Zo ongeveer alle partijen willen meer woningen in het middensegment, zo blijkt uit hun verkiezingsprogramma’s. Daarmee hopen ze de doorstroming te verbeteren. Over het nut van de verhuurderheffing bestaat echter weinig overeenstemming. De woonparagrafen leveren verder een interessante lappendeken aan ideeën op.

    Een veelgehoorde klacht is dat er tegenwoordig weinig meer valt te kiezen in de Nederlandse politiek omdat alle partijen die ertoe doen — op de SP en de PVV na — in de praktijk een min of meer neoliberaal beleid voorstaan. In de fantasiewereld van de verkiezingsprogramma’s schetsen de partijen echter volop ideologische vergezichten. De woningmarkt is zo’n onderwerp waarop de verschillende programmacommissies los gaan. Iedereen kan zien dat deze niet goed functioneert en men gebruikt het verkiezingsprogramma om het electoraat te verlekkeren met een haute cuisine-recept uit eigen keuken. 

    PvdA

    De PvdA heeft de zwaarste taak van allemaal. De partij heeft vier jaar lang binnen de coalitie de liberale beleidslijn van minister Stef Blok (Wonen en Rijksdienst) gesteund en staat mede daardoor in de peilingen op een enorm verlies. De pijlers van Bloks beleid zijn de hoge verhuurderheffing, de inkomensafhankelijke huurverhogingen en het passend toewijzen.

    De PvdA heeft vier jaar lang de liberale beleidslijn gesteund en staat mede daardoor in de peilingen op enorm verlies

    Het grote einddoel is een sector zonder scheefhuurders te krijgen. Er moet een corporatiesector ontstaan die alleen sobere kleine woningen verhuurt, met uitsluitend huren onder de 600 euro. Door de kwalitatief betere corporatiewoningen te verkopen, moet er een middensegment ontstaan in de huurmarkt. Dat moet dan weer op natuurlijke wijze aansluiten op de sociale sector.

    Over de wenselijkheid van het einddoel kun je discussiëren, maar de aanpak van Blok heeft geleid tot serieuze problemen met de betaalbaarheid en tot stagnerende corporatie-investeringen. De sociale huurders houden de PvdA mede verantwoordelijk voor dit beleid. Er is immers één kabinet met één beleid.

    De sociaaldemocraten waren dus verplicht om zich in hun verkiezingsprogramma keihard te distantiëren van het beleid van Blok. Maandagavond kwam het programma beschikbaar. Onze Waarde van het Wonen, de visie die een aantal vooraanstaande PvdA-woningmarktspecialisten in juni opstelde, vormt de basis voor de woonparagraaf.

    Kernwaarden

    De PvdA gaat voor de woningmarkt uit van drie kernwaarden: toegankelijkheid, betaalbaarheid en zeggenschap. Dat klinkt in ieder geval lekker sociaal democratisch. Het is de bedoeling dat er tot 2030 — verspreid over alle categorieën — tussen de 700.000 en 1 miljoen nieuwe woningen bijkomen. Bouwen in stedelijke gebieden heeft  voorrang, want daar groeit de vraag het snelst.

    De algemeen geldende inkomensgrens voor toegang tot sociale woningen wordt afgeschaft. Toegang tot de sociale huursector wordt bepaald aan de hand van de Nibud-normen en regionale woningmarktgegevens. Op die manier scheer je niet alle regio’s over een kam. Volgens de PvdA zijn de regionale verschillen veel te groot om er één norm op los te laten. Het passend toewijzen blijft wel gehandhaafd.

    Het plan is verder om een regionale aanbodnorm in te voeren. Binnen dat systeem zorgt iedere gemeente ervoor dat er volgens afspraak huur- en koopwoningen worden gebouwd en wel voor iedere categorie huurders. De PvdA verklaart zich namelijk tegenstander van het verdrijven van laagbetaalden uit de grote steden. Gemeenten die verzaken, moeten hun achterstand alsnog inhalen.

    De PvdA verklaart zich tegenstander van het verdrijven van laagbetaalden uit de grote steden

    Omdat lang niet alle corporaties genoeg investeringsruimte hebben om voldoende bij te dragen aan dit plan, wil de PvdA een Rijksfonds voor het Wonen. Het is de bedoeling dat daar per jaar voor honderden miljoenen uit geïnvesteerd zal worden in zaken als sloop en nieuwbouw, stadsvernieuwing en verduurzaming. Het fonds kan bijspringen als de markt ergens faalt en kan als aanjager optreden bij de bouw van woningen in het middensegment. Daarbij gaat het om huren tot 900 euro per maand. Gemeenten en corporaties kunnen projectsubsidies aanvragen.

    Het programma zegt niets over hoe dit fonds gevuld moet worden, maar in het plan uit juni komt dit fonds ook al voor. Volgens dat plan moeten succesvolle corporaties hun overwinsten in het fonds stoppen. Waarschijnlijk is het de bedoeling om het fonds deels te vullen met het geld van de afgeschafte verhuurdersheffing. Daar zullen veel corporaties niet blij mee zijn. Ze zullen het ervaren als een nieuwe variant van de gehate Vogelaarheffing.

    Betaalbaarheid

    De betaalbaarheid wordt volgens het programma geregeld via een systeem waarbij iedereen een vast percentage van zijn inkomen besteedt aan huurlasten. Uitgaan van een huurquote is volgens de PvdA rechtvaardiger dan een systeem met huurtoeslagen. Dat is een interessante benadering, maar het betekent wel dat de relatie tussen kwaliteit en huur weer wordt losgelaten. De corporaties werken er juist via de huursombenadering aan om die realistischer te maken.

    Het lijkt er verder op dat bij het invoeren van de huurquote de huurtoeslag verdwijnt en dat de sector zelf volledig opdraait voor de betaalbaarheid. Rekenkundig heeft dat iets vreemds, want via de huurdtoeslag pompte de staat in 2015 3,6 miljard de sector in. Gaat de staat nu op een andere manier bijdragen, of wordt het een systeem dat zichzelf bedruipt? Daarover staat niets in het programma. Het lijkt nu of de heffing van 1,7 miljard euro wordt weggestreept tegen 3,7 miljard aan huurtoeslag. Dan verliest de sector ergens 2 miljard euro.

    Het zal lastig worden om voor deze radicale aanpak een meerderheid in de Kamer te vinden

    Tot slot is er in het verkiezingsprogramma volop ruimte voor de wooncoöperatie. Daaraan is te zien dat woningmarkticoon Adri Duivesteijn betrokken is geweest bij de samenstelling. Deze organisatievorm vindt de PvdA zeer geschikt voor groepen mensen die gezamenlijk hun huurhuizen wil bouwen of beheren.

    Het zal al met al lastig worden om voor deze radicale aanpak een meerderheid in de Kamer te vinden. De PvdA zal in ieder geval hopen dat de bewoners van sociale woningen - vanouds behorend tot de natuurlijke achterban van de PvdA - het  een aansprekend plan vinden.

    PVV

    De PVV zegt in zijn verkiezingsprogramma, dat slechts een A4tje lang is, één ding over de woningmarkt: huren omlaag. De geraamde kosten van deze operatie bedragen 1 miljard euro. Dat miljard is volgens Geert Wilders — het enige lid van de PVV, die formeel dan ook geen politieke partij is — makkelijk op te brengen. Met een reeks anti-moslimmaatregelen denkt de partij namelijk 7,5 miljard euro uit te kunnen sparen.

    VVD

    De VVD, de huidige coalitiegenoot van de PvdA, is al een paar jaar bezig met het hervormen van de woningmarkt. De partij wil het beleid van minister Blok graag voortzetten.

    Voor de koopmarkt wil de VVD de strikte Nibud-norm voor het verstrekken van hypotheken loslaten. De partij wil weer terug naar een systeem waarin jongeren met goede vooruitzichten op de arbeidsmarkt meer hypotheek kunnen krijgen dan nu is toegestaan. Er moeten ook perspectiefverklaringen komen voor zzp’ers en flexwerkers. Die moeten voor banken genoeg vertrouwen geven om een hypotheek te verstrekken.

    Ouderen met overwaarde op hun huis moeten deze volgens de VVD eenvoudiger kunnen verzilveren. Om de door de VVD gewenste participatiemaatschappij goed te laten functioneren, moeten ouderen dicht bij hun familie kunnen wonen. De VVD wil daarom dat er in de ruimtelijke ordening meer mogelijkheden worden geschapen om een (tijdelijke) woning voor zulke ouderen te bouwen.

    Dan volgt er een heel rijtje typische VVD-punten: bouwleges moeten zo laag mogelijk zijn; de koppeling tussen het eigenwoningforfait en de huurprijzen moet worden geschrapt; er moet veel harder worden opgetreden tegen overlastbezorgers; kraken moet een misdrijf worden; een huisbaas mag met zijn huurders overeenkomen wat hij maar wil, ook een huurcontract voor bepaalde tijd; buitenlanders met een verblijfsvergunning krijgen geen woning meer met voorrang; Airbnb in een sociale woning is verboden.

    "Om corporaties te dwingen meer duurdere woningen te verkopen, wil de VVD de verhuurderheffing verhogen van 1,7 miljard naar 2 miljard euro per jaar"

    Sociale huursector

    Het beleid voor de sociale sector is min of meer bekend. De VVD wil de huurgrens voor de sociale sector leggen bij 600 euro per maand. Daar komt dus de liberalisatiegrens te liggen. Op het moment ligt deze op 710 euro. 

    Om corporaties te dwingen meer duurdere woningen te verkopen aan marktpartijen, wil de VVD de verhuurderheffing verhogen van 1,7 miljard naar 2 miljard euro per jaar. Dat zal in de visie van de partij ook de doelmatigheid van de sector verder opschroeven.

    De VVD is erg enthousiast over de effecten van de verhuurderheffing. Vanuit Bloks perspectief valt dat prima te begrijpen. Professor Johan Conijn, directeur van kenniscentrum Ortec Finance, zei onlangs op een SOM Seminar echter dat de corporatiesector bij verdere verhoging van de heffing waarschijnlijk weer in een kramp schiet en langere tijd slechts mondjesmaat zal investeren.

    Sociale huur is volgens de VVD strikt bedoeld voor mensen die onder modaal verdienen. Daarom moet de doorstroming naar koop en middelhuur veel sneller verlopen. Zo'n lagere liberalisatiegrens zou tot gevolg hebben dat opeens veel meer woningen buiten het sociale domein terechtkomen, om zo bij te dragen aan de doorstroming.

    De VVD is erg enthousiast over de effecten van de verhuurderheffing

    Tot slot wil de VVD dat de huurtoeslag niet langer wordt gebaseerd op het huurniveau, maar op het inkomen van het huishouden. De partij wil zo onder meer voorkomen dat huishoudens duurder gaan wonen binnen de sector en het grootste deel van de extra kosten via de huurtoeslag laten betalen door de overheid.

    D66

    Voor D66 is het energieneutraal maken van het woningbestand in Nederland een prioriteit. De democraten willen dat in 2030 3 miljoen woningen energieneutraal zijn en in 2050 alle woningen. Gemeenten moeten daarvoor plannen ontwikkelen. Mede om deze grote sprong voorwaarts te realiseren, moet er in de Randstad kleiner en flexibeler worden gebouwd. Vooral de eenpersoonshuishoudens moeten een woning krijgen die past bij hun situatie. Ook aan voldoende goede studentenwoningen hecht D66 veel waarde.

    Om de wachtlijsten korter te maken, wil D66 dat er de komende jaren 100.000 nieuwe sociale woningen worden bijgebouwd. Het gaat daarbij om betaalbare woningen, wat wil zeggen dat de huren binnen de normen van de huurtoeslagregels vallen. Dat zijn dus aanzienlijk bescheidener woningen dan de sector jaren gewend was te bouwen.

    D66 benadrukt dat er goed gelet moet worden op de regionale behoeften. Steden als Amsterdam en Utrecht hebben volgens de partij meer behoefte aan sociale woningen dan de meeste provinciale gebieden. Daarom moet in dergelijke populaire gebieden het zwaartepunt van de inspanning komen te liggen.

    Scheefhuren

    Het probleem van scheefhuren is volgens D66 niet alleen op te lossen door corporatiewoningen naar de markt te brengen. Er moet ook gebouwd worden voor mensen met een inkomen tussen 30.000 en 50.000 euro. Daarvoor moeten woningen komen met huren tussen de 700 en 1000 euro. Dat moeten wel woningen zijn die passen bij de vraag. Dat houdt in dat er niet blind gezinswoningen moeten worden neergezet. D66 ziet ook nog steeds veel in transformatie van bedrijfsgebouwen.

    Uiteindelijk moeten er 80.000 huurwoningen in het middensegment bij komen. Ook voor dit segment moeten de gemeenten harde afspraken maken en die vastleggen in het lokale woonbeleid. Over de vraag hoe investeerders kunnen worden verleid om in dit segment te bouwen en hoe je kunt voorkomen dat huren bij mutatie stijgen, wordt verder geen uitspraak gedaan.

    Mochten D66 en de VVD samen in een coalitie belanden, dan zullen de twee partijen er op het gebied van de woningmarkt snel uit zijn. Ze zijn beide voorstander van de verhuurderheffing en van het bouwen van kleinere sociale woningen.

    In een coalitie zouden D66 en VVD er op het gebied van de woningmarkt snel uit zijn

    SP

    De SP vindt het onaanvaardbaar dat de afgelopen zes jaar de huren met 30 procent zijn gestegen en dat er veel te weinig is gebouwd. De partij stelt dat een half miljoen mensen moeite heeft om de huur op te brengen. Daarom willen de socialisten in ieder geval de huren verlagen. Daarna mag de huur jaarlijks slechts met de inflatie stijgen. Ook in de particuliere sector wordt de huur aan banden gelegd. De huurtoeslag blijft onaangetast.

    De SP wil de verhuurderheffing vervangen door een investeringsplicht, zodat de wachtlijsten korter worden. Ook kunnen uit die financiële ruimte huurverlagingen worden bekostigd en kan het energieneutraal maken van woningen eruit worden betaald. Waar nodig worden sloop en verkoop aan banden gelegd.

    In het koopsegment wil de SP de renteaftrek handhaven tot woningen van 350.000 euro. Daarboven volgt een versnelde afbouw van de aftrek. Uiteindelijk zou de SP graag een algemene woontoeslag zien, die gelijk is voor zowel huurders als kopers.

    GroenLinks

    GroenLinks wil een ambitieuze investeringsagenda opstellen. Zowel het Rijk als de corporaties moeten hiervoor ideeën inbrengen. Actief bouwende corporaties krijgen korting op de verhuurderheffing. Datzelfde voordeel geldt voor corporaties die bezig zijn met investeringen in het energiezuinig maken van hun woningen.

    Met dit plan zegt GroenLinks overigens impliciet geen bezwaar te hebben tegen de verhuurderheffing. Er wordt niet gezegd of corporaties die minder investeren, de korting voor de actievere collega’s moeten bijpassen. Dat element zit wel in het VVD-plan.

    GroenLinks wil dat de vele vierkante kilometers leegstaande overheidsgebouwen worden omgebouwd tot woningen in het particuliere lagere- en middensegment. Ook studentenwoningen zijn een prioriteit. Het kraakverbod moet worden afgeschaft, stelt de partij in het verkiezingsprogramma.

    De betaalbaarheid wil GroenLinks verbeteren door de huur van minima en mensen met lage inkomens uitsluitend voor inflatie aan te passen. De huren van veel verdienende scheefhuurders mogen wel omhoog.

    Die laatste formulering is interessant. Voor GroenLinks zijn er blijkbaar scheefhuurders en veel verdienende scheefhuurders. Dat roept meteen de vraag op waar de grens ligt.


    "Voor GroenLinks zijn er blijkbaar scheefhuurders en veel verdienende scheefhuurders. Dat roept meteen de vraag op waar de grens ligt"

    CDA

    De christendemocraten delen om te beginnen een sneer uit aan Blok. Ze stellen dat een minister van Wonen geen toegevoegde waarde is gebleken. De partij wil er daarom weer van af. Dat klinkt mooi, maar wat als bij de formatie een CDA’er die positie krijgt aangeboden?

    Net als alle andere partijen maakt het CDA zich bezorgd over het gebrek aan huurwoningen in het middensegment. De partij ziet de vorming van wooncoöperaties als onderdeel van de oplossing. Deze zouden voor hun leden huurwoningen in het middensegment kunnen bouwen. Ook andere partijen moeten huurwoningen bouwen met huren tussen de 700 en 900 euro en nieuwe koopwoningen.

    Het CDA is duidelijk pro-corporatie en wil dat het herstel van vertrouwen in de sector doorgaat. De partij vindt dat de regels voor het bouwen buiten het sociale segment veel te strikt zijn. In de regio’s waar dat nodig is, moeten corporaties meer kunnen bouwen in het middensegment. Ook wil het CDA de verhuurderheffing verlagen, op voorwaarde dat er geïnvesteerd wordt in nieuwe sociale woningen en het energiezuinig maken van woningen. Ook bij het CDA is onduidelijk of het hier gaat om een algemene verlaging van de heffing, of dat de korting van de ene corporatie gecompenseerd moet worden door de andere.

    Het CDA is duidelijk pro-corporatie en wil dat het herstel van vertrouwen in de sector doorgaat

    Uitgifte van grond

    De christendemocraten vinden dat gemeenten veel hardere eisen moeten stellen over het ontwikkelen van woningen in het middensegment. Via de uitgifte van grond, al dan niet tegen gereduceerde prijzen, kan de gemeente de bouw van dergelijke woningen stimuleren. Dit soort woningen noemt het CDA onontbeerlijk voor het op gang brengen van doorstroming en daarmee het verkleinen van de wachtlijsten.

    Om het voor starters gemakkelijker te maken om te kopen, pleit het CDA voor het in ere herstellen van het startersfonds waaruit leningen verstrekt kunnen worden. De partij is ook voorstander van een fiscaal gefaciliteerde vorm van sparen voor het kopen of bouwen van een eigen woning. Beide kunnen volgens de partij bijdragen aan de doorstroming.

    Tot slot wil de partij dat de combinatie van wonen en zorg beter toegankelijk wordt. Er moeten meer van dergelijke eenheden komen en ze moeten ook voor AOW’ers te betalen zijn zonder dat familieleden moeten bijspringen.

    ChristenUnie

    De ChristenUnie vindt de woonquote, die de laatste jaren is opgelopen tot 36 procent, nu veel te hoog. De partij is voorstander van een beleid met een gematigde ontwikkeling van de sociale huren. De partij vindt dat er vol ingezet moet worden op de bouw van woningen met een huur tussen de 710 en 1000 euro. De partij benadrukt dat de institutionele beleggers daar een verantwoordelijkheid voor hebben en stelt dat de gemeenten er via een verstandig ruimtelijk- en grondprijsbeleid toe kan bijdragen dat er de komende jaren tienduizenden nieuwe woningen in het middensegment bijkomen.

    De kleine christelijke partij is een tegenstander van de verhuurderheffing. Het opleggen van zo’n heffing die de huren opjaagt en vervolgens weer deels wordt teruggegeven via de huurtoeslag, beschouwt de ChristenUnie als geld rondpompen. In het verkiezingsprogramma staat dat de heffing moet worden afgeschaft . De corporaties moeten het vrijgekomen geld inzetten om huurders met een laag inkomen te helpen, nieuwe woningen te bouwen, oude stadswijken te herstructureren en woningen energieneutraal te maken.

    De partij heeft een hele reeks onverwachte maatregelen in het programma staan. Zo wil de ChristenUnie de renteaftrek sneller en verder afbouwen dan eerder was afgesproken, de mogelijkheid bieden om de pensioenpremie tijdelijk in te zetten voor het aflossen van de hypotheek en de overdrachtsbelasting afschaffen voor starters.

    Leefbaarheid en het bouwen en beheren van maatschappelijk vastgoed behoren volgens de Christen Unie ook tot de kerntaken van een corporatie. De wet moet daar weer meer ruimte voor bieden. De corporaties moeten bij hun bouwprogramma verder heel goed kijken naar de vraag in de markt. Standaardoplossingen zijn niet langer de manier, vindt de ChristenUnie.

    De ChristenUnie heeft een hele reeks onverwachte maatregelen in het programma staan

    50 Plus

    De ouderenpartij 50 Plus legt uiteraard andere accenten dan de rest. Ze wil dat de corporaties voldoende geschikte woningen voor senioren bouwen. De bouwregels moeten zodanig worden aangepast dat er meer energiezuinig en leeftijdsbestendig wordt gebouwd. Energiebesparing moet fiscaal worden aangemoedigd en de partij wil dat overheid en het bedrijfsleven de handen ineen slaan om tot woningen te komen met lagere woonlasten. 50 Plus streeft voorts naar een nieuw concept, de ‘driegeneratiewoning’. Dit type woning moet fiscaal worden gefaciliteerd.

    50 Plus is tegen de verhuurderheffing en vind dat er alleen nog ruimte is voor beperkte huurverhogingen. Ze ziet bij voorkeur kleinere, betrokken corporaties. Corporaties moeten van 50 Plus hun kosten minimaliseren en er moet een programma komen om het tekort aan betaalbare woningen weg te werken.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 1154 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1336 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier