de notitie is er veel aandacht besteed aan de rechtsvorm woningcoöperatie. Een idee is om coöperaties en vergelijkbare vormen van zelforganisatie, ook borging van hun leningen te geven via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Hoe de risico’s van dergelijke partijen, vaak zonder substantieel eigen vermogen en serieuze ratio’s, op een zinnige manier kunnen worden beoordeeld, wordt in de nota niet uitgelegd. WSW zal weinig trek hebben in dergelijke klanten die willen meeliften met de soliditeit van de corporatiesector.

Het is niet duidelijk waar de corporaties de middelen vandaan zouden moeten halen om aan de aanbodnorm te voldoen

Tot slot valt op dat de begrippen scheefhuren en middelhuursegment volledig ontbreken in het stuk. Is de scheefhuurder weer verdwenen, omdat hij net als iedereen de vaste woonquote moet betalen? Dat zou mooi zijn: weer een kunstmatig geschapen schurk minder. 

Maar wat is er geworden van de stelling dat je niet kunt verwachten dat er tussen een gesubsidieerd, gereguleerd sociaal systeem en een gesubsidieerde koopmarkt een volwaardig middensegment in de huurmarkt ontstaat? Hebben we een dergelijk segment niet meer nodig of zijn ze bij de PvdA niet zo bezig met de groeiende groep die buiten de gereguleerde sector een huurwoning zoekt? Hoe dan ook, deze omissie is jammer. Een goed woningmarktplan hoort een integraal karakter te hebben.